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 등기부의 확인 등
임대차계약 전 부동산등기부를 확인하고 부동산 소유자가 누구인지, 계약자가 집주인과 일치하는지를 확인해야 합니다.

계약 만료 후 임차보증금의 원활한 회수를 위하여 목적 부동산의 권리관계를 반드시 확인해야 합니다.
계약 당사자 본인 확인 주소복사 즐겨찾기에추가
계약 당사자 본인 확인
임대차계약의 당사자는 임대인과 임차인입니다. 임대인은 임대주택의 소유자인 경우가 보통이나, 임대주택에 대한 처분권이 있거나 적법한 임대권한을 가진 사람도 임대인이 될 수 있습니다(대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결).
주택의 소유자와 계약을 체결하는 경우에는 소유자의 주민등록증으로 등기부상 소유자의 인적사항과 일치하는지를 확인해야 합니다.
주택 소유자의 대리인과 임대차계약을 체결하는 경우에는 위임장과 인감증명서를 반드시 요구해야 합니다.
※ 임대차계약의 당사자에 관한 자세한 내용은 본 콘텐츠 <주택임대차 계약-임대차계약-임대차계약의 당사자 확인 등>에서 확인하실 수 있습니다.
부동산등기부 확인 주소복사 즐겨찾기에추가
부동산등기부의 개념
“부동산등기부”란 토지나 건물과 같은 부동산의 표시와 부동산의 권리관계의 득실변경에 관한 사항을 적는 공적 장부를 말합니다(법제처, 『법령용어사례집』).
부동산의 표시 : 부동산의 소재, 지번, 지목, 구조, 면적 등에 관한 현황을 말합니다.
부동산에 관한 권리관계 : 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등의 설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한, 소멸 등을 말합니다(「부동산등기법」 제3조).
등기부 및 등기사항증명서
“등기부”란 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성된 해당 등기소에 비치되어 있는 토지·건물의 등기를 하는 공부를 말하며, 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 구분됩니다(「부동산등기법」 제2조제1호 및 제14조제1항).
“등기사항증명서”란 등기부에 기록되어 있는 사항을 증명하는 서류를 의미합니다(「부동산등기법」 제19조제1항).
등기부의 열람 또는 등기사항증명서의 발급 주소복사 즐겨찾기에추가
등기부의 열람
다음의 방법을 통해 누구든지 수수료를 내고 등기기록의 열람을 청구할 수 있습니다. 다만, 등기기록의 부속서류는 이해관계 있는 부분만 열람을 청구할 수 있습니다[「부동산등기법」 제19조, 「부동산등기규칙」 제31조, 「등기사항증명서 등 수수료규칙」 제3조, 「인터넷에 의한 등기기록의 열람 등에 관한 업무처리지침」(대법원등기예규 제1571호, 2015. 2. 16. 개정, 2015. 3. 30. 시행) 제2조 및 제4조].

열람방법

열람가능시간

수수료

등기소 방문(관할 제한 없음)

업무시간 내

등기기록 또는 사건에 관한 서류마다 1200원

대법원 인터넷등기소

(http://www.iros.go.kr)

365일 24시간

등기기록마다 700원

등기사항증명서의 발급

열람방법

열람가능시간

수수료

등기소 방문(관할 제한 없음)

업무시간 내

1통에 1200원

무인발급기의 이용

지방자치단체별 서비스 시간 다름

1통에 1000원

대법원 인터넷등기소

(http://www.iros.go.kr)

365일 24시간

1통에 1000원

등기부의 구성 및 확인사항 주소복사 즐겨찾기에추가
등기부에는 표제부, 갑구(甲區), 을구(乙區)가 있습니다(「부동산등기법」 제15조제2항).
표제부
토지등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번란, 지목란, 면적란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
건물등기기록의 표제부에는 표시번호란, 접수란, 소재지번 및 건물번호란, 건물내역란, 등기원인 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제1항).
※ 표제부에서 확인해야 할 사항
표제부의 지번이 임차하려는 주택의 번지수와 일치하는지를 확인해야 합니다.
아파트, 연립주택, 다세대주택 등 집합건물의 경우에는 표제부에 나와 있는 동, 호수가 임차하려는 주택의 동, 호수와 일치하는지를 확인해야 합니다.
잘못된 지번 또는 잘못된 동, 호수로 임대차계약을 하면 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없는 문제가 생깁니다. 예를 들어, 등기부에는 2층 202호라고 표시되어 있는데, 현관문에는 302호라고 표시된 다세대주택을 임대하면서 현관문의 호수 302호라고 임대차계약을 체결하고, 전입신고도 계약서상의 표시대로 302호로 전입신고를 한 경우에는 임차인은 갖추어야할 대항력의 요건인 올바른 주민등록을 갖추지 못했으므로, 「주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 없습니다(대법원 1996. 4. 12. 선고 95다55474 판결).
갑구와 을구
갑구와 을구에는 순위번호란, 등기목적란, 접수란, 등기원인란, 권리자 및 기타사항란이 있습니다(「부동산등기규칙」 제13조제2항).
갑구에는 소유권의 변동과 가등기, 압류등기, 가압류등기, 경매개시 결정 등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 기재되어 있습니다.
※ 갑구에서 확인해야 할 사항
임대차계약은 등기부상의 소유자와 체결해야 하므로, 먼저 부동산 소유자의 이름, 주소, 주민등록번호 등 인적사항을 확인해야 합니다. 실제로 매매 중에 있는 아파트의 임대차계약을 체결한 후 그 매매계약이 해제된 때에는 매수 예정인은 임대권한이 소멸되므로 그 임대차계약은 무효로 됩니다.
단독주택을 임차하는 경우에는 토지등기부등본과 건물등기부등본을 비교해서 토지소유자와 건물소유자가 같은 사람인지를 확인해야 합니다.
압류, 가압류, 가처분, 가등기 등이 되어 있지 않는지를 확인해서, 이러한 등기가 되어 있는 주택은 피해야 합니다.
√ 압류 또는 가압류 이후에 주택을 임차한 임차인은 압류된 주택이 경매에 들어가면 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당을 받을 수 있을 뿐이고, 「주택임대차보호법」에 따른 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.
√ 가처분 등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가처분권리자가 소송에 승소하면 가처분 등기 이후에 행해진 모든 행위는 효력이 없으므로 보호받을 수 없게 됩니다.
√ 가등기 이후에 주택을 임차한 임차인은 가등기에 기한 본등기가 이루어지면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없으므로 보호를 받을 수 없게 됩니다.
을구에는 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권 등이 기재되며, 저당권, 전세권 등의 설정 및 변경, 이전, 말소등기도 기재되어 있습니다.
※ 을구에서 확인해야 할 사항
저당권이나 전세권이 등기되어 있는지 확인해서, 저당권이나 전세권이 많이 설정되어 있다면 그런 주택은 피해야 합니다.
√ 저당권이나 전세권이 설정된 후 주택을 임차한 임차인은 저당권자나 전세권자 보다 후순위 권리자로 됩니다. 따라서 주택이 경매되면 저당권자나 전세권자가 배당받고 난 나머지 금액에 대해서만 배당받을 수 있기 때문에 임차보증금을 돌려받기 어려워집니다.
√ 또한, 임차권등기를 마친 주택을 후에 임차하여 주택을 인도받고 주민등록 및 확정일자를 갖추었다고 하더라도 우선변제를 받을 수 없습니다(「주택임대차보호법」 제3조의3제6항).
근저당 설정금액이나 전세금이 주택의 시가보다 적다고 해서 안심해서는 안 됩니다.
지상권이나 지역권이 설정되어 있는지 확인해야 합니다.
√ 지상권, 지역권은 토지의 이용관계를 목적으로 설정되어 있는 권리로서 부동산 일부분에도 성립할 수 있고, 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수도 있으므로 주의해야 합니다.
※ 등기부에서 확인할 수 없는 권리관계도 있으므로 등기부를 열람하는 것 외에 상가건물을 직접 방문하여 상가건물의 권리관계를 확인할 필요가 있습니다. 예를 들어, 주택에 관한 채권을 가진 자가 그 채권을 변제받을 때까지 주택을 유치하는 유치권 등은 등기부를 통해 확인할 수 없습니다.
등기된 권리의 순위 주소복사 즐겨찾기에추가
등기된 권리의 순위
같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제1항).
등기의 순서는 등기기록 중 같은 구에서 한 등기 상호간에는 순위번호에 따르고, 다른 구에서 한 등기 상호간에는 접수번호에 따릅니다(「부동산등기법」 제4조제2항).
따라서 같은 갑구나 을구 내에서는 그 순위번호로 등기의 우열을 가리고, 갑구와 을구 사이에서는 접수번호에 따라 등기의 우열을 가리게 됩니다.
부기등기(附記登記)의 순위는 주등기(主登記)의 순위에 따릅니다. 다만, 같은 주등기에 관한 부기등기 상호간의 순위는 그 등기 순서에 따릅니다(「부동산등기법」 제5조).
유용한 법령정보

유용한 법령정보

< 공인중개사를 통해 주택임대차계약을 체결하는데, 임차인이 따로 등기부를 확인해야 하나요? >

    

Q. 대학신입생 A씨는 서울의 대학에 입학하게 되면서, 대학 근처에서 살 집을 얻으려고 합니다. 태어나서 처음으로 임대차계약을 하게 된 A씨는 공인중개사를 통해 집을 계약하면서, 봐도 복잡한 부동산등기부는 어차피 공인중개사가 알아서 확인했을 것이라고 생각했습니다. A씨는 따로 등기부를 확인할 필요가 있을까요?

    

A. 등기부는 해당 부동산의 권리관계를 확인하는 기본 중의 기본입니다. 특히 최근 공인중개사의 사기사건도 종종 일어나고 있으므로, 등기부를 스스로 꼭 확인하시길 바랍니다. 부동산등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있으므로, 주택을 임대차계약을 하기 전에 해당 토지등기부와 건물등기부 모두 확인해야 합니다.

    

   또한, 등기부는 임대차계약을 체결할 때 확인하고, 잔금을 치르기 전에도 다시 한 번 확인하는 것이 좋습니다.

확정일자 등 확인 주소복사 즐겨찾기에추가
확정일자 등 정보 요청 및 확인
임대차계약을 체결하려는 경우 임대인의 동의를 받아 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터 또는 시(특별시·광역시·특별자치시는 제외하고, 특별자치도는 포함함)·군·구(자치구를 말함)의 출장소, 지방법원 및 그 지원과 등기소 또는 「공증인법」에 따른 공증인(확정일자부여기관)에 다음의 정보제공을 요청하여 확인할 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제3조의6제4항「주택임대차보호법 시행령」 제6조제2항).
임대차목적물
확정일자 부여일
차임·보증금
임대차기간
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 얍얍
    2018.04.16
       댓글
    근저당권이 설정된 집에 전세로 살고 있다가 계약 기간만료일이 다가오자 집주인이 전세를 올려달라고 연락이 왔습니다. 전세금까지 올려줘서 살면 깡통 전세가 될 가능성이 있어서 근저당권 대출은 다 갚았는지 확인하고 감액등기를 해달라고 부탁했습니다. 그러자 집주인은 저희가 올려준 전세금으로 대출을 갚고 감액등기 예정이라며 먼저 전세금을 올려주고나서 감액등기를 하겠다고 합니다. 그렇게 되면 재계약한 날짜가 감액등기한 날짜보다 빨라서 이후 집주인이 감액등기를 설정하지 않을경우 저희가 올려준 전세금에 대한 대항력은 결국 근저당권보다 늦춰지게 될거 같은데 재계약시 특약으로 "전세보증금으로 근저당권 대출을 다 갚고 일정 기간안에 감액등기로 말소처리한다, 이를 지키지 않을시 계약은 무효임"이라고 적으면 제가 올린 전세금은 보호 받을 수 있나요?
  • 전세 가계약 관련 문의
    2017.04.10
       댓글
    안녕하십니까?
    전세계약과 관련된 문제때문에 문의 드립니다. 신혼집을 알아보던 중 한 중개사를 통해 주택집을 하나 소개 받았습니다.
    소개해준 주택에 대해 중개소에서는 현재 매매단계에 있는 집이며 기존 집주인과 새 집주인사이에 잔금 처리만 남아 있으며 올해 2월 말에 잔금 처리가 완료 된다고 들었습니다. 또한 집의 시세가 얼마이며 집을 담보로 얼마의 대출이 있다고 하였습니다. 전세금액을 고려하였을때 충분히 안전하고 소개하였습니다. 등기부등본을 요구하였지만 가계약이 없는 상태에서 중개소에서는 제공을 해주지 않겠다는 말을하였고 이러한 경험이 없어 중개사의 말을 믿고 가계약을 하였습니다. 실제 집주인과 만나거나 통화를 한적은 없으며 중개소를 통해 알게된 집주인 계좌로 바로 이체하였습니다.
    중개소에서는 가계약후 2일뒤 계약을 급하게 요구하였으며 이를 미심적게 생각하여 여러모러 알아본 결과 중개소에서 소개한 내용이 사실이긴 하지만 안전하냐 그렇지 않으냐에 있어서는 확실한 내용이 아니었습니다. 또한 공인중개사로 중립적인 입장이 아닌 집 주인의 입장에서 계약을 서둘러 진행하려하는 점에 대하여 신뢰가 생기지 않아 집주인과의 직접연락을 요구하였으나 집주인의 연락처를 제공할 수 없다고 합니다. 이런 상황에서 계약일을 무기한 연기하자 중개소에서는 계약연기에 대해 본인의 책임을 물어 계약 해지 통지서를 문자로 통보하였습니다.
    이런상황에서 어떤식으로 대응하여야 하는지 문의 드립니다.
  • 재계약?
    2017.03.15
       댓글
    안녕하세요 궁금하여 이렇게 글을 쓰게 되었습니다.
    원룸 전세 계약을 2년하였습니다. 계약기간이 만료되기 한달전 집주인으로부터 연락이 왔습니다. 계약기간이 만료되니 계약서를 다시 쓰자구요.
    근데 일하느라 바빠서 집에 없다보니, 앞에 부동산에 계약 서류를 맏겨 놓겠다고 했습니다.
    그리고 앞에 부동산에 방문하니, 계약이 자동 갱신 되니 재계약이 필요없다는 것입니다.
    여하튼 집주인분과 계속 시간이 맞지 않아서, 결국 재계약 서류를 갖추지 못하였습니다.
    그리고 6개월후 근무처가 바뀌어 이사 가려고 하니, 재계약 이후 기간을 채우지 못했다고 부동산 중개 수수료를 저에게 지불하라고 하였습니다.
    이게 맞는건가요? 자동갱신 연장이 되는걸 재계약하려는 임대인행위에 맞추어 재계약하는 것은 위법하지 않은건가요?
  • 잔금 및 인테리어 후 입주
    2017.02.13
       댓글
    안녕하세요.
    새로 아파트 전세로 이사를 하게 되었는데요. 잔금을 치른 후 인테리어 공사를 하고 나서 입주를 하게 되었습니다.
    마침 집주인이 매매계약을 하여 잔금일과 동시에 매매잔금 및 등기 신청도 하는데요.
    보통 이야기 하기로는 집주인이 융자를 받아서 은행에 근저당을 받거나, 혹여나 경매에 넘어갈 경우, 확정일자 + 전입신고 + 실거주일 중 가장 늦은 날짜로 권리가 생긴다고 들었습니다. 저희같은 경우 확정일자와 전입신고를 잔금일에 치르더라도 인테리어 공사 때문에 이사 들어가는 날짜가 밀리는데요. 이경우에도 실제 이사들어가는 날짜로 권리가 발생하나요? 그렇다면 세입자 입장에서는 권리가 어쩔수 없이 늦어지는데요. 계약서는 이미 가장 기본적인 사항으로 체결이 된 상태고, 인테리어를 해준다는 걸로 내용이 포함은 되어있습니다. 제가 조치를 취할수 있는건가요? 감사합니다.
  • 계약 만료 전 이사
    2016.11.08
       댓글
    안녕하세요.
    저는 세입자이고 현재 전세계약이 1년 정도 남아있으나 사정상 이사를 가려합니다.
    임대인이 전세와 매매 둘다 내놨다가 바로 매매가 되었는데요.
    전세계약 만료 전 이사를 하게 되면 통상적으로 새로운 세입자가 들어올 때 중개수수료를 기존세입자가 부담하더라구요.
    그런데 집이 매매가 될 경우 계약 만료 전에 이사하는 것이기 때문에 기존세입자가 매매에 대한 중개수수료의 일부를 부담해야 하는 것이 맞는지요?
    여기저기 찾아보면 전세보증금만큼의 수수료를 부담해야 한다, 혹은 매매이니 부담의 의무가 없다 등 의견이 나뉘더라구요. 정확한 답변 부탁드립니다.
  • ㄱㅇㅈ
    2016.04.21
       댓글
    안녕하세요! 질문 드립니다.
    저희 가족이 아파트 전세로 살고 있습니다.
    저희 2년 계약기간이 만료되는 시점에 집이 팔려서 집주인이 바뀌고 새 집주인이 전세금을 시세대로 올려주고 저희더러 계속 전세를 살라고 합니다.
    (아파트 매매와 전세 재계약 시점이 맞물립니다)
    그런데 돈 거래 등을 편리하게 하기 위해 현재 임대인에게 전세금을 돌려받고, 새로운 임대인에게 전세금을 다시 전해주는 과정을 생략하고, 추가로 더 지급하는 전세금을 현재 임대인에게 저희가 입금하면 기존 전세금과 함께 새로운 임대인이 현재 임대인에게 전체 전세금을 인수받는 형대로 계약을 진행하자고 합니다.
    이렇게 전세 계약을 진행해도 나중에 새로운 임대인에게 전세금을 돌려받는데 지장이 없는것인가요?
    실질적으로 새로운 임대인에게 전세금을 직접 전달한 내역이 없어서 나중에 문제 생기는 것은 아닌지 걱정이 됩니다.
    답변 주시면 감사하겠습니다.
  • 똘이엄마
    2016.04.14
       댓글
    안녕하십니까?
    아파트를 전세로 내놓았습니다. 현재 아파트는 공실로 있는 상태입니다. 4/20일이 잔금일이나 임차인이 4/16일 입주청소를 해도 되겠냐고 하더군요. 좋은게 좋타고 비어있는 집이니 그쪽 편의상 그렇게 하라고 했습니다. 구두로~!
    그런데 잔금일이 되기도 전에 집을 몇번 자기들끼리 들어오더라구요. 비번을 알려줬었거든요. 어느날 저와 마주친겁니다. 저는 말고 없이 임차인이 또 왔지만 싫은 내색 한번 하지않고 대했습니다.
    그러나 별거 아닌 문고리 하나를 트집을 잡으며 자꾸 짜증스럽게 하더라구요.
    저는 현관문 도어락이 완전 고장나지도 않았는데도 문 닫을때 소리가 좀 나는것이 거슬려 하실까봐 11만원이라는 금액을 들여서 수리 까지 해줬는데요..

    문제는 저도 시간이 갈수록 하나하나 꼼꼼히 따지는 임차인이 짜증이 나더라구여.
    굳이 제가 자기들 하루종일 할 입주청소 물값이며 전기료를 왜 내야하는지요~!
    그래서 부동산을 통해 20일날 잔금이지만 16일부터 당신네들이 사용하니 관리비도 저는 15일까지 정산하겠다고 통보를 하였습니다.
    그랬더니.. 또다시 관리소에 전화를 해서 그런게 맞냐고 묻드랍니다.
    저는 15일 이후 절대 들어가지도 않코 현관 비밀번호도 16일 아침부터 임차인이 바꾸라고 할껍니다.
    이렇게 하는것이 법적으로 틀린건지요~?
    보통 똑똑한 분이 아니셔서 여기에 여쭤봅니다.
  • 신사
    2015.07.11
       댓글
    임차인의 사정으로 계약기간 만료전 이사를 할 경우 임차인은 중개수수료 전액을 부담해야 합니다. 즉 임차인은 계약기간을 채우기 전에 이사를 해야 하므로 새로운 임차인을 구하기 위해 중개사무소에 의뢰를 해 원하는 날짜에 이사를 해야 하기때문입니다. 반대로 임대인의 사정으로 현 임차인의 동의를 얻어 내 보낼 경우 중개수수료는 임대인이 전액부담하게 되겠지요 / 임대인 측에서는 계약기간이 만료되어 임차인이 재계약을 원하지 않을 경우 보증금 반환의무가 있으므로 새로운 임차인을 구하기 위해 임대인이 중개수수료를 부담하고 중개사무소에 의뢰를 하게 되는 것입니다. 질의하신 내용으로 1달 반이란 기간이 조금 서운한 감은 있으나 임차인의 사정으로 계약기간 만료전 이사를 해야 하는 까닭에 그렇다 하겠습니다.
  • 계약 만료 전 이사
    2014.11.11
       댓글
    수고 많으십니다.
    저는 2011.2.7-2013.2.6 이 계약기간인 전월세 계약의 임차인입니다. 2013.7.10 새집이 마련되어 이사해야 할 상황이라 임대인과 부동산소개소를 통해 새로운 임차인을 구하고(임대인은 매매도 희망) 복비를 지불하겠다는 합의 하에 5월부터 부동산중개소에 내놓았고 그간 60-70명 정도가 집을 보고 갔으나 매도가격이나 임대조건이 높아 지난 주까지 계약이 성사되지 않았습니다. 어제서야 겨우 저희 계약과 동일하게 임대차 계약이 체결되어 12.19 이사 나갈 수 있게 되었습니다. 저희와 임대인 간에 체결된 임대차 계약 만료가 1달 반 정도 밖에 안 남아있는 상황에서 임대인이 복비(임대인과 새임차인 간의 임대차 계약서 복비 중 임대인 부담분) 전액을 저희가 내놓아야 한다고 하는데 좀 정당하지 못하다는 생각이 듭니다. 이런 경우 복비 전액을 내야 하는지, 1/5에서 1/10정도만 내도 되는 것인지 알려주시면 고맙겠습니다.

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  • 이 정보는 2018년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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