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 대항력 및 우선변제권 취득
주택임차인이 주택에 입주하고 주민등록 또는 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 대항력이 발생하여, 임차주택이 다른 사람에게 양도되거나 매각되더라도 새로운 집주인에게 임차권을 주장하여 임대기간이 끝날 때까지 거주할 수 있고, 또 임대기간이 만료되더라도 임대보증금 전액을 돌려받을 때까지 집을 비워주지 않을 수 있습니다.

대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매·공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위담보권자나 그 밖의 일반채권자에 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
대항력 주소복사 즐겨찾기에추가
대항력의 개념 및 요건
“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차주택의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차주택에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 주택의 인도와 ② 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 대항력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
주택의 인도
「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 ‘주택의 인도’가 필요합니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
“주택의 인도”란 점유의 이전을 말하는데, 주택에 대한 사실상의 지배가 임대인으로부터 임차인에게로 이전하는 것을 말합니다. 즉 임차인이 입주해서 살고 있는 것을 뜻합니다.
주민등록 및 전입신고
「주택임대차보호법」에 따른 대항력을 획득하기 위해서는 임차인이 주민등록을 마쳐야 하며, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록을 된 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
전입신고는 하나의 세대에 속하는 자의 전원 또는 그 일부가 거주지를 이동할 때 신거주지의 시장·군수 또는 구청장에게 하는 신고로서, 세대주 등 신고의무자는 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 전입신고를 해야 합니다(규제「주민등록법」 제10조, 제11조 제16조제1항).
대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 일시적이나마 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 전체적으로나 종국적으로 주민등록을 이탈한 것이므로 대항력은 전출로 인해 소멸되고, 그 후 임차인이 다시 임차주택의 주소로 전입신고를 하였더라도 소멸했던 대항력이 회복되는 것이 아니라 새로운 전입신고를 한 때부터 새로운 대항력을 취득하는 것입니다(대법원 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결).
대항력을 취득한 임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시적으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없으므로 제3자에 대한 대항력을 상실하지 않습니다(대법원 1996.1.26, 선고, 95다30338 판결).
유용한 법령정보

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<전입신고 시 유의사항>

    

전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후에 전입신고를 해야 기재오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 유효성 판단은 임차인이 전입신고를 한 당시의 번지를 기준으로 하여 판단하기 때문에 부동산의 등기부를 확인해 정확하게 전입신고를 하는 것이 안전합니다(대법원 1999. 12. 7. 선고 99다44762 판결).

    

「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하여 보호를 받을 수 없는 경우

    

√ 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우(대법원 2000. 6. 9. 선고 2000다8069 판결)

√ 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동·호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우(대법원 1995. 4. 28. 선고 94다27427 판결)

√ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결)

   

「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있는 경우

   

√ 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우(대법원 1991. 8. 13. 선고 91다18118 판결)

   

<신축 중인 주택에 대한 전입신고>

    

신축 중인 주택을 임차하여 준공검사 전에 입주하는 경우, 건물등기부가 마련되어 있지 않아 대문에 적힌 호수로 전입신고를 하는 경우가 있습니다. 이 경우에는 준공검사 후 건물등기부가 작성되면, 그 등기사항증명서를 발급받아 동·호수를 다시 확인해야 합니다. 만약, 신축 중인 연립주택 중 1층 소재 주택의 임차인이 전입신고를 할 경우 잘못된 현관문의 표시대로 ‘1층 201호’라고 전입신고를 마쳤는데, 준공 후 그 주택이 공부상‘1층 101호’로 등재되었다면 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추고 있지 않기 때문에 보호를 받을 수 없게 됩니다(대법원 1995. 8. 11. 선고 95다177 판결).

대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다(「주택임대차보호법」 제3조제1항).
여기에서 “그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.”고 함은, 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 취지입니다(대법원 1999. 5. 25. 선고 99다9981 판결).
예를 들어, 홍길동이 2011년 12월 1일 임차주택을 임차보증금 1억원에 임차하여 2011년 12월 15일 전입신고를 마쳤다면, 그 다음 날인 2011년 12월 16일 00:00부터 대항력이 생기게 됩니다.
대항력을 취득한 임차인과 주택에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
「주택임대차보호법」의 보호대상은 원칙적으로 자연인인 국민이므로 법인은 「주택임대차보호법」의 대항력을 취득하지 못합니다. 그러나 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 그 다음 날부터 대항력을 취득합니다(「주택임대차보호법」 제3조제2항).
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< 다가구주택을 임대차한 경우 >

   

Q1. A씨는 다가구주택의 103호를 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. A씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?

    

A2. 다가구주택은 원래 단독주택으로 건축허가를 받아 건축되고, 건축물관리대장에도 구분소유가 불가능한 건물입니다.  따라서 A씨는 「주민등록법 시행령」 제9조제3항에 따라 임차인이 위 건물의 일부나 전부를 임차하여 전입신고를 하는 경우 지번만 기재하는 것으로 충분하고, 나아가 그 전유부분의 표시까지 기재할 의무나 필요가 있다고 할 수 없고, 임차인이 실제로 위 건물의 어느 부분을 임차하여 거주하고 있는지 여부의 조사는 단독주택의 경우와 마찬가지로 위 건물에 담보권 등을 설정하려는 이해관계인의 책임 하에 이루어져야 합니다(대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다80204 판결).  다가구주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 A씨는 대항력을 취득합니다.

    

< 연립주택을 임대차한 경우 >

   

Q1. B씨는 연립주택의 103동을 임대하면서 그냥 지번만 기재하고 전입신고를 하였습니다. B씨는 대항력을 취득할 수 있을까요?

    

A2. 연립주택 중 1개 세대에 대한 미등기전세권자가 연립주택 동호수를 기재하지 아니하고 그 지번만을 신고하여 주민등록된 경우, 그 주민등록을 임대차에 대한 유효한 공시방법으로 볼 수 없습니다(대법원 1995.4.28. 선고 94다27427 판결). 따라서 연립주택의 103호를 임대하면서 지번만 기재한 B씨는 대항력을 취득할 수 없습니다.

우선변제권 주소복사 즐겨찾기에추가
우선변제권의 개념과 요건
“우선변제권”이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
우선변제권은 임차인이 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다(「주택임대차보호법」 제3조의2제2항).
확정일자의 취득
“확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결).
확정일자는 임대인과 임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하고, 허위로 날짜를 소급하여 주택 임대차계약을 체결하여 우선변제권 행사를 방지하기 위해 마련된 제도입니다(대법원 1999. 6. 11. 선고 99다7992 판결).
확정일자는 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(이하 "확정일자부여기관"이라 함)에게 부여받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제1항).
확정일자부여기관(지방법원 및 그 지원과 등기소는 제외함)이 작성하는 확정일자부에는 다음의 사항이 기재됩니다(「주택임대차보호법 시행령」 제4조제1항).
확정일자번호
확정일자 부여일
임대인·임차인의 인적사항
√ 자연인인 경우: 성명, 주소, 주민등록번호(외국인은 외국인등록번호)
√ 법인이거나 법인 아닌 단체인 경우: 법인명·단체명, 법인등록번호·부동산등기용등록번호, 본점·주사무소 소재지
주택 소재지
임대차 목적물
임대차 기간
차임·보증금
신청인의 성명과 주민등록번호 앞 6자리(외국인은 외국인등록번호 앞 6자리)
확정일자를 받는 절차
임차인의 우선변제권을 위한 확정일자는 임차인 등이 주택임대차계약증서 원본 또는 사본을 소지하고, 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함, 이하 같음)·군·구(자치구를 말함, 이하 같음)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 공증인을 방문하여 부여받을 수 있습니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조제1항).
또한, 정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결한 경우 해당 주택의 임차인은 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있습니다. 이 경우 확정일자 부여 신청은 확정일자부여기관 중 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에 대하여 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제2조의2).
※ 확정일자를 위한 임대차계약서 확인사항
확정일자를 받기 위해서는 계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제3조).
1. 주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 차임·보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
2. 계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
3. 연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.
4. 정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되어 있어야 합니다.
5. 계약증서(전자계약증서 제외)가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.
6. 확정일자가 부여되지 않았어야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.
확정일자를 받으려는 임차인은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 600원의 수수료를 내야합니다. 계약증서가 4장을 초과하는 경우에는 초과하는 4장마다 100원씩 더 내야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」 제8조).
「국민기초생활 보장법」 제2조제2호에 따른 수급자
규제「독립유공자예우에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 독립유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
규제「국가유공자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 국가유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
규제「고엽제후유의증 등 환자지원에 관한 법률」 제4조에 따라 등록된 고엽제후유증환자, 고엽제후유의증환자 또는 고엽제후유증 2세환자
규제「5·18민주유공자예우에 관한 법률」 제7조에 따라 등록 결정된 5·18민주유공자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
규제「특수임무유공자 예우 및 단체설립에 관한 법률」 제6조에 따라 등록된 특수임무수행자 또는 그 유족(선순위자만 해당)
「의사상자 등 예우 및 지원에 관한 법률」 제5조에 따라 인정된 의상자 또는 의사자유족(선순위자만 해당)
규제「한부모가족지원법」 제5조에 따른 보호대상자
정보처리시스템을 이용하여 주택임대차계약을 체결하고 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청한 사람
확정일자를 받은 주택임대차계약서를 분실·멸실한 경우에는 해당 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 확정일자 부여 시 작성한 확정일자부를 열람하고 이에 의하여 확정일자를 받은 사실을 증명할 수 있으면, 우선변제권을 주장할 수 있습니다(「주택임대차보호법」제3조의6제3항「주택임대차보호법 시행령」제5조, 제6조 참조).
우선변제권의 발생시기
임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(대법원 1999. 3. 23. 선고 98다46938 판결).
우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다(대법원 1997. 10. 10. 선고 95다44597 판결).
※ 전세금보장신용보험
주택의 임차인이 임대인으로부터 회수해야 할 임차보증금을 보호받기 위해 본인이 스스로 가입할 수 있는 보험상품으로 전세금보장신용보험이 있습니다.
이 보험에 관한 업무는 서울보증보험에서 취급하고 있습니다.
전세금보장신용보험은 임차기간 중 해당 주택이 경매되거나 임대차계약이 해지 또는 종료된 후 30일이 경과되었음에도 불구하고 임차보증금을 반환 받지 못함으로써 임차인이 입은 손해를 보상해 줍니다.
※ 전세금보장신용보험에 관한 자세한 내용은 SGI서울보증(http://www.sgic.co.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 궁금합니다.
    2019.09.18
       댓글
    임대아파트 보증금 보호관련 문의드립니다.
    현재 거주중인 임대아파트의 임대보증금의 유형이 아래와 같이 두가지로 나누어진 아파트에 거주중입니다.
    1.일부월세+일부보증금 : 월세 + 총납입보증금 약 9,000만원
    2.無월세+전부보증금 : 총납입 16,000만원
    건설사는 주택기금에서 각 세대당 대략 7,000만원을 지원받고 공사를 하였고, 완공후 보증보험 가입이 의무여서 주택금융공사에 세대별 보증금에 대한 보험을 가입한 상태입니다. 그러나 여기서 문제라고 생각되는 부분은 본 질문자는 임대보증금을 위 두번째유형 전부보증금으로 16,000만원을 전액 납입한 상태이나 보증보험에는 월세부담세대(1번 유형)와 동일하게 약 9,000만원에 대해서만 보증보험이 가입되어있는 상태입니다. 그런 경우, 혹여라도 분양전 해당 건설사가 부도가 나는 경우 보증보험에 가입된 9,000만원에 대해서만 보증이 가능하리라 보여집니다. 그럼 차액 7,000만원에 대한 보증금에 대해서는 보장이 가능한건지, 또 보장이 안된다면 현재 해당건설사에 어떤 액션을 취하여야 하는지 문의드립니다.(참고로, 이 내용에 대해 직접 건설사 문의시 실제 임대계약신고를 제대로 안한 것처럼, 마치 전세대가 일부보증금 납부세대라고 신고한듯이 이야기를 하며 차액보증금에 대한 보장에 대한 답변을 주지않았습니다.)
  • 궁금한 것이 많은 人
    2019.08.21
       댓글
    임차인으로서 전입일과 확정일을 같은 날에 완료했습니다.
    그런데,
    그 전에 근저당권자가 하루 더 빨리 올라와 근저당권을 등기 했습니다. 즉, 임차인보다 앞서 있습니다.
    경매로 올라왔을 경우,
    근저당권자가 1억, 임차보증금액이 2억이고,
    경매로 5천만원에 낙찰될 경우,
    임차인이 보호 받을 수 있는 방법은 하나도 없는 것인가요?
    만약, 경매로 나가야 한다면, 임대차 기간 동안은 보호받을 수 있는 건가요? (예를 들면, 임대차 계약 만기 기간이 6개월 정도 남았을 경우에요)
  • 궁금해요
    2019.08.20
       댓글
    주민등록등본상 동일 세대를 이루고 있는 세대원들간의 임대차계약은 성립되지 않는다고 알고 있습니다.
    예를 들면, 세대주가 형이고 세대원으로 동생이 등재되어 있을때, 동생이 집의 소유주인데 형과 임대차계약을 체결하는 등의 행위.
    궁금한 점은, 위와 같은 경우에 임대차가 성립되지 않는다는 것은 알겠는데 근거가되는 법률이 어떤 것인지 잘 모르겠습니다. 임대차보호법에 이런 규정이 있는지요? 아니면 이와 관련된 판례가 있는건지. 민법 103조(반사회적인 법률행위)에 위배되서 그렇다는 의견도 있던데요. 궁금해서 답변 부탁좀 드리겠습니다..
  • 호호
    2019.08.09
       댓글
    다가구주택의 원룸 임대차계약시 [토지의 표시]란에 "지번"까지만 정확히 적어서
    전입및확정일자를 받으면 임대차보호법을 보호를 받을 수 있다고 하는데,

    만약 다가구주택임에도불구하고 지번을 적는데 그치지 않고 등기없이 임의로 사용하는 호수까지
    마치 공동건물처럼 기재하였을 경우는 어떻한가요?
    [ex : 아무개시 아무개구 아무개동 123-12 3층 303호]

    지번만 기재하여 전입신고 및 확정일자를 받은 것처럼 대항력과 우선변제권에 문제가 없는지요?
  • 연장계약 확정일자
    2019.07.28
       댓글
    (2018. 12. 27. ~ 2020. 12. 26. ) 까지로 원룸 2년임대차계약을 하고
    18. 12. 27. 에 확정일자를 받았습니다.

    살다보니 집이 좋아서 현재 7개월정도 산 상태인데, 보증금을 더 넣고 1년 연장계약을 하려 합니다.

    증액계약서를 새로 써서 증액분 만큼 확정일자를 다시 받으려합니다.
    그럼 총 계약기간이 (2018. 12. 27.~ 2021. 12. 26.) 3년으로 1년이 더 연장되는 것이고
    확정일자가 2개가되는 상황인데,

    기존 18. 12. 27.에 2년짜리 계약서에 받은 확정일자는 20. 12. 26. 에 기한이 끝나는 건가요?

    기존에 받은 확정일자가 2년짜리 계약서에 찍혀있어,
    연장된 총 3년기간중에 2년간만 유효한건지 아니면 연장된 3년 임대차계약 전부에
    따로 확정일자 갱신(?) 같은 신청이 없어도 기존 확정일자가 유효한건지 궁금합니다.
  • 전세자금대출
    2019.07.24
       댓글
    상황: 현재 거주하고 있는 아파트는 저의 부인의 명의로 계약되어 있습니다. 전입일자와 확정일자는 받아 놓은 상태입니다. 전세계약기간은 1년정도 남은 상태로 만기 전 이사를 갈 계획입니다.

    다른 곳으로 이사를 가게되면 제 부인만 새로운 주소지로 전입신고를 할 예정(부인이 대출받는게 유리해서 부인이 새로운 주소지로 전입) 입니다. 지금 살고 있는 집은 혹시 다른 세입자를 구하지 못할 상황을 대비(대항력 확보를 위해)하여 저는 전입신고를 하지 않고 기존 주소지를 유지할 계획입니다.

    질문: 이런 경우 제가 지금 살고 있는 집의 계약자는 부인인데 제가 전입해 있어도 대항력을 확보할 수 있나요?
    대항력 유지를 위해서 아파트에 대해 점유를 계속해야하는지요?(기존 주소지에 계속 살고 있어야 하는지?)
  • 인천미추홀
    2019.07.10
       댓글
    안녕하세요
    2016년 6월18일 6천만원에 전세계약을하고 21일 확정일자받고 전세금대출신청하고 6월27일경 계약서상에 특약변경(잔금을 기일내 납입하지 못하면 월13만원 월세를 3개월간 납입하고 이후에도 변재가 안되면 26만원씩 변재할때까지 납입한다)으로 계약서를 새로 작성하면서 먼저 계약서는 새로운 계약서의 특약 기입으로 무효라 기재하였는데 2년후 전세기간 연장과 대출금 연장하려 알아보니 두번째 계약서에 확정일를 다시 받아오라고해서 2018년6월 확정일자를 다시 받아 은행에 제출하고 등기부등본을 발급받아보니 2017년 5월 임대인이 신한은행에 임대인 주택과 임차인주택을 동의없이 공동저당으로 대출을 받을걸 알게 되었습니다. 이후 임대인에게 공동저당에서 빼주던지 아니면 이사를 가겠다고 통지후 연락이두절되고 이후 임의 경매가 진행중입니다.
    법원에 서류는 제출하였는데 이경우 처음에 작성한 무효인 계약서에 찍힌 확정일자를 인정받을수는 없는지요 아니면 대항력을 행사해야 하는지 답변 부탁드립니다.(현재 확정일자와 계약서 2장에 대한 보정명령을 받은 상태 입니다.)
  • 바람돌이룡
    2019.06.25
       댓글
    안녕하세요.
    경매진행 물건에 대해 문의 드립니다.
    구분건물인 상가건물 8층 원룸에 임대로 있습니다.
    8층은 집합건축물대장상 801호 1개호만 존재합니다.
    801호 건물주는 용도가 숙박시설인 이 시설을 원룸 12개호(문패상 801호~812호)로 구조를 변경하여 임대를 주었습니다.
    그중에 1개호(802호)에 임대로 거주하는 것으로 임대차계약을 체결하고 전입신고를 802호로 하였습니다.
    이렇게 계속 거주하다 801호가 경매가 들어가서 배당신고를 하였습니다. 본건 건물은 대출이 있어
    임대보증금은 3000만원 입니다.
    제가 알아보기로는 최우선변제금액이 2200만원인 지역으로 최우선변제금액은 받을수 있는 것으로 확인하였으나,
    다른 부동산 중개인의 얘기로는 전입한 주소가 공부상 존재하지 않는 호수로서, 배당받을수 없을 거라는
    얘기를 들었습니다. 저와 같은 경우 최우선변제금액도 받을수가 없는 건가요?
    최우선변제금액을 받지 못하면 배당순서로 받을수 있는 금액은 없는 상태입니다.
    빠론 답변 부탁드립니다.
  • 라니
    2019.06.20
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    안녕하세요
    저는 오피스텔 전세 세입자입니다
    오피스텔 계약기간이 남아있지만 필요가 없게됐는데 계약만기가 6개월 남아
    집주인에게 계약해지를 요청했지만 주인은 전세만 원한다고 하고
    은행근저당이 매매가를 초과하여 전세 계약은 어려울거 같습니다

    그래서 집주인 동의하에 전대차계악을 하고
    월세을 제가 받을 생각인데
    그럴경우 제가 전세금을 보호 받으려면 어떻게 해야 하나요?
    참고로 오피스텔 현 매매가 7천만원에
    1순위 은행 근저당 약 1억
    2순위가 저입니다 (전입신고 와 확정일자 받아뒀습니다 )

    전세금을 잘 받을수 있을지 걱정이고
    매달 관리비를 내려니 힘들어서
    전세금을 지키면서도 전대차를 할수 있는지 궁금합니다
    정확한 답변 주시면 많이 도움이 될거 같습니다
  • kgy0714
    2019.05.02
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    안녕하세요
    주택임대차확정일자에관해문의드립니다
    임차계약서에 형제가 공동명의로 임차했을경우 둘중 한명만 해당주소지에전입신고해도 대항력과 우서변제권이생기는지요?
    아님 두명 다 주민등록이 되어있어야하는건지요?

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