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 임대인의 지위 승계
임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전됩니다.

임차인이 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
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임대인의 지위 승계
임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).
이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).
임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우
대항력 있는 주택임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임차보증금반환채무도 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부 주소복사 즐겨찾기에추가
임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부
임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제4항).
그런데 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
유용한 법령정보

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< 임대차계약기간 중 임대인이 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 되나요? >

    

Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차계약을 통해 주택을 인도받고 전입신고를 마친 후 임차건물에 거주하던 중 B가 건물을 甲에게 양도해 버렸습니다. 건물 매수인 甲의 건물명도 청구에 대해 임차인 A는 어떤 주장을 할 수 있을까요?

    

A. 임차인 A는 「주택임대차보호법」상의 대항력 요건인 주택의 인도와 전입신고를 완료하였으므로 임대인 B에 대해서 뿐만 아니라 제3자인 새로운 임대인 甲에 대해서도 건물에 대한 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한 임차주택의 양수인인 甲은 임대인의 지위를 승계하므로 임차주택에 대한 소유권과 함께 임차인 A에 대한 전 임대인 B의 권리·의무도 승계하게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인은 임대인이 변경되더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3항).

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기타 의견

  • 베쓰84
    2019.11.25
       댓글
    안녕하세요.
    월세낀 아파트 매수를 앞두고 있는 상황입니다.
    11월 30일 기존 임차인의 계약기간은 2021년까지 승계하는 조건으로 현 양도인과 계약을 체결할 예정입니다.

    다만, 현 임차인이 계약기간이 남아있는데도 불고하고 새로운 임대차계약을 빌미로
    12월 1일부로 다른 곳으로 이사를 한다면, 앞으로의 월세와 보증금은 어떻게 처리를 해야하는지요?

    1. 기존의 임대차계약대로 계약기간 만료전 임차인이 퇴실한다면 다음 세입자가 들어올때까지 임차인이 월세를 보상하는지요?
    2. 양도인(현집주인)은 미리 이 사실을 알고 있었고 매도당시 저희에게 말하지 않았다면, 월세 및 보증금에 대한 책임은 양도인(현집주인)에게 있는지요?

    소중한 답변부탁드립니다.



  • 이시아
    2019.10.13
       댓글
    수고하십니다.

    현재 저는 작년에 8월에 전세를 들어왔고 들어오면서 전입신고,확정일자, 주택보증보험까지 다 넣었습니다.
    올해 8월 초에 기존계약자(양도인)였던 주인께서 집을 매매한다고 연락이 오셨고 새주인되실분(양수인)이 8월 중순쯤 세입자가 있다는 걸 전달 받았다며 연락이 오셨습니다. 그 이후 새로운 주인 분이 10월 초에 집을 한 번 보고 싶다하셔서 오셨길래 등기신청이 완료되었으며 혹시 이사를 2020년 1월에 나갈 수 있는지 물으시기에 2020년 7월까지 계약인 저는 그거는 무리가 있다고 말씀을 드렸습니다. 그리고 전세계약서를 새로 작성하자 하시기에 저는 알아보니 새로운 주인과의 전세계약관계는 전주인과의 맺은 전세계약서가 자동승계되기에 새로 작성하지 않아도 된다고 말씀드렸습니다. 그런데 자신들 등기할 때 매매계약서에 세입자가 있다는 것을 명시하거나 특약으로 넣지 않았기에 전세계약서를 새로 쓰지 않으면 제가 퇴거할 때 보증금을 줄 의무가 없지 않느냐는 말씀을 하십니다. 양수인은 모든 권한을 자동으로 승계받는다고 알고 있는데 자신들의 매매계약서에는 세입자에 대한 내용이, 그리고 전 주인과 전세계약서에 양수인과 제가 체결한 계약서나 증거가 될만한게 없다고 해서 보증금을 못받는 건가요?
  • 가람
    2019.10.07
       댓글
    안녕하세요~!
    저는 이번에 아파트 전세로 이사가게 되었습니다.
    임대인과 임대차계약서를 작성하였고 계약금도 지불하였습니다.
    이후 임대인이 바뀐다는 사실을 알게 되었고
    새로운 임대인이 임대업사업을 하는 법인이라고 합니다.
    이럴경우 임차인으로서 확인해야하는 사항은 무엇이지요??
    임대인이 바뀌어도 임차인에게 통보를 안해도 된다고 알고있지만,
    임대인이 법인 사업자는 다른게 있는지 몰라서 여쭙습니다.
    또한, 임대인이 법인일 경우 임차보증금에 대한 대항력을 갖출 수 있는 방법은 무엇인지요??
    전입신고, 확정일자를 해놓는다고 해도 1순위가 아니라고 알고 있는데.. 맞는지 궁금합니다..
    도와주시면 감사하겠습니다.
  • 크쿠
    2019.09.25
       댓글
    안녕하세요.
    전세로 3년살고 나갈려고 하는데,
    집주인이 사망하여서 제계약을 못 하고 1년 이상 살고 있습니다.

    하지만 집주인이 사망하고 가족 상속문제로 인하여 아무 것 도 못하고 있습니다.
    (집주인 자녀 중 한명이 연락두절이라고 합니다.)

    사망한 집주인에 대한 자녀들의 상속 문제를 해야할려면
    제판을 해야한다는데 그 쪽 가족들이 그건 못하겠다고 합니다.

    전세금을 반환 받고 집에서 나갈려고 하면 어텋게 해야하나요?
  • 임대인
    2019.06.17
       댓글
    안녕하세요
    저는 임대인입니다.

    약 1년전 전 임대인에게 한 건물을 양도(구매) 받았습니다.

    전세도 있고, 월세도 있었는데요. 문제는 월세입니다.

    몇 가구가 월세를 1~2년 한거번에 납부를 했다고 합니다.

    하지만 부동산업자와 전 임대업자가 짜고 월세를 한꺼번에 납부를 했다는 사실을 말을 안했네요.

    그래서 현재 1~2년 월세는 전 임대업자에게 붕 뜬 상태이구요.

    저는 1년 이상 그 사실을 모르고 있었구요.

    전 임대업자에게 연락이 갔지만 1년이상 지난일을 이제 와서 어떡하냐 라는식으로 발뺌을 하네요.

    그동안 쌓인 월세, 받을수있을까요?

    알려주시면 감사하겠습니다 ㅠ
  • 심각
    2019.06.11
       댓글
    안녕하세요.
    현재 장기연체 세입자와 분쟁중인 임대인의 친아들입니다.
    제가 학생이던 2011년도에 저희 어머니와 임차인이 계약을 맺은 이후 월세나 집 수리 등의 대화는
    두 사람 사이에서만 진행이 되었는데요. 시간이 많이 흘러 장기 연체가 된 사태의 심각성을 뒤늦게 인지하고
    친아들인 제가 올해 봄부터 직접 임차인과 전화통화를 하고 어머니와 함께 집을 방문하는 등 관여를 하고 있습니다.

    저희 어머니는 그 악덕 세입자가 하자는 대로 항상 져 주시는 편이었으나 제가 법 규정 등을 앞세워 강경한 태도로
    임하자 세입자가 저를 '제3자'로 지칭하며 연락도 제 문자,전화는 회피하고 향후 대책을 위한 만남의 자리에도 제가
    동반하는 걸 꺼리고 있는 상황입니다. 물론 위협이나 가해는 물리적,언어적으로 전혀 없었습니다.

    이러한 상황에서 임대인의 친아들이자 성인인 제가 심각한 계약을 위반한 임차인과의 대화 및 만남에 개입, 대동하는 게 법적으로 문제가 있는 지, 가능하다면 어느정도 선까지 허용이 되는지 궁금합니다.
    또한 불가능 하다면 성년후견인이나 임대권 양도 등의 절차가 필요한 지도 문의드립니다.
  • 확인
    2019.04.01
       댓글
    임대차계약을 체결하였는데, 집주인이 임대차계약 대상 물건지에 주소를 두고 있습니다.
    입주일에 전입신고 및 확정일자는 받을 건데,
    집주인이 제가 입주하기로 한 주소지에 주소를 두고 있을 경우
    제 임차보증금에 대한 대항력이나, 문제될 수 있는 부분이 있을까요?
    부동산에서는 주인이 주소만 두고 있는 것이지, 임차보증금의 보호와 관련해서는
    문제될 게 없다고 하는데 한번 더 확인해봐야 할 것 같아서 문의드립니다.
  • 응비
    2016.12.13
       댓글
    안녕하세요.
    저는 임차인입니다.
    임대차 계약 완료후 새 임대인이 변경된 경우, 임대차계약서를 다시 작성하는게 좋을까요? 하지 않는것이 좋을까요?

    현재 1년짜리 오피스텔 임대차계약(보증금 1000만원, 월세:현금납부)하여 전입신고, 확정일자를 모두 받고 살고 있습니다.
    얼마전 새로운 임대인에게 해당 오피스텔이 매매되었다고 들었습니다. 저의 임대차계약 조건은 모두 새로운 임대인이 승계 받는다고 부동산에서 말해주었습니다.
    헌데 부동산에서는 새로운 임대인이 왔으니 임대차계약서는 새 임대인이름으로 다시 작성하자고 합니다. 아무런 불리한 조건이 없다고 합니다.

    제가 궁금한 점은 새로 확정일자를 받는 등 뭔지 모를 부가적이 위험 요소(우선순위 등)가 있을꺼 같아서 새로운 계약서를 작성해야 하는지 우려되어서 질문 드립니다.

    혹시 재작성해도 된다면, 기존 임대차 계약서가 있는 상황에서 어떻게 작성하는것 이 좋을지 문의드려요. 예를들어 '앞연은 그대로 두고, 뒷면에 새로운 임대인 이름,주소,주민번호,월세 금액받을 계좌번호를 작성하여 도장을 받아 두어라' 처럼요.
  • 웅냐웅
    2016.06.17
       댓글
    안녕하세요?

    '임대인의 지위'의 범위가 궁금합니다.

    위 글에 따르면 '포괄적'이라 했는데요..

    기존 임대인(매도인)과 임차인간의 임대차계약서상의 모든 내용(특약포함)에 따른 임대인(매도인)의 권리/의무를 임대인의 지위의 범위로 보면 될까요?

    보통 새로운 임대인(매수인)이 기존 임대차계약서를 확인하는 경우가 있는지 궁금해 여쭤봅니다. (보통은 계약서까지 확인하지 않고 보증금 액수와 임대차기간만 알고 계약되는 경우가 많은것 같아서요..)

    질문드립니다.

    좋은 하루 되세요.
  • 미르3
    2016.05.02
       댓글
    안녕하십니까?
    저는 임대인입니다.
    2014년 10월 중순에 임차인이 살고 있는 아파트를 A부동산을 통해 매수했습니다.
    살고 있던 임차인의 임대차계약기간이 동년 11월 중순에 종료였는데,
    새로운 임대차계약서를 작성하진 않고 기존 계약을 승계(전세 8000만원)하고,
    2년 자동연장하는 조건으로 아파트를 매입했습니다.
    그런데 금년 3월 초에 임차인이 전화로 이사가고싶단 의사를 전했습니다.
    임차인 본인이 알아본 바, 계약기간 중간에 나가니 새로운 임대차계약시 발생하는
    임대인의 중계수수료는 임차인 본인이 부담하고, 이사통보 후, 3개월 안에 임대인이
    임차인에게 임대료를 반환해야한다고 했습니다.
    그래서 A부동산에 새로운 임차인을 구해줄것을 의뢰했습니다.
    4월 28일에 새로운 임차인과 임대차계약을 체결(전세금 7500만원)하며
    잔금일은 5월 25일로 잡았습니다.
    계약체결시 부동산 중개인에 중계수수료는 기존 임차인이 지불하기로 했는데, 직접 받겠냐고 문의하니
    수수료는 임대인인 제가 먼저 지불하고 저와 기존 임차인이 따로 정산하라는 취지로 답변하였습니다.
    3일 뒤, 기존 임차인에 전화하여 새로운 계약이 체결된 것과 관련하여 통화하며 중개수수료에 대해 물으니
    임차인 본인이 잘못 알고 말했다고하며, 다시 알아보니 중개수수료를 낼 의무가 없다고 주장합니다.
    (A부동산 중개소에서 잘못 알려줬다는 취지로)
    3월 초에 전화시 중개수수료를 본인이 부담하겠다고 해놓고, 그간 아무런 의사표시가 없다가 이제와서 말을 바꾸는데
    이럴경우 중개수수료는 누가 부담하는것이 맞는지 알려주시면 감사하겠습니다.

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  • 이 정보는 2019년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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