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 임대인의 지위 승계
임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위는 양수인에게 이전됩니다.

임차인이 임차주택의 양수인에게 임차권을 주장하기 위해서는 대항력을 갖추고 있어야 합니다.
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임대인의 지위 승계
임차주택의 양수인, 그 밖에 상속, 경매 등으로 임차주택의 소유권을 취득한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다(「주택임대차보호법」 제3조제4항).
이러한 승계는 법률의 규정에 따른 승계이므로 그 지위의 승계에 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
임차주택의 양도에 따라 양도인인 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 그 결과 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고, 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다(대법원 1995. 5. 23. 선고 93다47318 판결대법원 1996. 2. 27. 선고 95다35616 판결).
양도인인 임대인과 양수인 사이에 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약이 포함된 계약을 체결했다 하더라도 이는 임차인에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).
임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차의 종료 후 임차주택을 양도한 경우
대항력 있는 주택임대차의 경우 임대차가 종료된 상태에서 임차주택이 양도되는 경우라도, 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계됩니다. 이 경우에는 임차보증금반환채무도 임차주택의 소유권과 결합하여 당연히 양수인에게 이전합니다(「주택임대차보호법」 제4조제2항대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부 주소복사 즐겨찾기에추가
임대인의 지위승계와 임대차계약의 해지 여부
임차주택의 대항력을 갖춘 임차인은 임차주택이 양도되는 경우에도 임차주택을 계속하여 사용·수익할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제4항).
그런데 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 임차인이 스스로 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 보아야 하므로, 임차주택이 임대차기간의 만료 전에 경매되는 경우 임대차계약을 해지하고, 우선변제를 청구할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자 98마100 결정대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).
유용한 법령정보

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< 임대차계약기간 중 임대인이 변경되면, 임차인의 지위는 어떻게 되나요? >

    

Q. 임차인 A는 임대인 B와 주택임대차계약을 통해 주택을 인도받고 전입신고를 마친 후 임차건물에 거주하던 중 B가 건물을 甲에게 양도해 버렸습니다. 건물 매수인 甲의 건물명도 청구에 대해 임차인 A는 어떤 주장을 할 수 있을까요?

    

A. 임차인 A는 「주택임대차보호법」상의 대항력 요건인 주택의 인도와 전입신고를 완료하였으므로 임대인 B에 대해서 뿐만 아니라 제3자인 새로운 임대인 甲에 대해서도 건물에 대한 임차권을 주장할 수 있습니다. 또한 임차주택의 양수인인 甲은 임대인의 지위를 승계하므로 임차주택에 대한 소유권과 함께 임차인 A에 대한 전 임대인 B의 권리·의무도 승계하게 됩니다. 따라서 「주택임대차보호법」의 적용을 받는 임차인은 임대인이 변경되더라도 자신의 임차권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항 및 제3항).

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기타 의견

  • 응비
    2016.12.13
       댓글
    안녕하세요.
    저는 임차인입니다.
    임대차 계약 완료후 새 임대인이 변경된 경우, 임대차계약서를 다시 작성하는게 좋을까요? 하지 않는것이 좋을까요?

    현재 1년짜리 오피스텔 임대차계약(보증금 1000만원, 월세:현금납부)하여 전입신고, 확정일자를 모두 받고 살고 있습니다.
    얼마전 새로운 임대인에게 해당 오피스텔이 매매되었다고 들었습니다. 저의 임대차계약 조건은 모두 새로운 임대인이 승계 받는다고 부동산에서 말해주었습니다.
    헌데 부동산에서는 새로운 임대인이 왔으니 임대차계약서는 새 임대인이름으로 다시 작성하자고 합니다. 아무런 불리한 조건이 없다고 합니다.

    제가 궁금한 점은 새로 확정일자를 받는 등 뭔지 모를 부가적이 위험 요소(우선순위 등)가 있을꺼 같아서 새로운 계약서를 작성해야 하는지 우려되어서 질문 드립니다.

    혹시 재작성해도 된다면, 기존 임대차 계약서가 있는 상황에서 어떻게 작성하는것 이 좋을지 문의드려요. 예를들어 '앞연은 그대로 두고, 뒷면에 새로운 임대인 이름,주소,주민번호,월세 금액받을 계좌번호를 작성하여 도장을 받아 두어라' 처럼요.
  • 웅냐웅
    2016.06.17
       댓글
    안녕하세요?

    '임대인의 지위'의 범위가 궁금합니다.

    위 글에 따르면 '포괄적'이라 했는데요..

    기존 임대인(매도인)과 임차인간의 임대차계약서상의 모든 내용(특약포함)에 따른 임대인(매도인)의 권리/의무를 임대인의 지위의 범위로 보면 될까요?

    보통 새로운 임대인(매수인)이 기존 임대차계약서를 확인하는 경우가 있는지 궁금해 여쭤봅니다. (보통은 계약서까지 확인하지 않고 보증금 액수와 임대차기간만 알고 계약되는 경우가 많은것 같아서요..)

    질문드립니다.

    좋은 하루 되세요.
  • 미르3
    2016.05.02
       댓글
    안녕하십니까?
    저는 임대인입니다.
    2014년 10월 중순에 임차인이 살고 있는 아파트를 A부동산을 통해 매수했습니다.
    살고 있던 임차인의 임대차계약기간이 동년 11월 중순에 종료였는데,
    새로운 임대차계약서를 작성하진 않고 기존 계약을 승계(전세 8000만원)하고,
    2년 자동연장하는 조건으로 아파트를 매입했습니다.
    그런데 금년 3월 초에 임차인이 전화로 이사가고싶단 의사를 전했습니다.
    임차인 본인이 알아본 바, 계약기간 중간에 나가니 새로운 임대차계약시 발생하는
    임대인의 중계수수료는 임차인 본인이 부담하고, 이사통보 후, 3개월 안에 임대인이
    임차인에게 임대료를 반환해야한다고 했습니다.
    그래서 A부동산에 새로운 임차인을 구해줄것을 의뢰했습니다.
    4월 28일에 새로운 임차인과 임대차계약을 체결(전세금 7500만원)하며
    잔금일은 5월 25일로 잡았습니다.
    계약체결시 부동산 중개인에 중계수수료는 기존 임차인이 지불하기로 했는데, 직접 받겠냐고 문의하니
    수수료는 임대인인 제가 먼저 지불하고 저와 기존 임차인이 따로 정산하라는 취지로 답변하였습니다.
    3일 뒤, 기존 임차인에 전화하여 새로운 계약이 체결된 것과 관련하여 통화하며 중개수수료에 대해 물으니
    임차인 본인이 잘못 알고 말했다고하며, 다시 알아보니 중개수수료를 낼 의무가 없다고 주장합니다.
    (A부동산 중개소에서 잘못 알려줬다는 취지로)
    3월 초에 전화시 중개수수료를 본인이 부담하겠다고 해놓고, 그간 아무런 의사표시가 없다가 이제와서 말을 바꾸는데
    이럴경우 중개수수료는 누가 부담하는것이 맞는지 알려주시면 감사하겠습니다.
  • 가비
    2015.11.11
       댓글
    2층 전원주택에 집주인이 2층에 살고 저희는 1층에 월세로 살고있습니다.
    계약기간은 1년 정도 남은 상태에서 바뀐 집주인이 1층에서 살고싶다고 저희보고 2층으로 이사하라고 하는데 이사비용이나 에어컨 설치 비용 같은 것들은 저희가 다 내야하는 건가요?
    또 집 주인이 바뀌게 되면 월세에 대한 계약은 어찌 되는건가요?

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  • 이 정보는 2018년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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