바로가기

본문 바로가기 주메뉴 바로가기

찾기쉬운 생활법령 정보

통합검색박스
  • 크기

주메뉴

상가건물 임대차

목차

하위 메뉴

상가건물 임대차

현재위치 및 공유하기

생활법령 내 검색

생활법령 내 검색

화면 내 검색 시 체크

본문 영역

보증금의 보호

 대항력 및 우선변제권 취득
임차인은 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 제3자에게 대항력이 생깁니다.

대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖추면 우선변제권이 생깁니다.
대항력 주소복사 즐겨찾기에추가
※ 대항력 등(「상가건물 임대차보호법」 제3조)의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용합니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
※ 다만, 이 규정은 2015년 5월 13일 이후 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다[「상가건물 임대차 보호법」 부칙(법률 제13284호, 2015. 5. 13.) 제2조].
대항력의 개념 및 요건
"대항력"이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람, 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
임대차는 그 등기가 없더라도, 임차인이 ① 건물을 인도받고, ② 사업자등록을 신청한 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
상가건물의 인도
「상가건물 임대차보호법」에 따른 대항력을 취득하기 위해서는 ‘건물의 인도’가 필요합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
상가건물의 인도란 점유이전을 말하는데, 건물 사용이 가능하도록 임대인으로부터 임차인에게로 지배권이 이전하는 것을 말합니다.
사업자등록 신청
사업자는 사업장마다 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청해야 합니다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항).
사업장이 둘 이상인 사업자는 사업자 단위로 해당 사업자의 본점 또는 주사무소 관할 세무서장에게 등록을 신청할 수 있습니다. 이 경우 등록한 사업자를 사업자 단위 과세 사업자라 합니다(「부가가치세법」 제8조제3항).
사업자등록을 신청한 사람은 관할 세무서장으로부터 사업자의 인적사항과 그 밖에 필요한 사항을 기재한 사업자등록증(「부가가치세법 시행규칙」 별지 제7호서식)을 신청일부터 3일 이내(토요일, 공휴일 또는 근로자의 날 산정 제외)에 발급받습니다(「부가가치세법 시행령」 제11조제5항 본문 및 「부가가치세법 시행규칙」 제9조제4항).
사업 개시일부터 20일 내에 사업자등록을 신청하는 것도 가능하지만, 사업 개시 전 사업자등록을 마쳐 대항력과 우선변제권 발생시기를 앞당길 수 있습니다(「부가가치세법」 제8조제1항 참조).
※ 개인인 경우 「소득세법」, 법인인 경우 「법인세법」에 따른 사업자등록을 하여야 하나, 「부가가치세법」에 따라 사업자등록을 하는 경우 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록을 한 것으로 보게 되므로, 별도로 「소득세법」또는 「법인세법」에 따른 사업자등록은 하지 않아도 됩니다(「소득세법」 제168조제2항「법인세법」 제111조제2항).
사업자등록 신청절차
사업자등록을 신청하려는 사람은 사업자등록신청서에 다음의 사항을 기재하여 가까운 세무서에 제출(국세정보망에 의한 제출 포함)하면 됩니다(「부가가치세법 시행령」 제7조제1항,「부가가치세법 시행규칙」 제2조제1항, 「부가가치세법 시행규칙」 별지제3호 서식「법인세법 시행규칙」 별지제73호 서식).
사업자의 인적사항
사업자등록신청사유
사업개시연월일 또는 사업장설치 착수연월일
그 밖의 참고사항
개인인 경우
√ 법령에 따라 허가를 받거나 등록 또는 신고를 해야 하는 사업의 경우 사업허가증 사본·사업등록증 사본 또는 신고필증 사본
√ 사업장을 임차한 경우에는 임대차계약서 사본
√ 임차한 상가건물의 해당 부분 도면(상가건물의 일부분을 임차한 경우에 한함)
√ 사업자금 내역 또는 재무상황 등을 확인할 수 있는 자금출처명세서(금지금(金地金) 도·소매업 및 과세유흥장소의 영업을 영위하려는 경우만을 말함)
법인인 경우
√ 법인설립신고서 1부
√ 법인등기부 등본 1부(담당 공무원의 확인에 동의하지 않은 경우 신청인이 직접 제출해야 함)
√ 정관 사본 1부
√ (법인명의)임대차계약서 사본(사업장을 임차한 경우) 1부
√ 주주 또는 출자자명세서 1부
√ 사업신고필증 사본 1부(신고 전에 등록하는 경우: 신고신청서 사본 또는 사업계획서)
√ 현물출자명세서(현물출자법인의 경우에 한함) 1부
확정일자를 받고자 하는 경우에는 임대차계약서 원본과 임차한 사업장이 상가건물의 일부인 경우 해당부분의 도면을 함께 가지고 가야 합니다.
대항력의 발생시기
대항력은 임차인이 상가건물을 인도 받고 사업자등록을 신청한 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).
임차상가건물에 경매가 실시된 경우 임차상가건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금을 전액 받지 못한 경우에는 대항력이 그대로 남아 있으므로 임차권은 소멸되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).
대항력을 취득한 임차인과 상가건물에 대한 저당권 또는 가압류 등의 권리관계는 그 요건을 갖춘 선후에 따라 결정됩니다.
우선변제권 주소복사 즐겨찾기에추가
우선변제권의 개념과 요건
우선변제권이란, 「상가건물 임대차보호법」상 임차인이 임차보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
우선변제권은, 임차인이 ① 대항요건과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에 인정됩니다. 우선변제권이 있는 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항, 대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
확정일자의 취득
"확정일자"란 증서가 작성된 날짜에 상가건물임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자로, 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재하였음을 인정한 날짜를 말합니다[「상가건물 임대차보호법」 제4조제1항,「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제2015호, 2013. 12. 7. 발령·시행) 제2조제3호, 대법원 1998. 10. 2. 선고 98다28879 판결].
임차인이 사업자등록신청(사업자등록 정정신고 포함)시 또는 사업자등록신청(사업자등록 정정신고 포함) 전후 임대차계약서에 수수료 없이 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」제4조).
사업자등록을 신청하기 전에 확정일자를 먼저 신청할 수 있습니다. 다만, 이때의 우선변제권의 효력은 사업자등록의 신청, 상가건물의 인도, 확정일자에서 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정됩니다.
확정일자를 받는 절차
신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항).
사업자등록을 신청하지 않은 임차인이 확정일자만을 우선하여 신청하는 경우에는 임대차계약서 원본과 확정일자신청서 및 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출하여 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
우선변제권의 발생 시기
임차인이 상가건물을 인도 받고, 사업자등록을 신청한 후 상가건물임대차계약서에 확정일자까지 갖추었다면 상가건물을 인도받고 사업자등록을 신청한 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
우선변제권을 행사하기 위해서는 경매절차에 따르는 배당요구의 말일인 경락기일까지 우선변제권의 요건을 갖추고 있어야 합니다(대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • -_-
    2015.05.15
       댓글
    대항력 관련 문의드립니다.

    사업자등록한 후 임대차계약을 갱신하게 되면 사업자등록정정신청을 부가세법 시행령 제14조에
    따라 해야 하는데, 상가건물임대차보호법 제3조의 대항력은 임대차계약을 갱신하고 사업자등록
    정정신고를 하지 않아도 계속 유지되는지요?
  • 질문질문
    2014.04.24
       댓글
    보증금보호에 대해서 질문 드립니다. 경매를 통해서 상가건물의 소유주가 바뀌었습니다.

    임대차보증금이 1억 4천만원인데 법을 보니 환산보증금에 대해서 월 임차료에 100을 곱한 금액을 더하게 되어있습니다.

    그런데 계약상 임차료가 11.98% 로 되어있어서 이걸 어떻게 적용해야 할지를 모르겠습니다.

    평균 임차료를 기준으로 260만원이 넘어가는 경우 법에 의해서 보호받지 않게 되는 것입니까?

본 부분은 페이지 네비게이션 부분입니다.

1
내용과 무관한글, 광고성 글, 상호 비방, 법적 책임을 동반할 수 있는 글은 참여자등의 보호를 위하여 임의 삭제됩니다.
  • 이 정보는 2017년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

설문조사

  1. 보증금의 보호 법령정보 서비스에 만족하십니까?
  2. 보증금의 보호 법령정보 서비스를 신뢰하십니까?
  3. 서비스 이용 편의성에 만족하십니까?

하단 영역