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 임차권 양도의 제한
임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못합니다.

임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임차인과의 임대차계약을 해지할 수 있습니다.
임차권 양도의 제한 주소복사 즐겨찾기에추가
임차권 양도의 제한
임차권의 양도는 임차인(양도인)과 양수인 사이의 계약만으로 유효하게 성립하나, 「민법」은 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하도록 제한하고 있으며, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권을 양도한 경우 임대차계약을 해지할 수 있도록 하고 있습니다(「민법」 제629조).
그러나, 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 않고 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 임차권 양도가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권 양수인은 임차권 양수 및 그에 따른 사용·수익을 임대인에게 주장할 수 있습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).
※ 임대인과 임차인 당사자 간의 특약으로 임차권 양도에 임대인의 동의가 필요하지 않는 것으로 하는 것은 유효합니다(「민법」 제652조).
임대인의 동의 있는 임차권의 양도 주소복사 즐겨찾기에추가
양도의 효과
임차권이 임대인의 동의 아래 양도되면, 임차인이 임대차계약에 따라 가지는 권리와 의무는 포괄적으로 양수인에게 이전됩니다. 즉, 임차인은 종전의 임대차관계에서 벗어나며 아무런 권리의무를 가지지 않게 되고, 양수인이 새로운 임차인으로서 임대인과 임대차관계를 가지게 됩니다.
다만, 임차권의 양도에 대해 임대인의 동의가 있기 전에 이미 발생한 임차인의 연체차임채무나 그 밖의 손해배상채무 등은 별도의 다른 특약이 없는 한 양수인에게 이전되지 않습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
임차권의 양수인은 임차권의 양도인이 대항력을 갖춘 후 저당권을 설정하거나 소유권을 이전받은 등의 제3자에게 대항할 수 있습니다.
「주택임대차보호법」 제3조제1항에 따른 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도한 경우 양수인에게 점유가 승계되고 주민등록이 단절된 것으로 볼 수 없을 정도의 기간 내에 전입신고가 이루어졌다면 비록 위 임차권의 양도에 의하여 임차권의 공시방법인 점유와 주민등록이 변경되었다 하더라도 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속합니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).
임차권 양도에 의하여 임차권은 동일성을 유지하면서 양수인에게 이전되고 원래의 임차인은 임대차관계에서 탈퇴하므로, 임차권 양수인은 원래의 임차인이 가지는 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 2010.6.10, 선고, 2009다101275, 판결).
임대인의 동의가 없는 임차권의 양도 주소복사 즐겨찾기에추가
임차인(양도인)과 양수인 사이의 법률관계
임차권의 양도계약은 이들 사이에서 유효하게 성립하고, 양도인은 양수인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결대법원 1996. 6. 14. 선고 94다41003 판결).
임대인과 임차인 사이의 법률관계(해지권의 발생)
임대인은 무단 양도를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항). 그 해지를 하기까지는 임차인은 임대차계약에 따른 권리와 의무를 가집니다.
임대인과 양수인 사이의 법률관계(대항력 취득 유무)
임대인의 동의 없는 임차권의 양도는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 양수인이 임차주택을 점유하는 때에는 임대인에 대한 관계에서 불법점유가 되고, 임대인은 소유권에 기해 그 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 제214조).
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하면 원칙적으로 그 효력이 없으므로, 임차인이나 양수인은 임차권의 양도를 가지고 제3자에게는 물론 임대인에게도 대항할 수 없습니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).
따라서 임차인이 대항력을 취득하였다고 하더라도 임차권의 양도에 따른 양수인은 임차인의 대항력을 원용하거나 자신의 고유한 대항력을 취득할 수 없습니다.
이 경우 원래의 임차인도 제3자에게 임차권을 양도함으로써 임차주택의 점유를 중단하였다면 대항력이 상실됩니다.
「민법」에 따른 전세권의 경우–전세권 처분의 자유
상가건물의 전세권자는 전세권을 다른 사람에게 양도하거나 담보로 제공할 수 있고, 그 존속기간 내에 그 건물을 다른 사람에게 전전세 또는 임대할 수 있습니다(「민법」 제306조 본문).
다만, 전세권의 처분은 당사자가 설정행위로 이를 금지한 때에는 처분의 자유를 제한할 수 있습니다(「민법」 제306조 단서). 이와 같은 전세권 처분의 자유에 대한 제한은 등기를 해야 제3자에게 대항할 수 있습니다(「부동산등기법」 제3조).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 궁금합니다
    2018.08.17
       댓글
    1. 본인을 포함한 부모님, 동생 네가족이 전세로 살고 있습니다.
    2. 전세대출을 위해 본인이 임차인으로 계약을 진행하였습니다.
    3. 이제 곧 결혼을 앞두고 있는 상황이며, 그전에 신혼집으로 미리 전입신고를 하려고 합니다.
    Q : 임차인이 전입신고를 다른곳으로 하게되면 대항력이 없어지는것이 아닌지? 또한 임대인의 동의가 필요없는 임차권의 양도에 해당하는지? 부모,형제(직계존속)에게 대항력의 효력이 넘어가는것인지 궁금합니다.
    또한, 어떤 행정 절차가 필요한지 궁금합니다.
  • 임차권승계
    2017.02.15
       댓글
    임대인이 멀리있고, 부득이 계약을 직접 할 수 없는 상황이라 대리인과 임차 계약을 맺었습니다.
    계약서에 계약 만료기간 이전에 이사 할 시 물려 주고 나간다는 내용이 명시 되어 있습니다.
    이를 임차권 양도에 대한 임대인의 동의라고 볼 수 있는지요 ?
    계약금을 이미 양도인에게 주고 계약을 하였고, 잔금을 모두 양도인에게 주더라도 계약기간 만료시
    보증금에 대한 보장을 받을 수 있는지 궁금 합니다.
    1. 대리인 신분 확인 하였으며, 위임장 인감증명 확인 하였습니다.
    2. 소유자 본인 통화로 동의 후 보증금에 대한 직접 인계 혹은 양수인의 보증금 보장을 확약 받았습니다.
    3. 양도인에게 계약금 인도 후 계약서상 자필로 계약금 지급 받았다는 내용을 기록 하고 서명 하였습니다.
    상기 3항에 대한 확인을 하고, 대리인과 임차계약을 하고, 양도인에게 보증금 전액을 지급 하더라도
    양수인(저)의 계약 만료후 보증금 전액을 보장 받을 수 있는지 너무너무너무 궁금 합니다.
    감사합니다.
  • 임차인
    2016.01.28
       댓글
    방 두개짜리 아파트 월세를 얻어 방하나를 월세만 받고 임대차 계약이 가능하다고 했는데 이경우 임차인이 다시임차해준 친구에게 어떻게 해야하며 연말소득공제문제는 어떻게 해야하나요?
  • 궁금
    2016.01.10
       댓글
    장기여행 등으로 임대차인 집을 비워야한다면 이 집을 남한테 짧은 기간 다시 일정한 비용을 받고 남에게 임대하는게 가능할까요? 이 경우에 법적계약을 할 수 있나요?
  • 명의변경
    2014.06.16
       댓글
    저희는 아파트에서 월세로 살고 있는 가족입니다. 2년이 지나고 올해 초에 계약 갱신을 하여 연장을 하였는데요. 원래 계약자 명의가 저희 큰 누나 이름으로 되어있는데, 누나가 곧 결혼을 하게 되어 이 집을 나가게 됩니다. 그래서 계약자 명의를 저희 형 이름으로 바꾸려고 집주인에게 연락했더니, 밑도 끝도 없이 화를 내면서, 말도 안되는 이유를 대면서 안된다고 하는 겁니다. 계속 얘기하다가 이제는 생각좀 해보겠다고 합니다..ㅠㅠ.이게 임대인으로써 거부하는게 당연한 권리인가요? 그게 아니라면, 어떻게 하면 좋을까요?? 예전부터 집이 멀다는 이유 하나만으로, 집 수리 등의 모든 일도 짜증 냈던 사람입니다... 너무 스트레스 받는데 어떻게 해결할 방법이 없을까요?

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  • 이 정보는 2018년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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