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 묵시의 갱신
묵시의 갱신은 법률의 규정에 따라 계약갱신에 대한 의사표시가 없는 경우에 임대차계약이 갱신되도록 하는 것이며, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
묵시의 갱신의 의의 주소복사 즐겨찾기에추가
묵시의 갱신이란
"묵시의 갱신"이란 임대차기간이 끝난 후 당사자 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우 임대차관계가 지속되는 것을 말합니다.
묵시의 갱신에는 「민법」에 따른 묵시의 갱신과 「상가건물 임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신이 있습니다.
「상가건물 임대차보호법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
「상가건물 임대차보호법」은 임대차기간이 끝나기 전에 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시를 하지 않는 경우 임대차계약이 갱신되도록 하는 규정을 두고 있습니다.
즉, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인에게 갱신을 하지 않겠다는 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우 임대차기간이 끝나면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항).
묵시의 갱신은 2002. 11. 1. 이후 상가건물임대차계약을 체결한 임차인 및 갱신된 임대차부터 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」부칙<제6542호, 2001. 12. 29.> 제2항).
묵시의 갱신의 요건
임대차기간이 끝났을 것
묵시의 갱신은 임대차기간을 정했거나(1년 또는 1년 미만으로 정한 경우), 기간을 정하지 않았거나를 불문하고 1년이 지나면 묵시적으로 갱신됩니다.
임대차기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 경우, 임차인은 선택적으로 1년 미만의 약정기간을 주장할 수도, 또는 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전이 될 때까지 임차인에게 갱신을 거절한다는 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않는 경우에 묵시 갱신됩니다.
임대인이나 임차인 중 어느 한쪽이라도 갱신을 거절하거나 계약조건을 변경한다는 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
계약조건 변경의 통지는, 임대차기간이 끝나면 임대차계약 내용을 변경하겠으며, 만일 상대방이 응하지 않으면 더 이상 임대차관계를 존속시키지 않겠다는 통지를 말하고, 이러한 통지에는 변경하려는 계약조건을 구체적으로 밝혀야 합니다.
묵시의 갱신의 효과
상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신되면, 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 전단).
보증금 및 차임
묵시적으로 갱신되면, 보증금과 차임도 종전의 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 됩니다.
임대차기간
상가건물 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항 후단).
전체 임대차기간을 5년으로 제한하는 「상가건물 임대차보호법」 의 규정은 임차인의 계약갱신요구권에는 적용되지 않습니다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다64307 판결).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
상가건물임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있고, 1년의 임대차기간을 주장할 수도 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 제10조제5항).
임차인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항).
「민법」에 따른 묵시의 갱신 주소복사 즐겨찾기에추가
「민법」에 따른 묵시의 갱신 규정의 적용 범위
「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 일정액 이상 보증금의 상가건물 임대차의 경우에는 「민법」의 묵시의 갱신 규정이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
묵시의 갱신의 요건
임대차기간이 끝난 후에도 임차인은 상가건물을 계속 사용·수익하고 있어야 합니다(「민법」 제639조제1항).
임대인이 상당한 기간동안 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익하는 것에 이의를 제기하지 않아야 합니다(「민법」 제639조제1항).
묵시의 갱신의 효과
묵시의 갱신이 되면, 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조제1항).
전의 임대차에 대해 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸합니다(「민법」 제639조제2항).
「민법」 제639조제1항의 묵시의 갱신은 임차인의 신뢰를 보호하기 위한 것이고, 「민법」 제639조제2항의 제3자가 제공한 담보는 소멸한다고 규정한 것은 담보를 제공한 자의 예상하지 못한 불이익을 방지하기 위한 것이라 할 것이므로, 「민법」 제639조제2항은 당사자들의 합의에 따른 임대차 기간연장에는 적용되지 않습니다(대법원 2005. 4. 14. 선고 2004다63293 판결).
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 해지
묵시적으로 갱신된 임대차계약의 경우 해지는 기간의 약정이 없는 임대차와 같습니다(「민법」 제639조제1항).
묵시적으로 갱신된 임대차계약은 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다(「민법」 제635조제1항).
임대인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임차인이 통고를 받은 날로부터 6개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).
임차인이 임대차계약의 해지를 통고한 경우에는 임대인이 통고를 받은 날로부터 1개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제635조제2항).
※ 전세권의 경우 – 묵시의 갱신
전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 전세권자에게 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 그 기간이 만료된 때에 종전의 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 봅니다. 이 경우 전세권의 존속기간은 그 정함이 없는 것으로 봅니다(「민법」 제312조제4항).
묵시적 갱신이 된 전세권은 존속기간의 정함이 없는 전세권이므로, 언제든지 상대방에게 전세권의 소멸을 통고할 수 있고, 상대방이 이 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권은 소멸하게 됩니다(「민법」 제313조).
건물에 대한 전세권의 묵시적 갱신은 법률의 규정에 따른 전세권 존속기간의 변경이므로, 그 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 그러나 전세권을 처분하려는 때에는 등기를 해야 합니다(「민법」 제187조, 대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 슈팅스타
    2018.05.18
       댓글
    - 임차인으로 상가 임대한지 5년이 경과하였습니다
    - 올해 3월 상호간 묵시적 연장으로 계약내용 변경없이 1년 연장되었습니다
    - 현재 임대인은 공인중개사를 앞세워 9% 임대료를 올려줄것을 강압적으로 요구하고 있습니다
    - 임차인은 본계약의 임대료가 고정금액으로 되어있고, 인상에 대한 내용은 없으며, 묵시적 연장 전후 별다른 요구사항 또한 없었기에 계약이 끝나는 내년 3월까지는 임대료를 올릴 수 없다고 말하였습니다
    - 임차인의 주장이 맞는지 알고 싶고, 임대료 인상없이 1년 간 임차인의 권리가 유지되는지요
  • 딩동
    2017.07.18
       댓글
    안녕하세요
    제가 2015년 10월경에 오피스텔을 1년 계약하였습니다.
    1년이 지나도 아무 말 없이 이사가지 않고 계속 그 오피스텔에서 지냈다가 이제 이사를 가려고 올해 6월 말쯤 집주인에게 이야기를 하였고
    1주일 좀 넘어서 세입자를 구했습니다. 부동산측에서 이번달 15일에 세입자분이 입주한다고 하였고 그 전까지 집을 비워달라고 하여 집을 비웠습니다.
    집 나올때 부동산측에서 집주인 중개비를 제가 내야한다고 보증금에서 중개비를 차감하여 준다고 하였습니다
    분명 묵시적 갱신일 경우엔 중개비를 임차인이 지불할 의무가 없다고 되어있어 궁금해서 물어봅니다.
    1년 계약이였고 작년 10월이 계약만기였지만 아무 얘기없이 살았다가 올해 7월에 집을 비웠습니다.
    이럴 경우에 중개비를 제가 내야하나요?
  • 질문
    2017.03.08
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 질문이요!
    2015.11.03
       댓글
    본문 중 '묵시적 갱신의 요건' 부분을 보면
    임대인이나 임차인 중 한쪽이라도 갱신거절이나 계약조건 변경의 통지를 한 경우에는 그 임대차계약은 묵시적으로 갱신되지 않습니다.
    라는 표현이 있습니다.
    임차인을 보호하려는 취지상, 임차인의 갱신거절통지가 있으면 묵시적 갱신이 이루어지지 않는다고 봐야함이 타당할 것입니다.
    그러나 법문은 주택임대차보호법과 달리, 상임법 제10조 ④ 임대인이 제1항의 기간 이내에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 본다.
    이렇게만 규정하고 있습니다.

    주임법 제6조 제1항 단서가 '임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.'라고 규정하고 있는 것과는 달리 규정하고 있지요.

    법문이 이러한데 본문에서 기재한 임차인의 갱신거절로 묵시적 갱신이 되지 않는다는 결론은 어떻게 도출되는 것인가요?
    혹시 판례가 있나요?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 04월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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