바로가기

본문 바로가기

찾기쉬운 생활법령 정보

통합검색박스
  • 크기

주메뉴

주택임대차

목차

하위 메뉴

주택임대차

현재위치 및 공유하기

생활법령 내 검색

생활법령 내 검색

화면 내 검색 시 체크

본문 영역

 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

유용한 법령정보

< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

    

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

     

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 조병민
    2018.05.24
       댓글
    2016년5월14일 월세 임대2년계약 아파트주택 이고 저는 집주인 이고 계약기간 만료다되서

    세입자는 더이상 계약을 연장을 하지않고 계약일이 4일밖에 남지않은 상황에서

    2018년 5월 10일경 계약연장은 안하고 이사를 갈집 찾아서 이사를 가겠다고 하셧고

    2주정도가 지난 오늘(18년5월24일)이 되어서 갑자기

    아파트 계약 월세 해지일을 협의없이 일방적인 날짜로 6월 25일로 지정해서

    세입자가 통보해서 말해주셧는데 제가 그쪽으로 이사갈수 있는 날짜가 7월 14일인데

    저도 그쪽으로 이사를 가야할 입장이여서 일방적인 날짜에 맞춰 드릴수 없는

    상황인데 그날짜에 나간다고 한다고하면 일방적으로 맞춰드리고

    저는 제가 이사갈수 있는 날짜 제가 맞출수 있는 날짜 (18년7월14일) 까지 월세를

    받아야할거 같은데 받을수 있는건지요? 세입자에게 보증금 반환은 7월14일날 가능하다고 답변했습니다

    무조건 본인이 알아서 강제로 집을뺀 날짜이후에는 저는 임대료를 받을수없는건지요?

    저한테는 결국 임대해지일은 18년 7월14일이 되는건데 말이죠 답변 주시면 감사하겠습니다
  • 창동
    2018.04.27
       댓글
    임대인으로서 임차인에게 계약조건 변경을 고지하거나 계약 갱신 거절의사를 통보한 적이 없는데,

    임대인의 가족 (어머니)를 통해 이러한 내용이 오고 갔고,

    가족(어머니)에게 임차인의 계약갱신 거절의사 전달된 것 같습니다.

    임대인 본인에게 그 내용이 전달되지 않고, 가족이 알고 있다는 이유만으로

    계약갱신의 거절이 통보되는 것으로 간주되는 것은 어떠한 법률이나 판례에 근거에 의한 것인가요?
  • 백설
    2018.04.25
       댓글
    2015.1.3>보증금/월세 : 9000/50 으로 2년 계약
    2016년 11월> 월세인상 구두로 합의. 9000/55 합의. 계약서 안 씀. 기한을 구체적으로 정하지 아니하고, 월세 인상에 대해서만 구두 합의.
    이사를 준비 중인데, 월세인상에 대해서 구두로 합의한 계약서 작성 안 한 재계약에 대해서 계약기한을 어떻게 보나요? 임차인의 계약해지권이 있나용?

  • 김포댁
    2018.03.25
       댓글
    전세계약 2년 기간이 도래('18년3월27일 만기)하여 연장하기로 집주인과 합의 하였습니다.
    집주인은 구두로 집이 팔릴 경우 넉넉하게 시간을 주겠다 라는 언급을 하였는데 연장된 2년 이내(~'20년3월27일)에
    집이 팔리게 되면 임차인인 저는 이사비용이나 복비를 집주인으로부터 받을 수 있나요?
    주택임대차 보호법 6조에 따르면 연장된 기간내 임차인은 3개월전 통보하여 이사를 갈 수 있어도 임대인은
    2년을 보장하는 것으로 이해되는데 계약만기 전 매매될 경우 임차인의 권리가 궁금합니다.
  • 울산
    2018.03.15
       댓글
    안녕하세요. 2015년 3월 18일 2년단위 오피스텔 계약을 하였으며, 2017년 2월 18일까지 서로 아무 언급 없었으므로
    묵시적 갱신이 이루어진 상태입니다.
    저는 임차인이며, 2017년 12월 26일 경 임대인에게 계약 해지를 요구하였습니다(구두).
    또한 12월 말 경 전화를 통해 다시한번 의사를 전하였고, 1월 초 문자로도 남겨두었습니다.
    이 경우, 저는 월세를 어느 정도까지 납부 해야 할 의무가 있는지 알고싶습니다.
    3월 18일 이사 예정이고, 현재 2월~3월 월세까지 납부한 상태입니다.
    현재 저는 월세 납부의 의무가 없는지, 혹은 4월 17일까지의 월세를 내야하는지,
    혹은 처음으로 해지를 통보한 날로부터 3개월인 3월 26일까지의 월세를 일할 계산하여 내야하는지 알고싶습니다.
  • 꿀꽈배기
    2018.03.08
       댓글
    2017년 3월 18일 거주용 오피스텔 월세 계약했으며, 2018년 3월 17일 1년 계약 기간이 만료됩니다. 조항을 읽어보니 계약 만료기간 6개월 전에서 1개월 전까지 임대인이 계약갱신조건 조절 및 해지 통보가 없을시 묵시적 갱신에 해당할 것으로 보이는데요, 현재 3월 8일 아무런 말 없습니다. 부동산 중개업체에 문의했더니 3개월 전에 통보하지 않으면 자동 연장인 관계로, 굳이 미리 얘기 하지 않고, 계약 기간 이후 재계약 문서를 작성하자고 말 해보라고 하는데, 원래 이렇게 진행 하는게 맞는지요? 또한 부동산은 이럴 경우, 대서비? 10만원을 받을 수 있다고 말했습니다.
    묵시정 갱신의 경우, 이전 계약서의 효력은 어찌 되는지요? (따로 재계약 계약서를 받지 않아도, 묵시적 갱신의 경우 보장이 그대로 받게 되는게 맞는지요?) 물론 확정일자도 받았습니다.

    답변 부탁드려요.
    즉, 1. 묵시적 갱신의 경우 이전 계약서(계약일 만료된 서류)로도 향후 1년간 계약 조건 동일하게 보장 가능한 것인지
    2. 상기와 같은 사항이 아닐 경우, 재계약서 요청은 부동산 중개업체에 해야하는것인지, 아니면 임대인에게 문의해 봐야 하는지요?

  • 당산동개똥이산
    2018.01.30
       댓글
    묵시정 갱신 여부 및 차임 지급/ 배상책임에 대하여 문의드립니다.
    임대차 계약 만료일은 계약서상 2017년 11월 30일 자이며,
    행복주택에 당첨되어 동년 10월 31일자로 전화통화로 임대차 계약의 해지 통지를 하였습니다.
    1)이 경우 주택임대차보호법상 규정하고 있는 "임차인은 계약 만료일1개월 내 해지 의사를 통지해야한다"
    의 만료일 1개월 내에 해당하는지 여부를 확인 요청드립니다.
    2)만약 위의 절차가 정당한 해지 통지라면 계약 만료일 이후 발생된 월차임 지급 의무를 부담하는지 여부
    3)월차임이 발생된다고 하면, 보증금 지급의 미이행으로 인하여 신규 주거지로의 입주가 미뤄지면서
    발생된 손해배상채권(입주계약이 늦어지면서 발생된 주거총비용 - 신규주거지로 들어갔을경우의 주거비용)
    을 요구할 수 있는지 여부
    4)위의 손해배상채권 외 미지급 보증금에 대한 지연이자를 청구할 수 있는지 여부 (손해배상책임과 중복하여)
  • 전기걸
    2017.09.26
       댓글
    저는 2015년 01월 30일 전세계약을 체결하여 임차하고 있는 임차인입니다
    계약종료시점인 2016년 말 임대인이 별다른 계획있느냐는 질문에 없다라고 답변했고 이에 임대인은 만일 재건축이 진행되면 이사가야 한다는 말을 덧붙엿습니다..그런데 2017년 09월 현재 제(임차인)가 이사계획이 생겨서 임대차를 종료하고 싶다고 말하니 묵시적 갱신이 아니니(임대인이 임대차 계약의 연장요구를 하였으므로 묵시적 갱신이 아니라 주장) 임대차 종료할수 없고 계약이 2년 연장된 것이니 계약기한을 2년(2017.01.30~2017.01.29)을 요구합니다. 하지만 저는 계약서를 재작성하지도 않았고 명시된 기간을 두지도 않았는데 이는 묵시적 갱신에 해당해서 3개월 전에 계약해지 요구를 할 수 있는 거 아닙니까???
  • 주군의 박양
    2017.09.19
       댓글
    안녕하세요 상가주택 월세에 관한 궁금한 사항이 있어 문의드립니다.
    상가주택의 3층에 거주하고 있습니다.물론 상가가 아니고 3층은 주택입니다. 2층에는 집주인이 거주하고 있습니다. 2015. 11.30일 입주하여 2년 계약, 3개월 후 월세계약의 종료시점입니다.
    그런데 집주인이 계약을 갱신할건지 갱신한다면 월차임의 인상를 통보하였고 아니라면 전세로 집을 내놓을테니 알려달라고 하였습니다. 그래서 나가겠다는 답변을 드렸는데 ...
    여기서 제가 궁금한 내용은 통보 3개월후 효력이 나타난다면 3개월 후에도 집이 나가지 않을경우
    보증금 반환을 요구할수 있는건지...그리고 그렇지 못할 경우 월차임은 그대로 적용하는건지 아니면 집주인의 요구대로 인상된 월차임을 지급해야 하는것인지 정확히 알고 싶습니다.
    그리고 만약 집이 나가지 않아 계약의 지속이 된 경우 저희가 월차임지급을 거부할수 있는건가요? (보증금에서 공제하라는 식으로)
  • 성남시 수정구 수진동
    2017.09.06
       댓글
    2015. 02. 24 월세 계약 시작(확정일자 받음) - 2017. 02. 24 월세 계약 종료
    계약 종료 후 별도 통보를 하지 않아 묵시적 계약이 진행되었습니다.
    현재 가능한 빨리 집을 빼고 보증금을 받아 이사를 하려고합니다.
    헌데 주인은 다음 세입자가 들어와야 보증금을 준다고 하는데, 최대한 빨리 받을 수 있는 방법으 없을까요?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

1 2 3 4 5 다음 마지막 페이지로
내용과 무관한글, 광고성 글, 상호 비방, 법적 책임을 동반할 수 있는 글은 참여자등의 보호를 위하여 임의 삭제됩니다.
  • 이 정보는 2018년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

설문조사

  1. 임대차계약 갱신 법령정보 서비스에 만족하십니까?
  2. 임대차계약 갱신 법령정보 서비스를 신뢰하십니까?
  3. 서비스 이용 편의성에 만족하십니까?