바로가기

본문 바로가기

찾기쉬운 생활법령 정보

통합검색박스
  • 크기

주메뉴

상가건물 임대차

목차

하위 메뉴

상가건물 임대차

현재위치 및 공유하기

생활법령 내 검색

생활법령 내 검색

화면 내 검색 시 체크

본문 영역

 계약갱신 요구
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서는 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다
※ 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례 규정은 「상가건물 임대차보호법」에 따라 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
계약갱신 요구의 의의 주소복사 즐겨찾기에추가
계약갱신 요구
임차인은 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항).
임차인이 상가건물의 임대차계약 갱신을 원하면 임대차 기간이 끝나기 전에 임대인에게 계약을 갱신해 줄 것을 표시해야 계약이 갱신됩니다.
임차인에게 계약갱신의 요구를 인정하는 이유는 임대차계약을 통해 상가건물을 영업장으로 확보하고 영업을 시작하는 상인들의 경우 영업초기의 투자비용이나 시설비용이 과대함에도 불구하고 임대차기간의 만료로 영업장을 옮겨야 한다면 그 초기비용을 회수하지 못하는 손실을 입게 되므로, 상가건물 임차인에게 영업개시일로부터 최소한의 임차기간을 보장함으로써 위와 같은 비용회수를 용이하게 하고자 임차인의 계약갱신 요구를 인정하고 있습니다(부산지방법원 2005. 10. 24. 선고 2005가단40293 판결).
계약갱신의 범위 주소복사 즐겨찾기에추가
계약갱신의 범위
임차인의 계약갱신 요구는 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제2항).
따라서, 임차인이 계약갱신을 요구하여 임대차계약이 갱신되면, 임차인은 최소한 5년간 상가임대차의 존속기간을 보장받을 수 있습니다.
"최초의 임대차 기간"이란 임차인이 영업을 위해 최초로 그 상가건물을 임차한 계약을 의미하며, 「상가건물 임대차보호법」 시행 전에 체결된 상가건물 임대차계약이 시행일 이후 갱신된 경우라도 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미 합니다(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결).
갱신된 임대차의 조건
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것입니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 본문).
다만, 차임 또는 보증금은 증감할 수 있으며, 증액의 경우에는 청구 당시 차임 또는 보증금의 5%의 금액을 초과할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항 단서 및 제11조제1항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
유용한 법령정보

유용한 법령정보

< 상가건물 임대차계약을 갱신하고 싶어요. 언제까지 가능할까요? >

   

Q. 서울에서 조그만 분식점을 5년째 운영하고 있는 A씨는 계약기간 만료가 2달 앞으로 다가오자 다시 계약을 갱신하려고 합니다. A씨는 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 임차인의 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

    

A. 안 됩니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함해 5년 동안만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차 보호법」 제10조제2항). 5년째 분식점을 운영하고 있는 A씨의 계약갱신요구권은 더 이상 「상가건물 임대차 보호법」에 따른 보호를 받지 못하므로, 임대인은 이를 거절할 수 있습니다.

계약갱신의 예외 주소복사 즐겨찾기에추가
계약갱신이 거절되는 경우
임대인은 다음의 경우 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 단서).
임차인이 3번 차임을 연체한 사실이 있는 경우
임차인이 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
쌍방 합의하에 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
임차인이 임대인의 동의 없이 목적 상가건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
임차인이 임차한 상가건물의 전부 또는 일부를 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
임차한 상가건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
임대인이 다음의 사유로 상가건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 상가건물의 점유 회복이 필요한 경우
√ 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
√ 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
√ 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 존속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
계약갱신의 특례 주소복사 즐겨찾기에추가
「상가건물 임대차보호법」 적용대상의 보증금액을 초과하는 계약갱신의 경우
「상가건물 임대차보호법」의 적용범위에 해당하는 보증금액(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서)을 초과하는 임대차의 계약갱신의 경우에는 당사자는 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정의 변동 등을 고려하여 차임과 보증금의 증감을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의2).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 계약해지
    2018.09.12
       댓글
    임차인으로서 매장운영이 어려워 기존 계약기간(5년) 종료 후 계약을 종료하려고 하는데요. 최초 계약서에 다음과 같은 조항이 있었네요.

    (계약의 연장)
    1. 임차인은 재계약할 의사가 있을 경우에는 본 임대차계약 만기일 6개월 이전까지는 임대인과 재계약을 체결하기로 한다.
    2. 계약만료 6개월 이전까지 상호간에 문서상의 의사표시가 없을 경우 계약은 2년간 자동 연장하기로 한다.

    현재 계약만료일까지 3~4개월 정도 남은 상황인데요. 저는 일반적 상가건물임대차보호법에 따라서 1개월 전까지 연장의사를 전달하면 되는 것으로 생각을 하고 있었는데요..

    Q1. 지금 계약연장 안한다는 의사표시를 한다고 했을 때, 임대인의 의사와 상관없이 계약기간 만료 후 계약종료가 가능한지요?
    Q2. 만약 안된다고 한다면, 묵시적 연장으로 보고 연장된 이후 계약해지를 요청할 수도 있을까요?
  • 건물매매시
    2018.08.12
       댓글
    상가건물 임대차 계약을 2013년에 했습니다. 그런데 2017년 즉 4년차에 건물이 매매되면서 새로운 건물주와 임대차계약을 유지하기로 계약하였다면 계약갱신 요구는 최초의 2013년부터 5년인가요? 아니면 새로운 건물주인 2017년부터 5년인가요?
  • 짱화팅
    2018.07.11
       댓글
    상가건물 임대차 보호법을 알아보니 이게 지역마다 보장되는 환산보증금이란게 있다고 하는데 저희가 해당이 되는건지 알고싶습니다 저희는 보증금 5000 월세 550으로 장사를 하고 있는 상태인데 3달뒤에 나갈수 있는건지 알고싶습니다
  • 짱화팅
    2018.07.10
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 설렘2
    2018.06.22
       댓글
    더운 날씨에 노고가 많으십니다. 하기 내용 답변 부탁드립니다.

    1. 상가임대차 보호법 소급적용 여부
    - 2018년 1월 개정된 상가임대차 보호법 적용 범위에 들어갑니다. 올해 9월 재계약시에 상가임대인이 보증금의 5% 초과한 인상안을 요구 할 수 있나요? ( 2016년 9월 계약시에는 보호법 적용 범위에서 벗어나 있었습니다. 2018년 9월 재계약 예정)

    2. 자동 갱신된 임대차 계약의 해지
    - 임차인은 언제든지 해지요청할 수 있고 요청한 날로부터 3개월 후면 해지효력이 발생한다고 하셨는데,
    반대로 임대인도 언제든지 해지요청 할 수 있나요? 그리고 나면 3개월 후에는 상가를 비워줘야하나요? 영업한지 2년째인데 묵시적 자동 갱신의 경우는 5년 영업권을 보장 받지 못할 수도 있는건지요?

    감사합니다.
  • kyse
    2018.06.11
       댓글
    임대차 계약 1년 계약 후 건물안전진단시 '위험'으로 확인되어 정비(재건축, 건물수리) 이유로, 임대인이 계약기간 내에 중도해지 요구를 할 수 있나요?

    그리고 이 경우에 권리금과 영업보상금, 퇴거료, 인테리어 비용을 임대인에게 청구 할 수 있나요?
  • 고래
    2017.12.07
       댓글
    건물 일부를 임차할 당시 사업이 잘 될 것으로 생각하고 5년계약했습니다.
    사업이 생각보다 안되어 1년10개월이 되었는데 사업을 그만 두려고 합니다.
    통상 2년을 계약하는데 5년을 계약한 경우 이를 해제하는 방법은 없는지요?
    사업도 안되는데 건물세가 너무 부담스럽습니다.
  • 아름마리
    2017.11.08
       댓글
    2천에 85로 상가계약을 1년하고 계약만료15일을 남겨두고 보증금을 천만원이나 월세 5만원을 올려달라는데 올려줘야 하나요???
  • 호두과자
    2016.10.26
       댓글
    임차인이 같은 영업을 하면서 임대차계약을 어머니 명의로 2년 했다가 딸 명의로 2년 하는 식으로 임차인 명의를 바꾸는 경우 5년의 기간제한은 어떻게 되나요? 합산해서 4년 지난 것으로 보게 되나요 아니면 분리해서 2년 지난 것으로 보게 되나요?
  • 공유재산
    2016.08.30
       댓글
    공유재산 대부(사용,수익허가)계약을 위한 입찰공고 진행 중에 있습니다. 응찰하려는 자(임차)가 '상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)'을 들어 계약기간 5년을 보장하여야 한다고 주장하고 있습니다. 공유재산관리법은 토지와 그 정착물(입찰물건 해당)에 대한 계약기간 범위를 5년으로 제한하고 있으나 5년을 보장하는 조항은 없습니다. 이에 '2년 기본, 조건부 1년 갱신가능'으로 입찰공고를 진행하고 있는 바, 이 경우 공유재산임에도 불구하고 상가건물 임대차보호법을 따라야 하는지 궁금합니다.

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

1 2 다음 마지막 페이지로
내용과 무관한글, 광고성 글, 상호 비방, 법적 책임을 동반할 수 있는 글은 참여자등의 보호를 위하여 임의 삭제됩니다.
  • 이 정보는 2018년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

설문조사

  1. 임대차계약의 갱신 법령정보 서비스에 만족하십니까?
  2. 임대차계약의 갱신 법령정보 서비스를 신뢰하십니까?
  3. 서비스 이용 편의성에 만족하십니까?
  4. 임대차계약의 갱신 법령정보 서비스가 도움이 되셨습니까?