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 임대차계약의 갱신
임대차계약은 당사자의 합의 또는 「주택임대차보호법」 규정에 따라 갱신될 수 있습니다.

임대인과 임차인은 임대차 만료기간에 즈음하여 당사자의 합의로 임대차를 존속시킬 수 있으며, 합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.

묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
당사자 합의에 의한 임대차계약의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
합의에 의한 계약 갱신
임대차 만료기간에 즈음하여 임대인과 임차인은 임대차계약의 조건을 변경하거나, 그 기간을 변경하는 등 계약조건을 변경하여 합의 갱신하거나, 기존의 임대차와 동일한 계약조건으로 합의 갱신할 수 있습니다.
※ 합의 갱신은 임대차관계가 완전히 소멸한 후에 동일한 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차관계를 설정하는 임대차의 재설정과 구별되고, 임대차기간 중에 미리 일정기간의 연장을 합의하는 기간연장의 합의와도 구별됩니다.
합의 갱신의 효과
합의 갱신의 효과는 합의의 내용에 따라 정해집니다.
임대차계약의 조건을 변경하는 합의 갱신의 경우에는 변경내용에 대하여 전 임대차와 이해관계가 있는 제3자에게 대항할 수 없습니다. 또한 임차보증금을 증액하는 경우에는 이에 대한 확정일자를 받아야 후순위권리자에게 우선변제권을 취득할 수 있습니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–합의 갱신
전세권은 그 존속기간을 정한 경우는 물론, 그 기간을 정하지 않는 경우에도 당사자의 합의로 갱신할 수 있습니다. 어떠한 내용으로 갱신할 지는 자유지만, 그 존속기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다(「민법」 제312조제3항).
전세권의 갱신은 권리의 변경으로서 그 등기를 해야 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
「주택임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신 요건: 갱신 거절 또는 계약조건변경의 미통지
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않거나 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 그러한 통지하지 않는 경우에는 그 기간이 끝난 때에는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주합니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항).
임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
갱신거절의 통지는 임대차기간이 끝나면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지는 명시적이든 묵시적이든 상관없습니다.
계약조건 변경의 통지는 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
임차인이 차임을 2회 이상 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 경우에는 묵시의 갱신을 할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제6조제3항).
따라서 임대인이 이러한 사유로 임대차계약을 해지하지 않더라도, 임차인에게 이러한 사유가 있으면 묵시의 갱신이 인정되지 않기 때문에 임대차는 그 기간의 만료로 종료됩니다.
유용한 법령정보

유용한 법령정보

< 주택임대차계약을 갱신하는 경우에 특별한 방법이 필요한가요? >

    

Q. 임차인 A는 임대인 B와 2007년 5월 1일 계약기간을 2년으로 하는 주택임대차계약을 체결하였습니다. 2009년 5월 현재 임대인 B는 계약 갱신에 대해 별다른 말이 없습니다. 이 때 임차인 A와 임대인 B의 주택임대차계약은 어떻게 되나요?

     

A. 임대인 B가 주택임대차계약 종료시점인 2009년 4월 30일을 기준으로 6개월전부터 1개월전까지의 기간에 갱신거절의 통지를 한 바 없거나 계약조건을 변경하지 않았다면, 위 계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 이를 묵시의 갱신이라고 하며, 이때 임차인 역시 계약종료 1개월 전까지 갱신 거절 및 계약조건 변경의 통지를 하지 않아야 합니다(「주택임대차보호법」 제6조).

묵시의 갱신의 효과
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단).
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 임대차의 존속기간은 2년으로 됩니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 제6조제2항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 2년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항 제6조의2제1항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
「민법」에 따른 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 최대 갱신 기간 문의
    2019.10.07
       댓글
    저는 주거용 오피스텔 소유주입니다. 2019년 5월에 경락으로 취득하였습니다.

    이전 소유주(임대인)은 2012년 10월부터 현 점유자(임차인)에게, 오피스텔을 전세로 임대하였습니다. 2014년 10월 전세금이 증액되어 재계약 되었고, 2016년 10월에는 가압류 등으로 인해 '1차로 묵시적 계약 갱신'이 이루어졌다고 합니다. 2018년 10월에는 경매 기간이라 '2차로 묵시적 계약 갱신'이 된 것으로 보입니다. 2019년 5월에 제가 경락으로 취득한 후, 임차인의 주장은 "대항력 있는 세입자이므로 2020년 10월까지(3회, 6년에 걸친 묵시적 계약 갱신 주장) 거주하겠다"라고 합니다.

    '묵시적 계약 갱신'에는 최대 기한과 최대 재갱신 횟수에 관한 규정이 전혀 없는 것인지요? 그리고 이처럼 오피스텔의 소유자가 바뀐 경우에도, 임대인은 '묵시적 갱신'에 의해 언제든지 계약을 해지하고 보증금 반환을 요청할 수 있는지요?(물론 임대인의 계약해지 요구는 3개월 후에 효력이 있는 것으로 압니다만)
  • 묵시갱신전주
    2019.08.20
       댓글
    저는 임차인으로 전세계약 기간 2015년09월21일~2017년09월20일 이후 묵시연장되었으며 정확히 2년후인 2019년 9월20일에 이사계획이 있다면 임대인에게 무조건3개월전에 통지해야만 해지효력이 생기는지 아니면 1개월전까지 해도 효력이 발생하는지 궁금해서요... 답변부탁드립니다.
  • 원조푸우
    2019.08.13
       댓글
    안녕하세요 저는 아파트 임대인입니다
    계약기간 2년이 지나가기전 2~3개월전에 임차인에게 이집에 대해 양도하겠다라고 하고 의사표시를 하였습니다. 전세가도 기존금액보다 0.5억에서 1억이상하였는데도 매매를 한다는 이야기를 하였기에 전세가를 올리지 않은 상태에서 집주변의 부동산중개업소에 3~4군데에 매매를 의뢰하였습니다.
    11월이 3년차 즉 일시적 1가구 2주택이 된 저는 우리가 10월쯤 입주할 예정이라고 전화통화중 막무가내로
    전화를 끊어 버리고 법적으로 하라고 합니다 분명 묵시적갱신에 해당하지 않은 부문이라고 생각이 듭니다
    어떻게 해야 될지 저는 기존 살고있는 집을 매매하는 와중에 본주택에 입주를 못하고 전세를 살아야 하는 불상사가 되어 참으로 난감한 상황입니다 좋은 답변 부탁드립니다
  • 정대만
    2019.08.02
       댓글
    묵시적갱신 중일때는 주임법 제6조의2에 따라 임차인이 언제든지 계약해지를 통지할수 있다고 알고있는데요,
    계약기간이 끝났을때 연장계약서를 작성했다면 묵시적 갱신이 아니기때문에 임차인이 언제든지 계약해지 통지를 할수 없는 것이 맞나요?
  • 나그네5
    2019.07.22
       댓글
    안녕하세요?
    작년 12월부터 월세계약 갱신/인상을 협의해왔는데
    월세임대차 만기일일 4월이 훨씬 지난 지금에도
    아직 월세보증금 인상분을 차일 피일 미루며 지급하지 않고
    월세만 납부하고 있는 상태입니다.

    금년 12월까지 지급하겠다고 구두의사를 수차례 밝히는데
    현시점에서 계약위반에 따른 월세재계약 자체를 해지할 수 있나요?
    현재 상태는 어떤 상태로 봐야하나요?
    묵시적 계약갱신도 아니고 월세 재계약이 이뤄진 것도 아니고...
    참 애매한 상태라 문의드립니다.
  • 예의바른고양이
    2019.07.22
       댓글
    1) 2016년 9월 최초 전세 계약
    2) 2018년 9월 연장 계약서 작성 (계약서 내에는 계약일자 이외 금액 등 조건 변동된 내용 없음)
    3) 2019년 7월 현재 중도 해지 통보 상태
    (연장 계약 당시, 임대인 측에서 임차인을 구할 경우 중도 해지 가능함을 알림)

    2)와 같이 연장 계약서를 썼을 경우, 조건이 변경되지 않은 합의에 의한 갱신으로 보여지는데요, 아래 문의 드립니다.

    1. 연장계약의 경우, 기간 외 다른 조건에서도 어떠한 부분에서도 변동이 없는데 묵시의 계약과 다른 것인지 확인 부탁드립니다. (종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다 -「주택임대차보호법」 제6조제1항 전단 비교)

    2. 중개보수의 경우, 묵시의 계약에서는 해지할 경우 임대인이 내는 것으로 확인하였는데요, 상기 와 같은경우에도 그런지 확인 부탁드립니다. (법령해석례/(09-0384))

    3. 계약의 해지 통보는 이번달 (7월)에 진행하였는데요. 새로운 임차인이 구해지기 전까지 계속 있어야하는 것인지, 더 빨리 나갈 수 있는 방법은 없는지 확인 부탁드립니다.

    감사합니다 ^^
  • 수금지혜
    2019.07.05
       댓글
    임대차기간 2년 종료후 묵시적갱신이 아닌 보증금과 차임을 조정후 재계약을 진행하려는 임대인입니다.
    임차인과 합의후 24개월이아닌 19개월로 임대차기간을 정하기로 했는데,
    이와 같이 이미 최초계약으로 24개월의 임대차기간을 충족한 (묵시적갱신이 아닌, 또 최초계약도 아닌) 재계약의 경우도 주택임대차보호법에 따라 추후 만기가 도래했을경우 24개월이내의 임차기간에대한 권리가 임차인쪽에만 있는지요?
  • aa6644
    2019.04.16
       댓글
    안녕하세요
    2008년 3월 8일 ~ 2009년 3월 8일까지 1년 월세 계약을 하였고
    1년 이후부터 묵시적 갱신으로 지금(2019년 4월 16일)까지 거주하고 있습니다.

    여기서 궁금한 것은 기준점이 궁금합니다.
    아래처럼 1년 계약 포함 2년마다 묵시적 갱신이 되는 것인지
    예) 2008년 3월 8일 ~2010년 3월 8일 - ... - 2018년 3월 8일 ~ 2020년 3월 8일

    아니면 아래처럼 1년 계약 이후 2년마다 묵시적 갱신이 되는 것인지
    예) 2009년 3월 8일 ~2011년 3월 8일 - ... - 2019년 3월 8일 ~ 2021년 3월 8일

    궁금합니다.
  • 부동산아저씨무서워
    2019.02.22
       댓글
    안녕하세요. 묵시적 갱신이 되었는데, 집주인과 부동산에서 계약서 작성을 요구하여 문의드립니다.
    2월 24일이 계약일이며, 집주인으로부터 2월 12일에 계약서 갱신 요청이 왔습니다.
    이미 1개월전까지 집주인의 연락이 없어서 묵시적 갱신이 되었음에도 불구하고
    제가 추가 2년을 살지 않고 나가게 될 경우 본인이 부동산수수료를 납부하고 싶지 않다는 이유입니다.
    문제는 부동산입니다.
    임대차보호법 6조에 의하여 묵시적 갱신이 되었고, 계약서에 계약기간을 갱신할 의무가 없다고 설명했음에도
    계약서 갱신(계약기간수정)은 반드시 해야하는 일이며
    세입자가 할도리를 하고 있지 않다고 말하고 있습니다.
    또한, 젋은사람들이 왜이렇게 팍팍하게 구냐고 하며
    좋은게 좋은거이니 2년 살겠다고 말하라고 합니다.
    묵시적 계약이 된 시점으로부터 2년을 살지 1년을 살지는 알 수 없으나, 언제는 계약을 끝낼 수 있는 세입자의 권리를
    부동산이 무시하고 집주인편을 들고 있습니다
    임대인은 부동산에서 하는 설명을 전적으로 신뢰하고 있어, 임대차보호법을 설명하여도 이해하지 못하고 있습니다.
    집주인에게 이를 안내해줄 수 있는 좋은 방법이 없을까요?
    혹은, 부동산의 편파적인 설명을 수정해 줄수 있는 제도적인 절차가 있을까요?
    (임대차분쟁조정의원회 라는것이 있던데, 각 지역별인가요? 이분들이 부동산에 임대차보호법의 설명을 다시 진행해주실 수 있도록 요청할 방법이 있을까요?)
    추가질문입니다.
    묵시적으로 계약이 갱신이 된 경우에 임차인의 임대인에 대한 계약해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항).
    위 항목에서 3개월 후 효력이 발생한다는 말의 의미가 무엇인가요?
    3개월전에 집주인에게 통보하면, '3개월 후 효력이 발생하니, 해당 시점까지는 무조건 집주인이 보증금을 반환해야 한다' 의 의미로 해석이 가능한가요?
  • 네눈박이
    2018.08.29
       댓글
    안녕하세요.
    묵시적 갱신 이후에 계약 해지 관련해서 문의 드립니다.
    2015년 9월에 전세 계약을 했고 2017년 9월에 묵시적 갱신으로 지내고 있었습니다. 그러다가
    주택 구입 사유로 계약 해지가 필요하여 2018년 8월 초에 "12월 중순 약 12월 15일경에 이사를 갈 예정"이라고
    유선으로 임대인에 통보 조치 했습니다. 임대인 역시 "본인 생각보다 좀 빠르긴 하지만 제가 살고 있는 아파트로
    다시 들어올 생각이었고, 12월 중순 이사 나가는 걸로 알고 내어줄 전세비용을 마련하겠다"고 합의가 완료 되었습니다.
    그러다가 갑자기 8월 말에 전화가 와서 "12월에 나가는 건 너무 늦고 10월 초에 나가 달라"라는 요청이 왔는데요.
    저는 제가 이사 갈 집에 전세세입자가 살고 있고 계약 연장을 통해 11월 말에 이사 나가는 것으로 계약서를 작성 완료한 상황으로 인테리어 기간 까지 고려하여 12월 중순에 나가는 것으로 알려 드렸는데 10월 초는 기존 세입자와의 계약 문제도 있고 불가능하다라고 입장표명을 했는데요. 하지만 임대인 입장은 굉장히 완고한 상황입니다. 가정문제도 있고 본인들은 10월 초에 무조건 들어가야 하고 저희 보고는 새로 이사갈 집 계약을 조정 하던지 아니면 모텔이나 다른 곳을 가든 무조건 비켜 달라는 입장인데요. 저희는 당장 옮길 곳도 없고 이사 갈 집 세입자와 계약 조정이 불가하니 10월 초에는 이사가 불가하다고 재차 입장을 밝혔습니다. 이런 저희의 입장에 본인들은 법적 조치 할 예정이라고 하며 일방적으로 통화를 끊어 버렸는데 이런경우 저희가 10월초에 임대인 주장대로 이사를 해야 하는 상황인지 아니면 저희가 애초에 통보한대로 12월 중순에 이사를 해도 되는 상황인지 관련 법에 대해 잘 알지 못하는 관계로 문의 드립니다.
    바쁘시겠지만 답변 부탁 드립니다.

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  • 이 정보는 2019년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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