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 상가건물 임대차의 종료
임대차계약은 임대차 기간의 정함이 있는 경우에는 그 기간이 만료됨으로써 종료됩니다.

당사자는 해지권유보의 특약이 있는 경우 등 일정한 경우에 임대차계약을 해지하여 임대차를 종료시킬 수 있습니다.
상가건물 임대차의 종료 원인 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 기간의 만료
임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다.
기간의 약정이 있는 임대차의 경우 묵시의 갱신이 되는 등 특별한 사정이 없는 한 기간이 끝나면 사전 최고나 해지를 하지 않아도 임대차는 종료합니다(대법원 1969.1.28. 선고 68다1537 판결).
예외적 경우
임대차계약의 당사자 일방 또는 쌍방이 계약기간 내에 계약을 해지할 권리를 행사하지 않고 보류한 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제636조).
√ 예를 들어, 당사자가 임대차계약을 체결하면서 그 계약서에 “부득이한 사유가 생기면 임차인이 통보한 날부터 1개월 후에 계약이 해지된 것으로 본다.” 라는 해지권 유보의 특약을 한 경우에는 임대차 기간의 약정이 있더라도 그 부득이한 사유를 증명한 후 중도에 임대차계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제636조).
임차인이 파산선고를 받은 경우에는 임대인 또는 파산관재인은 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제637조제1항).
√ 이 경우 각 당사자는 계약해지로 인해 생긴 손해배상을 상대방에게 청구할 수 없습니다(「민법」 제637조제2항).
임대차기간의 약정이 없는 경우
임대차기간의 약정이 없는 경우 당사자는 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).
임대차계약의 해지 주소복사 즐겨찾기에추가
임대차계약의 중도 해지의 사유
임대차 기간의 약정이 있더라도 다음과 같은 사유가 있는 경우에는 임대차계약을 중도에 해지할 수 있습니다. 이 경우에는 해지의 의사표시가 상대방에게 도달한 때 임대차는 종료됩니다.
1. 임차인이 임대차계약을 해지할 수 있는 경우
임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하는 경우 임차인이 이로 인해 임대차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제625조)
상가건물의 일부가 임차인의 과실 없어 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없는 경우 그 잔존부분으로 임차의 목적을 달성할 수 없는 때(「민법」 제627조)
2. 임대인이 해지할 수 있는 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하거나 임차상가건물을 전대한 경우(「민법」 제629조제2항).
임차인의 3회에 걸쳐 차임을 연체한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조의8)
임차인이 상가건물을 계약 또는 그 상가건물의 성질에 따라 정하여진 용법으로 이를 사용·수익하지 않은 경우(「민법」 제654조에 따른 제610조제1항의 준용)
※ 차임연체 및 해지 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
※ 전세권의 경우 – 전세권의 소멸사유
일반적인 소멸사유
전세권은 물권의 일반적 소멸원인, 즉 존속기간의 만료, 혼동, 소멸시효, 전세권에 우선하는 저당권의 실행에 의한 경매, 토지수용 등으로 소멸합니다.
전세권에 특유한 소멸사유
전세권설정자의 소멸청구
√ 전세권설정자는 전세권자가 전세권설정계약 또는 그 건물의 성질에 따라 정해진 용법으로 이를 사용 수익하지 않은 경우에는 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다. 이 경우 전세권자에게 원상회복 또는 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조).
전세권의 소멸통고
√ 각 당사자는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 언제든지 상대방에 대해 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸됩니다(「민법」 제313조).
목적 부동산의 멸실
√ 전세권의 목적물 전부가 불가항력으로 멸실된 때에는 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자는 전세권설정자에 대해 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권의 목적물 전부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권은 소멸하고, 전세권자는 손해를 배상할 책임을 지게 됩니다. 이 경우 전세권설정자는 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
√ 전세권의 목적물 일부가 불가항력으로 멸실된 때에는 그 멸실된 부분의 전세권은 소멸됩니다. 이 경우 전세권자가 그 잔존부분으로 전세권의 목적을 달성할 수 없는 때에는 전세권설정자에게 전세권의 소멸을 통고하고 전세금의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제314조).
√ 전세권 목적물의 일부가 전세권자의 귀책사유로 멸실된 때에는 전세권설정자는 전세권자의 부동산 용법 위반을 이유로 전세권의 소멸을 청구할 수 있습니다(「민법」 제311조제1항). 이 경우 전세권설정자는 전세권이 소멸한 후 전세금으로써 손해배상에 충당하고 남는 것이 있으면 반환해야 하며, 부족이 있으면 다시 청구할 수 있습니다(「민법」 제315조).
전세권의 포기
√ 전세권자는 전세권의 존속기간을 약정하고 있더라도 자유로이 이를 포기할 수 있습니다. 그러나 전세권이 제3자의 권리의 목적이 된 때에는 제3자의 동의 없이는 포기할 수 없습니다(「민법」 제371조제2항).
임대차 종료의 효과  주소복사 즐겨찾기에추가
임대차관계의 소멸 및 손해배상
임대인 또는 임차인이 임대차계약을 해지하면 그 때부터 임대차계약은 종료됩니다(「민법」 제550조).
임대차계약이 해지되어도 상대방에게 잘못이 있으면 그에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).
다만, 임차인의 파산으로 임대차계약이 해지된 경우, 계약해지로 인한 손해는 청구하지 못합니다(「민법」 제637조).
임차상가의 반환 및 임차보증금의 반환
임대차가 종료되면, 임대차계약의 내용에 따라 임차인은 임차상가건물을 반환할 의무 등을 지게 되고, 임대인은 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다.
따라서 임차인은 차임지급의무를 지는 한편 보증금을 반환받을 때까지 임차상가건물의 인도를 거절하는 동시이행항변권을 가지게 되고(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241,1242 전원합의체 판결), 임대인은 차임지급청구권을 가지는 한편 임차상가건물을 인도받을 때까지 보증금의 지급을 거절하는 동시이행항변권을 가지게 됩니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 김재민
    2018.01.29
       댓글
    2년전 조그마한 사무실을 계약하였습니다. 당시 계약기간은 1년이었는데 묵시적으로 지금까지 쓰고 있습니다.
    저희가 사무실을 이전하게 되어 주인에게 이사를 하게 됐다고 통보하였는데 이 때 상황은 어찌 되는지요.

    2016년 2월 29일에 입주를 하였고 저희는 2018년 2월 28일에 이사를 가게 되었는데 묵시적 계약이지만 1년 단위 계약을 맺었으니 임대차가 만료되는 시점으로 봐도 상관이 없는 것 아닌가요. 꼭 3개월전에 통보를 해야하는건가요. 계약 만료시점 6~1개월 전에만 통보하면 되어야 한다는 이야기가 있어서 여쭙습니다.

    이 때 불이익은 없는지 알고 싶습니다. 보증금의 반환, 부동산 중계수수료 등에 대해서요.
  • 노을
    2017.06.07
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 보롤
    2016.10.15
       댓글
    안녕하세요

    다름이아니라 요즘 골치아픈일이 생겨서 도움을 구할까 싶어서 여기 글을 적습니다.







    저는 2015년 1월경 신축아파트 상가를 계약했습니다 (임차인)

    그 당시 계약할때는 부동산실장이 최고의 상권이다 .. 테라스가 깔린다.. 어닝이 된다..

    꿀에 발린 말을 늘어놨습니다

    하지만 현실은 하나도 되어있지 않습니다.

    어닝?테라스? 바라지않습니다.

    하지만 상가는 접근성이 중요한데 바리게이트라고해서 철제난관이 생겼습니다

    성인 허리높이까지 오는 높이요 .. 그래서 사람들이 접근하기가 어렵습니다

    그러니 상권이 당연히 안좋습니다..




    그러고 상가를 운영을 하다보니 저희 출입문 앞에 누수가 한 두군데서 발생되더니

    이제는 3-4 군데서 발생합니다

    집주인은 신축아파트상가다보니 아파트 본사에 이야기하라고 합니다

    a/s 접수하라고 ..

    하면 뭐합니까 ? 해도 4-5번째 수리해도 못잡습니다

    이상하게 누수가 더 심해지고 있습니다

    누수때문에 간판까지 녹이 슬었습니다







    제가 궁금한 점은




    1. 계약전에 명시 한 거랑 너무 다릅니다.. 난관이 생긴다는 말을 안한거는 계약위반인가요 ?




    2. 누수로 인해 계약만기(2년)이 안된상황인데 해지가 가능한가요?




    3. 간판 손해보상은 가능한가요 ?
    4. 난관이 생긴다는 명시를 안한 공인중개사 잘못이 있나요 ?
    5. 그리고 누수 잡는다고 영업시간에 크레인 동원해서 수리한다는데 저는 영엄을 하기위한 임차인인데
    수리못하도록 의견을 내도 되는거에요 ? 아니면 손해보상 청구할수있나요 ?
  • 오뎅
    2016.09.07
       댓글
    두달 후 상가 임대차 계약기산이 만료됩니다.
    만료 6개월전에 계약기간만 있고 계약 만료 후 나간다도 말을 하고 녹취도 했습니다.
    임대인도 계약기간까지 임대하라고 말을 했고요.
    그동안 봤을 때 임대인이 신용이 없어서 믿음이 안가서 그럽니다.
    만약에 계약종료 후 보증금 미반환 시 계속 영업을 할 수가 없는 처지라서(영업이 안되어 계속 적자보고 있음)
    영업을 안 하려고 하는데, 영업을 안할 시 임대료를 나중에 임대인이 청구할 수 있는지가 궁금합니다.
    임대인이 만기 후 임대료를 청구 할 수 없을 시의 조건이 어떤게 있는 궁금하네요, 예를 들어 제짐을 따 빼야 되는지 아니면 임대인에게 영업을 안한다고 통보하고 영업만 하지 않으면 되는지요? 삭제 수정
  • 호박
    2016.08.16
       댓글
    안녕하세요 상가임대를 전세로 하고 5년이 지났습니다.
    현재 임대인이 계약조건을 전세금은 그대로 두고 월세40을 달라고 합니다.
    이렇게 계약을 새로 하게 되면 상가임대보호법 5년을 다시 보장 받게 되는건가요?
  • 난하리
    2016.07.11
       댓글
    건물 임대차 계약건 해지를 하려고 하는데 계약서 내용의 문구가 걸려서요.

    "계약서상에 90일전 사전 서면통지로써 임대차계약을 해지할 수 있으며, 3개월의 임대료 금액을 위약금으로 지불하여야한다."라고 되어 있습니다.

    이러한 경우에 지금 즉시 해지는 못하는 건가요???

    또한 계약해지권 내용 중에

    다음 각 호에 해당하는 경우에는 상대방에게 계약해지 의사를 서면으로 통지한 후 10일 이후에 임대차계약을 해지할 수 있다.

    (1) ......
    (2) 을이 파산 또는 지급불능상태에 처하거나 을에 대한 회사정리 절차의 신청이 있을 경우
    (3)....

    이렇게 되어 있는데 현재 갑은 지급불능상태, 법정관리에 들어가 있는 상태입니다.
    근데 계약서에는 을만 명시 되어 있으니 너무 불공평하다는 생각이 드네요....
    이러한 문구에 문제가 없는건가요?

    이용 용도가 없어 계약서를 해지하고 싶은데 해지를 안해주네요.....

    방법 있으시면 알려주세요!!!

    움 부탁드립니다!!!
  • 질문이요
    2016.07.05
       댓글
    임대차기간의 약정이 있는 임대차의 경우 계약기간이 종료하면 임대차는 종료됩니다
    에서 보면 계약 기간이 만료가 자동적으로 된다고 나왔습니다.
    하지만 상가건물 임대차 보호법에 보면
    제10조 1항을 보면 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할
    경루 정당한 사유 없이 거절 하지 못한다 라고 나옵니다.
    예를 들어 임차인이 계약 해지를 계약 만료 20일정도에 전화 연락이나 문자로 통고를 하여 해지를 원하는 경우
    통고 기간이 1개월이 되지 않아 자동 묵시적 갱신이 되어서 상가건물 임대차 보호법 10조 1항 4항 5항이 적용 되어서
    계약 해지가 3개월이 되어서야 효력이 발생 하는지
    아니면 20정도의 계약 기간이 남아 있기 때문에 해지 통고 한 예를 들어 7월10날 해지통고를 했으면 그때 부로 계약 해지 1개월후 계약 해지 효력 이 발생 하는지 알고 싶습니다.

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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