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 임대인의 권리·의무
임대인은 상가건물을 사용·수익하게 할 의무, 방해제거의무, 담보책임, 임대차보증금반환의무를 집니다.

임대인은 차임지급청구권, 임대물반환청구권, 그 밖에 임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리를 가집니다.
임대인의 권리 주소복사 즐겨찾기에추가
차임지급청구권
차임은 임차물을 사용·수익하는 대가로 임대인에게 지급하는 것으로, 반드시 금전일 필요는 없으며 물건으로 지급해도 됩니다(「민법」 제618조).
임대인에게 임대목적물에 대한 소유권이나 그 밖의 임대권한이 없는 경우에도 임대차계약이 유효하게 성립하고, 이에 따라 임차인은 임대인의 의무가 이행불능으로 되지 않는 한 그 사용·수익의 대가로 차임을 지급할 의무가 있습니다(대법원 2009.9.24. 선고 2008다38325 판결).
차임의 지급시기는 임대차계약의 당사자가 자유롭게 정할 수 있으나, 당사자 사이에 지급시기에 관한 특약이 없는 경우에는 동산, 건물이나 대지의 임대차인 경우에는 매월 말에 차임을 지급해야 합니다(「민법」 제633조).
차임증액청구권(「민법」 제627조)
임대인은 임대차계약 중에 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적정하지 않다고 판단되면 장래에 대해 그 증액을 청구할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항).
임대인의 차임증액청구는 당사자 사이에 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 한 경우에는 증액을 청구할 수 없습니다. 그러나 차임의 증액을 요구하지 않겠다는 특약을 했더라도 약정 후 그 특약을 그대로 유지시키는 것이 신의칙에 반한다고 인정될 정도의 사정변경이 있는 경우에는 차임의 증액청구를 할 수 있습니다(대법원 1996. 11. 12. 선고 96다34061 판결).
차임이나 보증금의 증액청구가 인정되는 경우에도 청구 기간과 금액에 일정한 제한이 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 제2항).
임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제2항).
증액청구 당시 차임이나 임차보증금의 5% 를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제11조제1항 후단 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제4조).
임대물반환청구권
임차인은 원칙적으로 임대물을 반환할 때 이를 원상회복해서 반환할 의무가 있습니다. 또한 부속시킨 물건을 철거할 수 있습니다(「민법」 제654조에 따른 제615조의 준용).
계약 또는 목적물의 성질에 위반한 사용, 수익으로 인해 생긴 손해나 임대인이 지출한 비용이 있는 경우, 임대인은 손해배상청구 또는 비용상환청구를 할 수 있습니다. 이러한 청구는 임차인으로부터 임차물을 반환받은 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다(「민법」 제654조에 따른 제617조의 준용).
임대물의 보존에 필요한 행위를 할 권리
임대인은 임대물의 보존을 위해 필요한 행위를 할 수 있습니다. 이 때 임차인은 임대인에게 그러한 행위를 하지 못하도록 거절할 수 없습니다(「민법」 제624조). 다만, 임대인의 보존행위로 인해 임차의 목적을 달성할 수 없었던 기간 동안에는 차임의 지급을 거절할 수 있습니다(「민법」 제618조).
임대인의 의무 주소복사 즐겨찾기에추가
상가건물을 사용·수익하게 할 의무
임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 해야 합니다(「민법」 제618조).
이를 위해 임대인은 상가건물을 임차인에게 인도해야 하고, 임차인이 임대차기간 중 그 상가건물을 사용·수익하는데 필요한 상태를 유지할 수 있도록 수선을 해 주어야 합니다(「민법」 제623조).
그러나 임대인은 상가건물의 파손·장해의 정도가 임차인이 별 비용을 들이지 않고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 그 수선의무를 부담하지 않습니다. 다만, 그것을 수선하지 않아 임차인이 정해진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태라면 임대인은 그 수선의무를 부담하게 됩니다(대법원 2004. 6. 10. 선고 2004다2151, 2168 판결).
임대인의 수선의무는 특약에 의해 면제하거나 임차인의 부담으로 돌릴 수 있습니다. 그러나 특별한 사정이 없는 한 건물의 주요 구성부분에 대한 대수선, 기본적 설비부분의 교체 등과 같은 대규모의 수선에 대해서는 임대인이 그 수선의무를 부담합니다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 94다34708 판결).
예를 들어, 상가건물의 벽이 갈라져 있거나 비가 새는 경우, 낙뢰로 인한 상가건물의 화재 발생 등 천재지변 또는 불가항력적인 사유로 상가건물이 파손된 경우 등에는 임대인이 수리를 해야 합니다.
임차인은 임대인이 상가건물을 수선해주지 않는 경우 손해배상을 청구할 수 있고, 상가건물임대차계약을 해지하거나 파손된 건물의 수리가 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부의 지급을 거절할 수 있습니다(대법원 1997. 4. 25. 선고 96다44778, 44785 판결).
임대인은 임차인이 실수로 상가건물을 파손한 경우에도 상가건물을 수리해 주어야 합니다. 이 경우 임대인은 상가건물을 수리해 주고, 임차인에게 손해배상을 청구하거나 상가건물파손을 이유로 계약을 해지할 수 있습니다.
방해제거의무
상가건물 임대차계약 체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다(「민법」 제214조 제623조 참조).
상가건물의 하자 등에 대한 담보책임
임대인은 권리의 하자로 임차인이 상가건물을 사용·수익할 수 없게 되거나, 상가건물 자체에 하자가 있어 계약에 따른 사용·수익을 할 수 없게 된 경우에는 임차인에게 담보책임을 부담해야 합니다(「민법」 제567조).
임차인은 임차상가건물에 하자가 있어 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 경우에는 임대인에게 하자수선을 청구하고(「민법」 제623조·제580조), 상가건물을 사용·수익할 수 없게 된 부분만큼의 차임 또는 임대차 보증금의 감액을 청구하며(「민법」 제627조제1항·제567조, 제572조제1항), 남은 부분의 상가 건물로는 상가건물임대차의 목적을 달성할 수 없을 때에는 상가건물 임대차계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제627조제2항·제567조, 제572조제2항).
임대차보증금의 반환의무
임대인은 임대차기간의 만료 등으로 임대차계약이 종료되면 임차인에게 보증금을 반환해야 합니다(대법원 1988.1.19. 선고 87다카1315 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 답답해요
    2018.10.12
       댓글
    안녕하세요.
    저는 '14년 12월 ~ 19년 12월 까지 임대인과 임대차 계약서를 작성한 임차인 입니다.

    14년 12월 개점 이 후 프랜차이즈 커피숍을 운영하다가, 17년 7월경 폐점을 하게 되었습니다.
    이 후 지금까지 공실로 방치되어 있으며, 임대인과는 임대차 계약 종료를 하고자 요청하였으나,
    임대차 계약이 남아 있는 상태이다 보니, 임대차 계약종료는 이루어 지지 않고 현재 임차료만 매 월 지급하고 있는 실정입니다.
    저는 프랜차이즈 커피숍을 운영중에 있었던 상태이며, 임차권 양도를 위해 아래의 업종을 주선하였으나,
    번번히 임대인 측에서 아래와 같은 이유로 거절하고 있는 상황 이라 문의 드립니다.
    치킨집 : 건물에 냄새가 난다는 명분으로 임차권 양도 거절
    정육점 : 건물이 지저분해 진다는 명분으로 임차권 양도 거절
    통신사 : 건물에 이미 2곳이 입점해 있다는 명분으로 임차권 양도 거절 (입점하고자 하는 통신사는 타 통신사)

    질문 1) 위와같은 이유로 인해 임대인의 임차권 양도 거절시 임차인은 어떠한 경우에도 임차권 양도를 할 수 없는 건가요?

    질문 2) 임대료 미납시 -> 임대인은 계약해지를 하지 않고, 임대료 미납분에 대해 민사소송을 제기할 시,
    법정이자를 제가 지불해야 하나요? 그렇다면 이 경우 통상적인 법정이자는 어느 정도 인가요?

    질문 3) 현재 공실로 운영중인 상가에 임대인의 동의 없이 단기 전대를 놓았을 경우,
    임대인의 계약해지 외에 금전적으로 손해를 야기 시킬만한 것이 있나요?
  • 제네시스
    2018.08.01
       댓글
    안녕하세요. 2018년 03월부터 상가 월세로 입주했습니다. 상가에는 냉난방기 빌트인이 되어 있었습니다. 7월 중순 경, 에어컨의 온도를 아무리 낮춰도 에어컨 바람이 시원하지 않다는 것을 알고 상가 주인에게 이야기하였습니다. 상가 주인에게서 에에컨 A/S 기사 연락처를 받아 확인해 본 결과, 컴프레션 교체(80만원 정도)가 필요하다고 합니다. 이에 따라 상가 주인에 교체를 요청하니 임대인이 고장난 것을 수리해줄 의무는 없다고 합니다. 계약서에도 냉난방기 수리에 대한 언급이 없고 이는 단지 추가 옵션일 뿐이라고 합니다. 임차인인 저의 입장에서는 냉난방기는 최초 계약 시, 포함된 옵션이며 입주하고 첫 여름에 고장난 부분을 임차인이 수리하는 것은 무리하다는 입장입니다.
    상가보호법의 전문적인 의견을 알고 싶습니다.
  • 거지임대
    2017.07.17
       댓글
    안녕하십니까?
    하소연할데도없고 해서 인턴넷을 뒤지다 좋은 싸이트가 있어 문의를 드립니다.
    50명 공유지분 중 1개지분을 가진 상가를 월15만원정도되는 월세를 받아왔습니다.
    그상가를 나이트클럽으로 운영하고 있는데 임차인이 월세를 3년넘게 내지않고 있습니다.
    나이트클럽이다 보니 재산세도 만만치 않습니다. 계약에는 임차인이 차액을 내도록 되었지요.
    임차인에세 밀린 차임을 요구하니 난데없이 임대사업자등록을 내고 재계약을 하자고 하는겁니다.
    계약만료시점에 갱신을 하지않아 자동으로 갱신이 되었있는 상태였습니다. 왜 그러는지 이유를 물어보니 무조건
    사업자등록증을 들고오라는 겁니다. 사실 임차인이 전 임차인의 아들이고 50개지분 중 절반 정도를 소유하고 있습니다. 즉 임차인이면서 임대임인 셈이지요. 애초의 계약에는 그런 조항이 없었는데 무슨이유로 사업자등록을 내라는지 ....
    의무적으로 임대사업자등록을 내야하나요? 밀린 월세와 재산세 차액을 어찌 받아야 할지 깜깜합니다. 시원한 답변주시면 감사하겠습니다.
  • 임대인
    2016.10.03
       댓글
    저는 상가건물을 세놓고 있는 임대인입니다.
    제 건물은 집합건물로써 일반음식점,노래방,pc방등이 입점해 있습니다. 그런데 2층에 고시원이 입점하면서 부터 문제가 발생됩니다. 소음으로 인한 분쟁이요.

    질문] 임차인이 "임대인은 임차인이 목적물인 상가건물을 사용·수익할 수 있도록 할 의무를 집니다(「민법」 제618조)".라는 조항으로 소음피해를 임대인이 해결해야 된다고 하는데, 동일건물에 소음피해도 임대인이 해결 해줘야하고 손해배상도 임대인이 해야 하나요?

    질문2]"상가건물임대차계약체결 후 임대인이 상가건물을 임차인에게 인도하였으나, 여전히 종전의 임차인 등 제3자가 상가건물을 계속 사용·수익하는 등 새로운 임차인의 상가건물의 사용·수익을 방해하는 경우 임대인은 그 방해를 제거하도록 노력해야 합니다(「민법」 제214조 및 제623조 참조)". 임차인이 이 조항를 거론하면서 임대인이 동일건물내에서의 소음을 임대인이 책임지라고 하는데 이또한 임대인이 해결해야 하는 부분인가요?

    위의 2가지 법 해석을 부탁합니다.
    소음부분에 대한 임대인이 책임져야할 법조항이 있는지 좀 알려주세요

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

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  • 이 정보는 2018년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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