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 용도변경 개요
“용도변경”이란 건축물의 용도를 새로운 용도의 건축물로 변경하는 것을 말합니다. 용도변경을 하려면 허가를 받거나 신고를 해야 하며, 「건축법」과 건축 관련 법령에 따른 건축기준에 맞아야 합니다.
용도변경의 개념  주소복사 즐겨찾기에추가
용도변경
“건축물의 용도”란 건축물의 종류를 유사한 구조·이용목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말하며(규제「건축법」 제2조제1항제3호), “용도변경”이란 이러한 건축물의 용도를 새로운 용도로 변경하는 것을 말합니다(대법원 2005. 2. 18. 선고 2004도7807 판결 참조).
용도변경의 절차  주소복사 즐겨찾기에추가
용도변경을 위한 사전검토
용도변경을 하려면 우선 현재 건축물의 용도(건축물대장 참조)와 「건축법 시행령」 별표 1을 참조하여 변경하고자 하는 용도를 확인한 다음 용도변경 행위가 허가 또는 신고 대상인지를 결정하고, 변경하고자 하는 용도의 건축기준 등 관계법령상의 용도변경 제한규정을 확인하여 용도변경 가능 여부를 결정합니다(규제「건축법」 제19조제1항).
용도변경 허가·신고
건축물의 용도변경이 가능한 경우 용도를 변경하려는 자는 용도변경 신청이 허가 대상인지 또는 신고 대상인지에 따라 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 합니다(규제「건축법」 제19조제2항).
같은 시설군 안에서 용도를 변경하는 경우에는 건축물대장 기재사항의 변경을 신청해야 합니다. 다만, 같은 용도에 속하는 건축물 상호간에 용도를 변경하는 경우 및 관계 법령에서 정하는 용도제한에 적합한 범위에서 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설 상호 간의 용도를 변경하는 경우에는 건축물대장 기재사항의 변경신청을 하지 않아도 됩니다(규제「건축법」 제19조제3항규제「건축법 시행령」 제14조제4항).
용도변경된 건축물의 사용승인 신청
용도변경 허가를 받았거나 신고를 했으면 공사에 착수(용도에 따라 필요한 경우만)하고 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우에는 공사완료 후(소방설비, 장애인 시설 등 필요시) 건축물의 사용승인을 신청해야 합니다. 다만, 용도변경하려는 부분의 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만으로서 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우에는 그렇지 않습니다(규제「건축법」 제19조제5항 제22조제1항).
용도변경된 건축물의 검사 및 사용승인 등
허가권자는 위에 따른 사용승인 신청을 받은 경우 해당 건축물이 허가 또는 신고한 설계도서대로 시공되었는지 여부와 감리완료보고서, 공사완료도서 등의 서류 및 도서가 적합하게 작성되었는지 여부를 검사하고, 검사에 합격한 건축물에 대해서는 사용승인서를 내주게 됩니다(규제「건축법」 제22조제2항).
<용도변경 절차>
용도변경 절차도 이미지입니다.
※ 용도변경하는 부분의 면적이 100제곱미터 미만인 경우에는 6.부터 8.까지의 사용승인 절차는 제외됩니다(규제「건축법」 제19조제5항).
복수 용도의 인정
건축주는 건축물의 용도를 복수로 하여 건축허가, 건축신고 및 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용의 변경 신청을 할 수 있습니다(「건축법」 제19조의2제1항).
허가권자는 위에 따라 신청한 복수의 용도가 「건축법」 및 관계 법령에 정한 건축기준과 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한정하여 규제「건축법 시행령」 제14조제5항 각 호의 같은 시설군 내에서 허용할 수 있습니다(「건축법」 제19조의2제2항).
용도변경의 제한  주소복사 즐겨찾기에추가
「건축법」에 따른 건축기준에 맞아야 합니다.
건축물의 용도를 변경하려면 변경하려는 용도가 「건축법」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다(「건축법」 제19조제1항). 따라서 용도가 변경될 경우 변경되는 용도에 따라 「건축법」이 요구하는 직통계단, 옥외 피난계단, 출구, 내화구조, 내부마감재료, 승강기 등의 건축기준에 적합해야 합니다(「건축법」 제49조규제「건축법 시행령」 제34조부터 제54조까지 참조).
용도지역, 용도지구, 용도구역, 지구단위계획의 지정목적에 맞아야 합니다.
토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따라 지정된 용도지역, 용도지구, 용도구역(개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역) 및 지구단위계획 안에서는 지정된 목적에 따라 건축물의 용도를 제한하고 있으므로 건축물의 용도변경도 그 제한된 용도범위 내에서만 가능합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조부터 제41조까지).
용도지역
토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호).
용도지구
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 미관·경관·안전 등을 도모하기 위해 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제16호).
용도구역
토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화하여 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위해 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제17호).
지구단위계획
도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대하여 토지 이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 그 지역을 체계적·계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시·군관리계획을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제5호).
도시·군관리계획
특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군의 개발·정비 및 보전을 위해 수립하는 토지 이용, 교통, 환경, 경관, 안전, 산업, 정보통신, 보건, 복지, 안보, 문화 등에 관한 다음의 계획을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제4호).
√ 용도지역·용도지구의 지정 또는 변경에 관한 계획
√ 개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역(市街化調整區域), 수산자원보호구역의 지정 또는 변경에 관한 계획
√ 기반시설의 설치·정비 또는 개량에 관한 계획
√ 도시개발사업이나 정비사업에 관한 계획
√ 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 지구단위계획
√ 입지규제최소구역의 지정 또는 변경에 관한 계획과 입지규제최소구역계획
「주차장법」, 「하수도법」 등 건축 관련 법령의 건축기준에도 맞아야 합니다.
용도를 변경하려고 할 경우 주차장의 설치·정비 및 관리에 필요한 사항을 정하고 있는 「주차장법」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다(「주차장법」 제19조의4).
하수도의 설치 및 관리의 기준 등을 정하고 있는 「하수도법」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다(「하수도법」 제35조).
소방시설의 설치·유지 및 소방대상물의 안전관리에 관한 사항을 규정하고 있는 「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다(규제「화재예방, 소방시설 설치·유지 및 안전관리에 관한 법률 시행령」 제15조 별표 5).
장애인·노인·임산부 등의 편의시설의 설치에 관하여 규정하고 있는 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」에 따른 건축기준에 적합해야 합니다(「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」 제7조 등 참조).
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  • 이 정보는 2017년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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