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 임대차계약서의 작성
주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하고 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.

부동산 중개업소를 통해 임대차계약을 한 경우에는 주택임대차계약서, 중개대상물 확인·설명서, 공제증서를 받아야 합니다.
임대차계약의 자유 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차계약의 자유
주택임대차계약은 원칙적으로 계약당사자가 자유롭게 계약기간, 해지조건 등 그 내용을 정할 수 있고, 반드시 계약서를 작성해야 하는 것도 아닙니다. 그러나 나중에 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서는 임대차계약서를 작성하는 것이 좋습니다.
임대차계약서의 작성 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차계약서의 작성
계약당사자가 자유롭게 임대차계약의 내용을 정할 수 있으므로, 임대차계약서에 정해진 양식은 없습니다. 다만, 공인중개사를 통한 주택임대차계약서에는 다음의 사항이 기재됩니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).
거래당사자의 인적 사항
물건의 표시
계약일
거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
물건의 인도일시
권리이전의 내용
계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
중개대상물확인·설명서 교부일자
그 밖의 약정내용
<부동산임대차계약서의 예>
부동산임대차계약서 예시
※ 주택임대차계약서의 정해진 형식은 없지만, 확정일자를 받기 위해서는 임대차계약서가 다음과 같은 요건을 갖추어야 합니다(「주택임대차계약증서상의 확정일자 부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙」제3조).
주택임대차계약증서가 임대인·임차인의 인적사항, 임대차 목적물, 임대차 기간, 보증금 등이 적혀 있는 완성된 문서여야 합니다. 주택임대차의 주택과 그 기간 등이 기재되어 있지 않은 영수증 등에 확정일자를 받더라도 우선변제권의 효력은 발생하지 않으므로 주의해야 합니다.
계약당사자(대리인이 계약을 체결한 경우에는 그 대리인을 말함)의 서명 또는 기명날인이 있어야 합니다.
연결되는 글자에 빈 공간이 있는 경우에는 계약당사자가 빈 공간에 직선 또는 사선을 긋고 도장을 찍어 그 부분에 다른 글자가 없음을 표시해야 합니다.
정정한 부분이 있는 경우에는 그 난의 밖이나 끝부분 여백에 정정한 글자 수가 기재되어 있고, 그 부분에 계약당사자의 서명이나 날인이 되야 합니다
계약증서가 두 장 이상인 경우에는 간인(間印)이 있어야 합니다.
확정일자가 부여되어 있지 않아야 합니다. 다만, 이미 확정일자를 부여받은 계약증서에 새로운 내용을 추가 기재하여 재계약을 한 경우에는 그렇지 않습니다.
계약당사자의 인적사항
임대차계약서에 계약 당사자를 표시하는 것은 그 계약에 따른 권리자 및 의무자를 특정하기 위한 것입니다.
계약 당사자의 동일성을 인식할 수 있고, 필요한 경우 상호 연락이 가능하도록 그 이름과 주소, 주민등록번호, 전화번호 등을 기재하면 됩니다.
거래금액 및 지급일자
주택의 임대차계약을 체결하면서 지급하는 거래금액은 보통 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급하거나 중도금 없이 잔금을 지급하게 됩니다.
계약금은 전체 보증금의 10%를 계약할 때 지급하고, 잔금은 임차주택에 입주하는 날에 지급하는 것으로 기재하는 것이 안전합니다.
※ 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지
임차인이 계약 당시 계약금을 지급한 경우, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 임차인은 지급한 계약금을 포기하고, 임대인은 받은 계약금의 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조 참조).
계약금은 계약이 체결되었다는 증거금이며, 임대차계약 후 중도금 지급 전 계약해지 시 해약금의 성격을 가집니다. 또한, 계약금을 위약금으로 삼기로 하는 특약이 있으면 손해배상액의 예정의 성질도 가집니다(「민법」 제565조제1항 제398조제4항).
임대차의 존속기간
임대차 기간은 보통 2년으로 하지만, 반드시 2년으로 기재할 필요는 없습니다.
임대차 기간을 1년으로 정한 경우에도 임차인은 1년 후 이사를 가고 싶으면 이사를 가면서 임차보증금을 돌려달라고 할 수도 있고, 계속 살고 싶으면 최소한 2년간은 임차 주택에서 살 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항). 그러나 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보므로, 임대인은 1년으로 임대차계약을 체결했더라도 1년을 주장할 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제4조제1항).
임대차계약의 특약 사항 주소복사 즐겨찾기에추가
부동산중개사무소에서 일반적으로 사용하고 있는 임대차계약서에는 특약사항을 기재하는 공간이 있는데, 불리한 조건으로 임대차계약을 하지 않기 위해 다음과 같은 내용의 특약사항을 기재할 필요가 있습니다.
임차인이 임차주택을 인도받을 때까지 저당권 등의 권리설정을 하지 않겠다는 사항
주택 임대차계약 후 그 주택에 입주하는 날까지 상당한 기간이 걸리는 경우가 보통이므로, 그 사이에 임대인이 다른 사람에게 근저당권 등을 설정할 수 없도록 하고, 이를 위반하면 임대차계약을 해제하고 손해배상을 받을 수 있도록 약정해 둘 필요가 있습니다.
만약, 임차인이 입주하기 전에 근저당권 등의 권리가 설정되게 되면, 임차권은 그 설정된 권리보다 후순위가 되어 임차보증금을 돌려받는데 문제가 생길 수 있기 때문입니다.
임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인이 직접 수리한다는 사항
입주 시에 발견하기 어려운 보일러의 고장이나 누수 등의 수리비용의 부담에 대해 서로의 책임범위를 명확히 하기 위해 약정을 해 두는 것이 좋습니다.
임차인이 입주하기 전에 발생한 임차주택의 하자는 임대인의 비용으로 수리하고, 입주 일부터 가까운 시일 내에 보일러 등에 고장이 발견된 경우 그 고장은 인도받기 전에 발생된 것으로 추정한다는 문구를 넣어두는 것이 좋습니다.
입주 전의 기간에 대한 공과금의 부담에 관한 사항
종전의 임차인이 전기요금, 수도요금 등의 공과금을 내지 않고 이사 가는 경우 임차인이 곤란을 겪게 되는 경우가 있습니다.
이를 방지하기 위해 입주하기 전의 기간에 대한 공과금 미납 부분에 대해서는 임대인이 책임질 수 있도록 약정해 두는 것이 좋습니다.
임대차의 중도해지에 관한 사항
임대차의 존속기간 중 분양받은 아파트에 입주하는 일이 발생하거나, 전학, 전근 등으로 이사를 할 수 밖에 없는 부득이한 경우에는 계약기간이 남았기 때문에 이사를 하게 되면 임차보증금을 돌려받는데 갈등이 생길 소지가 있습니다.
부득이한 사유로 임대차계약을 중도에 해지할 경우에 대비하여, 예를 들어 계약기간 중에 전근 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 중도에 임대차계약을 해지할 수 있고, 그 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날부터 1개월이 지나면 발생한다는 약정을 해 둘 필요가 있습니다.
임대차계약 후 받아야 할 서류 주소복사 즐겨찾기에추가
주택임대차계약서
부동산 개업공인중개사는 중개대상물에 관해 중개가 완성되어 작성한 거래계약서를 거래당사자에게 각각 교부해야 합니다. 그리고 임대차계약서의 사본을 5년 동안 보존해야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항규제「공인중개사법 시행령」 제22조제2항).
중개대상물 확인·설명서
부동산 개업공인중개사는 거래계약서를 작성하는 때에 중개대상물확인·설명서를 거래당사자에게 교부해야 합니다(규제「공인중개사법」 제25조제3항, 규제「공인중개사법 시행령」 제21조제3항「공인중개사법 시행규칙」 별지 제20호서식).
만약, 부동산 개업공인중개사가 중개대상물확인·설명서를 작성해 주지 않거나, 그 작성된 내용이 사실과 다른 때에는 거래당사자는 부동산 개업공인중개사에게 손해배상을 청구할 수 있습니다(규제「공인중개사법」 제30조).
공제증서
공제증서는 부동산 개업공인중개사의 중개사고에 대비하기 위한 손해배상책임 보장에 관한 증서로서, 부동산 개업공인중개사는 거래당사자에게 공제증서를 교부해야 합니다(규제「공인중개사법」 제30조제5항).
※ 전·월세 실거래가 확인
국토교통부에서는 2011년 1월부터 확정일자를 받은 주택을 대상으로 전·월세 가격자료를 제공하고 있습니다. 또한, 2011년 12월부터 아파트 외의 단독주택과 다가구·다세대주택 전·월세 가격자료까지 제공됩니다.
전·월세 가격자료는 주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터 또는 시·군·구의 출장소에서 임대차계약서에 확정일자를 받을 때 담당 공무원이 보증금, 임대료, 주택소재지 등 거래정보를 부동산거래관리시스템에 입력하여 수집합니다. 전·월세 가격자료는 확정일자를 부여받을 때 공무원이 수집할 뿐, 임차인이나 부동산 개업공인중개사에게 신고의무가 있는 것은 아닙니다.
전·월세 실거래가는 국토교통부 실거래가(rt.molit.go.kr) 또는 온나라 부동산정보통합포털(www.onnara.go.kr)에서 확인하실 수 있습니다.
주택은 그 특수성이 있습니다. 예를 들어, 같은 단지, 같은 동, 같은 평수의 아파트일지라도 그 각각의 노후 정도, 리모델링 등에 따라 가격이 다릅니다. 또한 거래시점의 부동산 시장의 상황에 따라서도 거래가격이 달라집니다. 따라서 주택의 전·월세의 가격자료가 현재의 거래가격을 알 수 있는 절대적인 기준이 될 수 없습니다. 다만, 지역별 전·월세의 가격자료를 통해 임차인은 대략적인 시세를 알 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 법률상식 공부
    2018.02.08
       댓글
    계약서 작성 전에 지불한 계약금을 돌려받을 수 있을까요?

    전세 1억 매물로 이사를 준비중입니다. 집이 마음에 드는데 다른 세입자에게 빼앗길까봐 100만원을 계약금으로 전달하여 그 집을 '찜'해놨습니다. 계약서는 아직 작성하지 않았구요. 그런데 매물에 대한 문의사항에 대해 중개인과 건물주가 속시원하게 답을 주지 않아서 혹시 이 매물을 포기할까 하는 생각도 하는 중입니다. 이 경우, 계약서 작성 이전에 매물을 찜해놓기 위해 전달한 계약금 100만원을 돌려받을 수 있을까요?
  • 고구마
    2018.02.01
       댓글
    집 주인이 바뀌어 얼마전에 계약서를 새로 작성하였습니다. 그러나 계약서의 특약사항에 월세 연말정산 소득공제 안받는 조건이라는 문항이 추가 되어 있었는데 그 부분을 집주인에게 안내 받지 못하고 도장을 찍고 계약서 작성을 완료 하였습니다. 실제로 이 문항때문에 연말정산 소득공제를 받지 못하는 건가요? 이러한 계약조건은 법적으로는 문제 없는 조항인가요? 위법사항은 아닌가 궁금합니다.
  • 지성이형
    2017.01.25
       댓글
    월세계약을 하고 월세 연말정산신청하는 과정에 월세계약서가 분실된 것을 확인하고 해당부동산에 가서 계약서를 복사하려했더니 사장이 바뀌어 이전 자료를 전혀 인수 못했다고 합니다. 집주인에게도 연말정산 목적임을 알리고 복사를 요청했더니 거부합니다. 해결 방법이 없을까요?
  • 부당행위 적발
    2016.09.21
       댓글
    임대차 계약시 세금을 회피할 목적으로 월세를 줄여서 신고하는 상황이 적발된 경우 몇년간 어떤 제제를 받게 되는지 궁금합니다
  • 발렌
    2016.09.06
       댓글
    부동산 월세 계역을 햇습니다
    1년계약인줄알고 하고 현제 1년이 지난상태라
    집주인에게 통보를 하고
    이사가겟다 전한상태에서 다른 집계약을 했습니다
    몇일뒤에 집주인이 계약기간이 2년이라고 집을 못 빼주겟다고 합니다

    1. 계약기간이 2년이라고 하는데 그러면 보증금을 돌려받을수 없는건가요?

    2. 만약 계약을 해지한다면 남은 1년기간의 임대료와 공인중개비용을 임차인인 제가 부담해야하는건가요?
  • 레인
    2016.04.10
       댓글
    부동산 월세 계약서를 작성했습니다만 작성 내용 및 중개인의 검토사항에 의문점 등이 있어 계약을 다시 하거나 파기해야 할 것 같습니다.
    현제 계약금의 10%인 보증금을 지불 했고 만약 계약을 파기해서 지불 한 보증금을 임대인에게 돌려 받지 못할 경우 중개인에게 그 송해배상 청구를 할 수 있나요?
    또한 의문점에 위험한 계약 사항이 있는지 알려주시고 어떤 식으로 바꾸거나 확인 해야하는지 알려주세요.

    의문점들을 하단 정리 합니다.
    1. 제가 계약하는 곳은 지하의 b201호라는 곳입니다만 등기부등본에는 등록 되 있지 않습니다.
    그러한 이유로 임대 할 부분을 하단과 같이 기재 했습니다. (2층의 201호는 주인집이며 면적이 137m 로 등록되 있습니다)
    임대 할 부분 : 제2층 제201호중 일부. 면적: 137중 일부 m
    실제 사는곳과 다른 곳을 계약하는게 어떤 위험이 있는지 모르겠습니다.

    2. 계약기간이 계약서에 써 있었지만 중개인의 언급이 일체 없이 싸인을 했습니다. 제가 원한 계약기간은 1년이었는데
    계약서는 2년으로 기제되었습니다. 해당 기간의 변경을 계약 후 집에가서 발견하고 중개인 통해 이야기 했지만 임대인은 변경을 원하지 않습니다.

    3.임대인의 주소가 등기부등본의 소유자와 일치하지 않고 소재지로 등록되었습니다.

    4. 소유자의 부인과 계약을 했습니다만 임감증명서 등을 받지 않았고 부인분께서 소유자의 도장과 소유자의 대리 서명을 했습니다.

    5. 등기부등본은 201호를 타이틀로 한 것을 주셨는데 근저당이 3억 5000 이었고 중개인이 건물의 시가가 25억 정도니 괜찮타고 이야기 했습니다.
    추후 곰곰히 생각하니 201호가 타이틀인데 의심스러워 공시지가로 201호만을 검색 했더니 5억5천이었습니다. 그러면 약 60퍼 이상이 저당이라고 봐야 하지 않나요?


본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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