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Q&A

국민신문고는 Q&A형식으로 사례로 알아볼 수 있도록 구성하였습니다.
아래에 항목을 선택하시면 내용을 보실 수 있습니다.

    • 민원처리 업무에 노고가 많으십니다주요내용2년간 살기로 전세계약을 하고 2년이 만료되어 계약내용은 똑같이 하고 계약기간만 1년 더 살기로 하고 기존 계약서에 싸인을 했습니다 (계약내용은 전세:2500만원+월세3만원+월 관리비:3만원) 계약만료일: 2018년 02월 22일 [계약기간만 2년+1년별도 포함]전세기간 만료로 임대해지하고 나가려면 임대차 보호법에 계약만료일: 2018년 02월 22일 기준 한달전에 계약만료 통보하여야 한다고 그러는데 저희는 전세만료 임대해지 통보로 한달이 조금 않되는 만료일 24일 전에 문자를 남겼습니다.질의01.이 경우 한달전 주인에게 통보를 하지 않았으므로 임대차 보호법상의 임의 계속기간으로 계약된걸로 간주하고 집주인이 전세금을 빼주지 않을수 있나요? 아니면 계약해지 통보일부터 한달이 되면 빼주어야 하나요?질의02.또한 집주인 입장에선 빠져 나가는 사람만 있고 들어오는 사람이 거의없어서 많이 기다려야 한다는 식의 얘기를 하는데 세입자 들어올때까지 마냥 기다릴수도 없는 입장인데 임대차 보호법 규정상 어떻게 하는게 적법한지를 알고 싶습니다질의03.그리고 들어오는 세입자가 없어서 시간이 길어질땐 계약만료일 이후는 월세+월 관리비는 내지 않아도 될걸로 보이는데 규정상 어떻게 해야 하는지요?전세금 받을때까지 살고 있을경우의 : 월세+월 관리비의 지급여부?계약만료일 이후 전세금을 받지 않고 나갈 경우 : 월세+월 관리비의 지급여부?상기의 [질의 1~3]에 대하여 국토부 전문가님께서 답변을 하여 주시면 감사 하겠습니다

    • 1. 질의의 요지 

        ***님께서는 임차인이 임대차계약 갱신거절의 통지기간을 도과하여 계약해지를 통보한 경우 등에 관하여 문의하셨습니다.

      2. 검토의견 

      ○ 안녕하십니까? 국민신문고를 통해 법무부 업무와 관련하여 질의하신 민원에 대해 안내드립니다. 
         질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.


      ○ 「주택임대차보호법」 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 타방 당사자에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아 2년간 해당 계약 기간이 연장됩니다.

      [주택임대차보호법]
      제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
      ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
      제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
      ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
      ③ (생  략)
      제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
      ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.


      ○ ***님께서 적어주신 사안에서, 임차인의 갱신거절의 통지는 임대차기간 만료를 1개월도 남겨두지 않은 상태에서 이루어진 것으로써, 이 경우 「주택임대차보호법」 제6조에 따른 묵시적 갱신이 된 것으로 간주됩니다.

      ○ 갱신거절의 통지기간 이후에 임차인이 해지통지를 하였더라도 임대인과 합의가 된 경우에는 해지의 효력이 발생할 수 있으나, 주택임대차보호법령은 강행규정 「주택임대차보호법」 제10조
      이어서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 또한, 임차인이 해당 임대차계약에 관하여 갱신거절의 통지를 한 후 3개월간, 즉 해지의 효력이 생기는 시점까지는 임대인에게 차임을 지급하여야 하고, 보증금의 반환과 주택의 인도는 동시이행의 관계에 있으므로 대법원 1988.4.25., 선고, 87다카2509 판결.
       임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받기까지 해당 임차주택에 거주할 수 있습니다. 이 경우 통상적인 차임 및 관리비 납부의무는 임차인에게 있습니다. 따라서, 같은 법 제6조의2에 따라 임차인이 2018년 1월 29일에 계약해지를 통지하셨다면, 3개월 후인 2018년 4월 29일부터 그 효력이 발생하고, 그 전까지 임대차관계는 지속됩니다. [질의 1 및 질의 3] 

      ○ 또한, 임대차계약 체결 시 신규임차인 주선에 관하여 계약당사자 간 특별한 약정이 없는 한, 주택임대차보호법령상 임차인에게 신규임차인을 주선해야 할 의무는 없습니다. 다만, 임대인과의 합의로 임차인이 신규임차인을 주선함으로써 해지의 효력이 발생하는 시기를 3개월 이전으로 앞당기는 것은 얼마든지 가능할 것입니다. [질의 2] 


      ○ 본 민원 회신은 귀하의 질의서에 기재되어 있는 내용만을 바탕으로 답변드리는 것이며, 구체적인 사실관계에 대한 판단은 최종적으로 법원이 결정해야 할 사안임을 알려드립니다. 또한, 기타 구체적인 사실관계 확정과 관련된 질의나 사실관계 확정 여하에 따라 그 법률적용 및 효과가 달라지는 질의, 구체적인 분쟁의 해결 절차와 방법 등과 관련된 질의ㆍ법률상담은 대한법률구조공단(http://www.klac.or.kr)에 전화(국번 없이 ☎132) 또는 직접 방문하시어 도움을 받으시기 바랍니다.

      ○ 보다 나은 법무 서비스 제공을 위해 항상 최선을 다하겠습니다. 늘 건강하시고 원하시는 일들이 순조롭게 이루어지시기를 기원합니다.  감사합니다.
      • 콘텐츠 분류 : 법무
      • 정부기관 : 법무부
      • 담당부서 : 법무부 기획조정실 정책기획관 혁신행정담당관 (☏ 0000)
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 헤이
    2020.05.28
       댓글
    월세 집을 1년 계약(계약일 18.6.29)하고 1년 사용후 묵시적 계약갱신으로 2년 이 다되어 가는데요
    20.5.15 경에 임대인에게 이사통보하였습니다.
    이경우는 묵시적 계약 갱신으로 3개월 후에 계약이 해지 되는것인지 / 아니면 20.6.29이면 계약 만료가 되는 것이지 문의드립니다.
    이때 부동산 수수료는 누구의 부담인지도 문의 드립니다.
  • U2
    2019.12.23
       댓글
    안녕하십니까 노고가 많으십니다.

    임대차 계약이 종료되고 한 달 뒤에, (저는 임차인입니다.)
    임대인이 임차주택에 파손된 것이 있다고 배상을 요구하며 지급명령서를 보내왔습니다.

    임대인은 계약 종료일에 이미 이상유무를 확인하고 임차보증금을 전액 반환한 바 있습니다.

    물론 저는 파손한 일도 없고, 계약종료일 당시 반환대상 임대차목적물에 이상없음을 임대인이 점검 후 임대차 보증금 반환하였습니다. 이 과정을 공인중개사도 당일 입회하에 확인하였습니다.

    제가 배상을 해줘야 할 의무가 발생하는지요?
  • 가로쉬
    2019.12.17
       댓글
    오늘 전세집에 들어가기 위해 잔금을 치르는 날인데요.

    부동산에 특이사항을 여쭤보니

    임대인 분께서 집을 매매로 내놓고 다른 분과 매매에 대한 가계약을 하셨다고 하더라구요.

    부동산에서는 제가 먼저 계약을 한 것이기 때문에 전세 들어가는 입장에서 보호를 받을 수 있다고 말씀하시던데

    너무나 큰 돈을 보내는 것이라 영 찝찝해서 걱정이되네요.



    정말 만에 하나 최악의 경우

    이미 집을 매각한 것이고 제가 오늘 잔금을 집주인이 아니게 된 분한테 보내게 될 가능성도 있는 것인가요?



    제가 보호를 받을 수가 있나요?



    머리 속이 너무 혼란스러워서 제대로 된 질문을 못드리는 것 같아 죄송합니다.

    혹시 잘 아시는 분 답변 부탁드립니다.
  • U2
    2019.12.02
       댓글
    안녕하십니까 노고가 많으십니다.

    임대차 계약이 종료되고 한 달 뒤에,
    임대인이 임차주택에 파손된 것이 있다고 배상을 요구하며 지급명령서를 보내왔습니다.

    임대인은 계약 종료일에 이미 이상유무를 확인하고 임차보증금을 전액 반환한 바 있습니다.

    물론 저는 파손한 일도 없고, 계약종료일 당시 반환대상 임대차목적물에 이상없음을 임대인이 점검 후 임대차 보증금 반환하였습니다. 이 과정을 공인중개사도 당일 입회하에 확인하였습니다.

    제가 배상을 해줘야 할 의무가 발생하는지요?
  • 김덕배
    2019.08.29
       댓글
    전세를 주고 있는데 임차 기간이 20년 3월까지 입니다.
    저희가 입주를 할 예정이라 3~6개월전에 갱신불가를 통보를 할려고 하는데
    임차인이 이사 나가는 날이 임차기간(20.3)을 넘기지 않도록 할 수 있나요?
    저희도 사정이 있어 이 기간에 입주를 해야 하는데 그렇지 않으면 금전적인 손해가 발생합니다.
  • 고니빠빠
    2019.08.22
       댓글
    안녕하세요.
    월세 계약을 2015년 9월16일에 해서 2017년 9월 16일에 재계약을 했습니다 (계약서 다시작성)
    제가 올해(2019년)에 임대인에게 7월 10일 재계약 하지 않고 나가겠다고 했습니다
    임대인이 계약 종료일 9월 15일 까지 집이 안나가면 보증금 못준다고 합니다.
    그러면서 왜 3개월 전에 재계약하지 않는 다고 말하지 않았냐고 계속 따지는데
    이런 경우 계약 종료일로 부터 얼마전까지 계약 해지를 통보해야 하나요?
    인터넷 검색해 보면 1개월 전에 통보하면 된다고 하는 글도 있고 3개월 전에는 통보해야 한다는글도 있어서
    문의 드립니다.
    저와 같은 경우는 언제가 만료일이 되는지도 궁금합니다.
    임대인에게는 9월 27일에 이사갈수 있다고 통보했습니다.
  • 임차인
    2019.08.14
       댓글
    전세로 이사온 지 6개월째 입니다. 임대인이 집을 다음달에 매도할 예정이고 새로운 양수인은 거주용으로 사용계획이 있어 전세계약이 끝나면 집을 비워줘야 하는 상황입니다.

    대법원 1998.9.2. 자 98마100 결정 판례에 따르면 임대인이 지위 양도를 항 경우 임차인이 임대차 승계를 원하지 않는 경우 이의를 제기하여 임대차 관계의 구속을 면할 수 있다고 되어 있습니다.

    문1) 임대인의 지위 승계가 이루어지는 경우 임대차 구속을 면하기 위해 이의를 제기하여야 하는 기간이 정해져 있는가요?

    문2) 이때 이의는 주택의 신 소유주에게 제기하면 되는 것인가요?

    대법원 2002.9.4. 선고 2001다64615 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에 관한 판례인데

    문3) 이것이 계약기간이 종료되지 않은 상태의 주택임대차 계약에서 임차주택이 양도되었으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에도 해당하여 주택임대차계약의 해지를 요청할 수 있는 근거가 되는가요?

    문4) 전임대인과 신임대인이 매매거래를 체결할 때 전세보증금에 대하여 서로 정산 할 텐데 그럼에도 불구하고 임대차 계약의 해지를 요구할 경우 전 임대인에게 전세 보증금을 요청 하는 것이 맞을까요? 대법원 2002.9.4. 선고 2001다64615 판례에서 보면 ‘양도인의 임차인에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다’라고 나와 있는데 누구에게 전세보증금을 돌려달라고 요청해야 할지 잘 모르겠습니다.
  • 중도해지 집주인이 거절
    2019.07.07
       댓글
    반년 전 아기가 태어난 신혼부부 임차인입니다.
    다가구주택 빌라에 2년 계약 중 1년 거주하고 있습니다. 집주인 노부부는 뒷건물에 거주중 입니다.

    회사 이전으로 인하여 이사를 가야할 상황이 생겨 집주인에게 사정을 말한 후 중도해지 요청을 하였습니다.
    부동산 비용은 임차인인 저희가 부담하고, 1년 사이에 2천만원 떨어진 전세 시세에도 입주 시의 시세 (1억 4천) 으로 유지하여 새 임차인을 구하겠다고까지 얘기하였으나, 집주인 노부부측은 계약기간은 반드시 지켜야 하며 중간에 세입자가 바뀌어 계약기간이 늘어나(?)는 것은 불가하다고 하며 거절하는 입장입니다.
    이유를 재차 물어도 본인들의 사정이 있으며 그 사정은 알 필요 없다며 완강한 반대를 하는 상황입니다.

    옆집의 경우 곧 계약이 만료돼 새로운 임차인이 2년 계약을 하는 시점이라, 계약기간이 늘어서 안된다는 것은 말의 앞뒤가 좀 맞지 않는 듯 하고, 혹 저희 계약기간이 1년후 끝나고 월세로 전향을 계획하는 건 아닌지를 고려해 1년 거주 세입자를 구할수도 있다고 해도 불가하다고 합니다. 전혀 말이 통하지 않네요.

    조심스럽게 예상하는 바로는, 원칙주의를 떠나 집주인이 저에게 감정이 있어 고집을 부리는 중인 것 같기도 합니다.

    한 달여 전, 장롱 뒤 외벽과 마주한 안방 구석에 곰팡이가 심하게 핀 부분을 발견해 곰팡이 업체 몇군데에 의뢰를 한 결과 필로티 구조 2층 빌라의 겨울 결로- 건물 부실 단열시공-로 인한 현상일 것으로 전부 답을 받아, 장롱을 폐기하고 집주인에게 민법 623조항을 들어 장롱 비용 및 단열벽지 시공 비용을 요구하였으나, 도리어 저희 관리소홀로 집을 망쳤다고 하며 고소하지 않는 것을 다행으로 알라는 답이 돌아왔습니다.

    저희 아기가 태어난지 얼마되지 않아 급한 김에 곰팡이 제거업체에 의뢰하여 저희 돈으로 곰팡이 단열시공까지 하였지만,그 실랑이의 이후부터 집주인과 관계과 악화된 직후 전세 중도해지 요청을 하게 된 상황입니다.

    사실 저희가 계약 기간을 지키지 못 하는 부분은 맞으나, 사비를 들여 남의 집 고쳐주는 상황 후에 부동산 비용 부담 및 전세 하락전 시세까지 보존하여 세입자를 구하겠다고 해도 전혀 말이 통하지 않아 방법이 있을지 의뢰 드립니다.

    기존 법의 판례 중 임차인이 직장 이전, 부동산 분양 당첨 등의 사유로 중도해지를 하게 되었으나 임대인의 반대로 무산되었을 경우 이에 따른 임차인의 손해액을 배상해준 경우가 있는지도 궁금합니다.

    긴 글 읽어주셔서 감사합니다
  • 쁜이
    2019.07.01
       댓글
    안녕하세요..전세집을 구하면서 이런경우가 있는데 임대인은 보증금 반환을 안해주고 있습니다.
    첫번째 제가 6월10일 투룸 전세를 알아보던중 부동산 중개인을 거치지 않고 주인과 바로 계약을 하게 되었습니다. 계약하기전 집 주인이 말하길 “지금 살고 있는 세입자가 출장을 가고 집에 없고 비밀번호를 가르켜 주지 않아서 집을 보여줄수 없으니 똑같은 구조의 윗층 방을 보여주겠다”라고 해서 저는 '그렇게 하세요' 라고 말을 했습니다. 윗층 집을 보고 집이 깨끗하고 맘에 들어서 바로 계약서를 작성하고 계약금 10%인 600백만원을 바로 입금시켜 달라고 해서 바로 입금을 시켰습니다 그리고 이틀뒤 6.12일 세입자가 살고 있는 방이 궁금해서 집주인한테 세입자 연락처를 묻고 방을 확인 하러 간다고 약속을 했습니다. 할아버지 혼자 사시는데 짐 정리도 안 되어 있고 방이 너무 지저분하고 냄새도 많이 나고 집 상태가 제가 본 윗층과는 전혀 달랐습니다. 근데 중요한건 계약하러 간 6월10일 마당에서 주인과 세입자가 만났다는 겁니다. 저는 세입자가 누군지 몰랐고 6월12일 방 확인을 하러 간날 세입자인 할아버지가 그날 마당에서 만나지 않았냐고 말씀을 해주셨습니다. 주인은 세입자가 출장갔다고 하고 비밀번호도 가르켜 주지 않는다는 거짓말을 하고 세입자 집을 보여주지 않았습니다. 화가 나서 집주인한테 전화를 해서 물어보니 그 원룸 건물을 매매하면서 세입자 딸과 언쟁이 있었는데 사이가 안좋아서 그랬다고 했습니다. '그건 둘만의 문제지 저랑 상관없는 일이지 않냐 도배를 해주던지 계약보증금을 돌려 주던지' 라고 했는데 돈도 못주겠다 하고 도배도 안해 준다고 합니다 집 주인은 자기주장만 고수하고 회유하면서 있는데 어떻게 하면 좋을지 모르겠습니다.
    두번째는 집 주인이 관리비를 일년치를 입금해 달라고 하는데 살지도 않았는데 일년치 선불이 가능한가요 만약 2년 계약을 다 채우지 못하고 이사를 하게 되면 관리비를 돌려받을수 있는지 궁금합니다.
    세째는 집 주인과 통화를 했을때 제가 계약을 하면서 봤던 윗층방을 주던지 도배를 해 달라고 했었는데 집주인 말이 내년 5월쯤에 전세 만기가 되니 그때 방을 옮기라고 말을 하던데 구두로 약속을 했더라도 법적 효력이 있는지 궁금합니다.
  • 해결
    2019.06.24
       댓글
    계약이 만료되여 전세보증금을 반환하려면 대출을 내야 하는 상황,
    은행에서 말씀하시길 저희가 입주하는 조건으로, 임차인의 퇴거날자 확인되면 대출금이 임차인의 통장으로 입금된다고 합니다 .
    이에 임차인에게 협조를 부탁드리며 세입자의 입장을 고려, 동시이행하려고 하는데 임차인이 협조 거부하며 소송을 진행하려고 합니다 . 임차인은 전세금 전액 받고 난뒤 45일 이후 퇴거를 하시겠다고 합니다 .
    임대인인 저같은 경우 대출외에는 보증금을 마련할 방법이 없어 임차인에게 여러번 협조부탁드리지만 거부하고 있읍니다 .
    이럴 경우 임대인인 저는 소송과정에서 어떻게 저의 권리를 찾을수 있나요 ?

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