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 「상가건물 임대차보호법」의 적용
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법입니다.

「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차에 적용됩니다. 이 경우에도 그 건물에 대한 보증금이 일정범위 이내인 경우에만 적용됩니다.
「상가건물 임대차보호법」의 성격 주소복사 즐겨찾기에추가
상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 임대차에 대한 「민법」의 특별법 입니다.
따라서, 상가건물 임대차에 대해서는 「상가건물 임대차보호법」의 규정이 「민법」보다 우선적으로 적용되고, 그 밖의 일반사항에 관해서는 「민법」 채권편의 임대차에 관한 규정이 적용됩니다.
임차인에게 유리한 편면적 강행규정
「상가건물 임대차보호법」은 강행규정으로, 당사자의 의사와 관계없이 이 법의 규정에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제15조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용 대상 주소복사 즐겨찾기에추가
사업자등록 대상 상가건물
「상가건물 임대차보호법」이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문).
따라서, 사업자등록을 할 수 없는 동창회 사무실, 종교단체 사무실, 자선단체 사무실 등과 같은 비영리단체의 건물임대차에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다.
상가건물에 해당되는지 여부는 건물의 위치, 구조, 객관적 용도, 실제이용관계 등을 고려하여 합목적적으로 판단됩니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).
지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액 이하인 상가건물 임대차
그러나 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 단서).
「상가건물 임대차보호법」은 상가건물을 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용되는 것으로, 지역별 보증금의 범위는 아래와 같습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
서울특별시 : 9억원 이하
「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시 제외) 및 부산광역시: 6억9천만원 이하
※ 과밀억제권역에 해당되는 지역은 인천광역시(강화군, 옹진군, 서구 대곡동·불노동·마전동·금곡동·오류동·왕길동·당하동·원당동, 인천경제자유구역 및 남동 국가 산업단지는 제외), 의정부시, 구리시, 남양주시(호평동·평내동·금곡동·일패동·이패동·삼패동·가운동·수석동·지금동 및 도농동에 한함), 하남시, 고양시, 수원시, 성남시, 안양시, 부천시, 광명시, 과천시, 의왕시, 군포시, 시흥시(반월특수지역을 제외)입니다(규제「수도권정비계획법」 제2조제1호, 「수도권정비계획법 시행령」 제2조 별표 1).
광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시 : 5억4천만원 이하
그 밖의 지역 : 3억7천만원 이하
보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱하여 보증금과 합산한 금액이 임차보증금입니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제2항, 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제2항·제3항).
예를 들면, 서울특별시에 소재하는 상가건물에 대해 보증금 5,000만원, 차임 50만원을 매월 지급하기로 약정한 경우에는, 보증금은 1억{(50만원 × 100) + 5,000만원 = 1억원}이 됩니다.
※ 대항력, 계약갱신 요구 및 계약갱신의 특례, 권리금의 정의, 회수기회 보호 및 적용 제외 등, 차임연체와 해지, 표준계약서의 작성 등의 규정은 지역별로 정해진 보증금의 일정 기준금액을 초과하는 임대차에 대해서도 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제3항).
상가건물에 대한 미등기 전세
상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약에도 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제17조).
유용한 법령정보

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<「상가건물 임대차보호법」으로 보호되는 상가는 어떤 요건을 갖추어야 하나요?>

 

Q. 서울시 종로구 수송동에 있는 상가건물을 임차하여 조그마한 커피전문점을 운영하고자 하는 A씨는 자신이 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 어떤 요건을 갖추어야 하나요?

 

A. 「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정범위에 해당하는 보증금액의 상가에만 적용됩니다. 또한 상가의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. A씨의 커피전문점은 사업자등록의 대상이 되는 상가이며, 영업용 상가로 판단됩니다. 다만, A씨의 임차 보증금이 9억원 이하(서울특별시의 경우)인 경우에만 「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).

 

「상가건물 임대차보호법」의 보호를 받는 상가건물은 등기가 되어있지 않다하더라도 임차인이 상가건물의 인도와 사업자등록을 신청한 경우 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차계약서상의 확정일자를 관할 세무서장에게 부여받은 경우에는 임차건물의 경매 또는 공매 시 그 건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조 제5조제2항).

「상가건물 임대차보호법」의 적용 제외 주소복사 즐겨찾기에추가
기준 금액 이상의 고액 보증금인 경우
「상가건물 임대차보호법 시행령」에서 정하는 보증금을 초과하는 상가건물을 임차한 경우에는 이 법에 따른 보호를 받을 수 없습니다.
예를 들어 서울지역의 경우에는 9억원을 초과하는 보증금으로 상가건물을 임대차하는 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 및 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
일시사용을 위한 상가건물 임대차
일시사용을 위한 상가건물 임대차임이 명백한 경우에는 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제16조).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 임대용
    2019.11.16
       댓글
    야구장 외야에 있는 단독 단층 검물 영업장 옥상에 대한권리문제입니다.
    계약 범위에는 없고 영업신고 범위에 있는 경우
    그리고 계약당시 계약자가 구두로 사용 확인된경우 누구에소유인지요. 궁금합니다.
  • 적용 예외
    2019.11.15
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 임차인
    2019.11.08
       댓글
    안녕하세요. 2019년 1월 이후에 1년6개월의 임대차 계약을 맺고 사업을 정상운영중에 있는 임차인 입니다.
    저희 계약서에는 '당사자 일방이 계약기간 내 임의해지하고자 할 때는 1개월 전에 상대방에게 서면으로 통지 하고 그 서면을 수령한 날로부터 1개월 경과 시점을 해지일자로 한다.'라는 규정이 있습니다.
    임대계약이 시작되고 9개월이 채 안된 시점에서 임대인측이 상기 조항을 근거로 임대차 계약의 해지 통지를 하였습니다. 임대인은 상가임대차법에 해지에 관한 규정이 없어 민법 636조 (기간의 약정이 있는 임대차의 해지통고)에 근거해서 해지가 가능하다는 입장이고 민법 635조는 민법 652조에 의한 강행규정이지만 민법 636조는 임의규정이므로 민법 635조 2항의 6개월 뒤에 해지의 효력이 생긴다는 조항이 적용이 되지 않고 계약서의 1개월 뒤를 해지일자로 한다는 조항이 유효하다는 입장입니다. 그리고 아직 계약기간이 9개월 이상 남아 있어 갱신을 요청할 수 있는 권리도 없기 때문에 저에게 계약을 이어나갈 권리가 없다고 주장하고 있습니다.
    문리적으로만 해석한다면 임대인의 주장에 일리가 있다고 볼 수 있으나 이는 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 상가임대차법의 입법 취지에도 맞지 않고 저에게 차임 연체나 다른 귀책 사유가 없음에도 불구하고 상가 임차인으로서 주장할 수 있는 권리를 행사하는데 어려움이 있습니다. 그리고 이 경우 새로운 임대차기간 만료일이 해지통보를 받고 1개월 뒤가 되기 때문에 상가임대차법 10조의 계약갱신권을 청구할 요건을 무력화시켜서 제가 갱신청구를 할 수 없게 만들기 때문에 상가임대차법 15조에 의해 무효가 되는 것은 아닌가요?
    상가 임대차 법에 해지에 관한 규정이 없는 어떤 특정한 목적이 있는 것인지 제가 이를 해결해 나갈 유용한 법률이나 판례가 있는지 궁금합니다.
    긴 질문 읽어주셔서 감사합니다.
  • 임대차 개시
    2019.10.28
       댓글
    상가임대차보호법 제10조 2항관련 질문 드립니다.
    최초계약일은 2018년2월1일 계약하였고 임차인의 요청으로 현재 사용중인 전체면적을 일부 분할하여
    신규임차인에게 양수계약을 하고 기존임차인은 면적을 줄여서 변경계약을 진행하고자 합니다.

    기존임차인은 계약 조건의 일부인 면적과 금액을 변경하여 변경계약을 진행하면 갱신청구권이
    최초 계약일인 2018년 2월1일부터 10년간이 되는 것인지 변경계약 시점부터 10년간이 되는 것인지 궁금합니다.
  • 질문 있습니다
    2019.10.15
       댓글
    상가건물 임대차 보호법의 적용대상 관련 질문 입니다.

    무선통신사가 상가건물 옥상에 통신사 중계기를 설치하고 임차료를 지급하는 경우, 이러한 계약 관계도 상가건물 임대차 보호법의 적용을 받는지 궁금합니다.
  • 멜루미
    2019.07.15
       댓글
    안녕하세요
    제가 2018.05월에 상가 임대차 계약을 2억에 800에 (계약기간2018.05~2019.06)
    전 임차인의 계약조건을 인수인계하는 조건의 임대차계약을 하였습니다.
    저는 연장의 의사를 미리 임대인에게 표하였습니다만 임대인이 임대차 계약기간 종료에 따른 계약 해지 통지의 건이라는 서류를 보내왔습니다.

    저는 전 임차인의 계약기간(2017.07.01~2019.06.30)을 인수받아 2017년 기준으로
    5년을 보장받을거라 생각을 하였으나
    임대인은 전임차인과 종전임차인등의 최초의 임대차 계약이 2012.09월이었기에 2019.06월에 계약종료에 의한 계약해지를 해도 문제가 없다고 주장하고있으며 연장을 원할시에 2억에 1200만원에 새로운 계약을 체결하라고 하고있습니다.

    종전 임차인의 계약기간 2017.07을 기준으로 계약기간 보장 5년이 맞는것인지(임대차보호법상)
    종전전임차인의 계약기간까지 합산되어서 2012.09를 기준으로 임대차보호법 5년을 보는것이 맞인가요?
  • 질문
    2019.06.17
       댓글
    안녕하세요~ 상가건물임대차보호법에 대하여 몇가지 질문 드립니다. 관련된 판례나 해석 부탁드립니다.

    1. 임차인에게 월차임 500만원에 매 년 3개월씩 렌트프리(임대료면제)를 주고 있습니다.
    렌트프리를 감안하면 500*(12-3)/12=375 이므로 한달평균 375만원의 임차료를 받고 있습니다.
    이러한 경우 환산보증금 산정시 보증금외 월차임액으로 500만원을 적용하여야 하는지,
    렌트프리를 감안하여 임대인이 실제 수취하는 375만원을 적용하여야하는지 궁금합니다.

    2. 1년 미만의 계약에 대한 질문입니다.
    환산보증금 이내의 계약으로 상가임대차보호법의 보호를 받고, 최초 6개월 계약을 했습니다.
    임차인이 1년의 계약을 요구할 경우 1년이 인정된다고 알고 있습니다.
    이러한 경우에도 최초 1년 계약한 경우와 같이 상가임대차보호법에 의하여
    10년간의 계약갱신이 가능한지 궁금합니다.
  • 무무
    2019.03.26
       댓글
    저는 건물주고요 2018년 4월 1층상가를 주었습니다보증금 3000 월세30 2년계약하였습니다 2년지나면 그곳에 다른것을 해보려고 합니다 1층 상가를 내보낼수 있는 방법이 없는건가요? 10 년동안 아무것도 할수 없는건가요? 아님 개정전이니까 5년인가요?그동안은 내보낼수있는 방법이 아무것도 없는걸까요?ㅠ 궁금합니다
  • 달타냥
    2019.03.13
       댓글
    제2종근린생활시설(제조장)에서 제조업을 목적으로 임대차계약을 체결하고 사업자등록을 필한 경우에 상가건물임대차보호법시행령에 명시된 일정 보증금액 이하에 해당하는 경우에 제조업을 영위하는 자도 상가건물임대차보호법을 적용받을 수 있나요?
  • 다담
    2019.02.09
       댓글
    상가건물을 업무용 사무실로 3년간 임차하여 2019년 02.28.자 계약기간 만료입니다.
    사무실 임대면적은 400평 정도이고 보증금 5천만원에 임차료는 월 680만원입니다.
    사무실 임차는 최초2016.03.01.에는 300평 임차하였다가 2018년 5월과 8월에 거처 100평 정도를 추가하여 모든 계약기간은 2019.02.28.자로 계약하였습니다.
    지역이 대전광역시라 상가 임대차보호법은 받지 못하는 것으로 알고 있습니다.
    계약서상에는 “기간만료 3개월전까지 서면통보 하지 않을 경우 임대차 계약을 2년간 자동 연장한 것으로 간주한다.”의 내용이 있습니다.
    계속 임차하려다 상황이 변하여 계약종료 1개월(1월말경) 이전에 2019.04.30.까지 계약종료 하겠다고 내용증명으로 통보하였으나 임대인은 임대차계약서상의 3개월 이전에 통보하지 못했으니 2020.02.28.까지 1년간 더 연장하여야 한다고 내용증명으로 통보가 왔습니다.
    질문하고자 하는 내용입니다.
    결국 상가임대차보호법을 받지 못하면 계약해지도 못 하고 1년을 더 사용해야 하는지 궁금합니다.

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  • 생활법령정보는 국민이 실생활에 필요한 법령을 쉽게 찾아보고 이해할 수 있도록 제공하고 있습니다.
  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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  1. 「상가건물 임대차보호법」의 상가건물 임대차 법령정보 서비스에 만족하십니까?
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