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 입주자대표회의의 권한 및 제한
입주자대표회의는 공동주택관리규약 개정안의 제안, 아파트 관리방법의 제안, 공용시설물의 사용료 부과기준의 결정, 단지 안의 주차장ㆍ승강기 등의 유지 및 운영기준, 행위허가 또는 신고행위의 제안 등 중요한 사항에 대하여 의결권을 가지고 있습니다.

입주자대표회의의 회장은 입주자대표회의를 대표하고, 이사는 회장을 보좌하며 관리규약에 따라 그 직무를 대행합니다. 감사는 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사합니다.
입주자대표회의의 권한 주소복사 즐겨찾기에추가
입주자대표회의의 법적 성격
입주자대표회의의 법적 성격은 비법인사단으로서 당사자능력을 가지고 있습니다(대법원 2007. 6. 15. 선고 2007다6307 판결). 그러나 독립된 단체이지만 소송에 관해서는 한정된 범위 내에서만 소송자격이 인정되고 있습니다.
※ 대법원 2003. 6. 24 선고 2003다17774판결
입주자대표회의는 공동주택의 관리에 관한 사항을 결정하여 시행하는 등의 관리권한만을 가질 뿐으로 구분소유자에게 고유하게 귀속하는 공용부분 등의 불법 점유자에 대한 방해배제청구 등의 권리를 재판상 행사할 수 없고, 또 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 부칙 제6조에 따라서 집합주택의 관리방법과 기준에 관한 「주택법」의 특별한 규정은 그것이 위 법률에 저촉하여 구분소유자의 기본적인 권리를 해하면 효력이 없으므로 공동주택관리규약에서 입주자대표회의가 공동주택의 구분소유자를 대리하여 공용부분 등의 구분소유권에 기초한 방해배제청구 등의 권리를 행사할 수 있다고 규정하고 있다고 하더라도 이러한 규약내용은 효력이 없다.
입주자대표회의의 의결사항
입주자대표회의는 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음의 사항을 의결합니다(규제「공동주택관리법」 제14조제7항·제8항 및 규제「공동주택관리법 시행령」 제14조제1항·제2항).
관리규약 개정안의 제안(제안서에는 개정안의 취지, 내용, 제안유효기간 및 제안자 등을 포함. 이하 같음)
관리규약에서 위임한 사항과 그 시행에 필요한 규정의 제정·개정 및 폐지
아파트 관리방법의 제안
규제「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 집행을 위한 사업계획 및 예산의 승인(변경승인을 포함)
공용시설물의 이용료부과기준의 결정
규제「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 회계감사 요구 및 회계감사보고서의 승인
규제「공동주택관리법 시행령」 제23조제1항부터 제5항까지에따른 관리비 등의 결산의 승인
단지안의 전기·도로·상하수도·주차장·가스설비·냉난방설비 및 승강기 등의 유지·운영 기준
자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항
장기수선계획에 따른 아파트 공용부분의 보수·교체 및 개량
규제「공동주택관리법」 제35조제1항에 따른 아파트의 행위허가 또는 신고 행위의 제안
규제「공동주택관리법 시행령」 제39조제5항 및 제6항에 따른 아파트 공용부분의 담보책임 종료 확인
주민공동시설 위탁 운영의 제안
인근 공동주택단지 입주자등의 주민공동시설 이용에 대한 허용 제안
장기수선계획 및 안전관리계획의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한함)
입주자 등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정
공동체 생활의 활성화 및 질서유지에 관한 사항
그 밖에 아파트의 관리와 관련하여 관리규약으로 정하는 사항
※ “입주자”란 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).
※ “사용자”란 주택을 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외) 등을 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).
입주자대표회의는 관리규약으로 정하는 바에 따라 회장이 그 명의로 소집합니다. 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표회의를 소집해야 하며, 회의를 소집하지 않는 경우에는 관리규약으로 정하는 이사가 그 회의를 소집하고 회장의 직무를 대행합니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제14조제3항).
입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 경우
입주자 등의 10분의 1 이상이 요청하는 경우
입주자대표회의가 위의 의결사항을 의결하는 경우에는 입주자 등이 아닌 자로서 해당 아파트의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리를 침해해서는 안 됩니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제14조제4항).
입주자대표회의는 그 회의를 개최한 경우에는 회의록을 작성하여 관리주체에게 보관하게 하고, 관리주체는 입주자 등이 회의록의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 경우에는관리규약으로 정하는 바에 따라 이에 응해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제14조제6항).
※ 회의록을 작성하여 보관하게 하지 않거나, 열람 청구 또는 복사 요구에 응하지 않은 경우에는 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(규제「공동주택관리법」제102조제3항제4호, 규제「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).
※ “관리주체”란 공동주택을 관리하는 규제「공동주택관리법」 제6조제1항에 따른 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장, 「공동주택관리법」 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 주택관리업자 및 임대사업자, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정함)를 말합니다(규제「공동주택관리법」 제2조제1항제10호).
임원의 업무
회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 됩니다(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제1항).
이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 경우에는 관리규약에 따라 그 직무를 대행합니다(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제2항).
감사는 관리비·사용료 및 장기수선충당금 등의 부과·징수·지출·보관 등 회계관계업무와 관리업무 전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사합니다(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제3항).
감사는 감사를 한 경우에는 감사보고서를 작성하여 입주자대표회의와 관리주체에게 제출하고 인터넷 홈페이지[인터넷 홈페이지가 없는 경우에는 인터넷포털에서 제공하는 유사한 기능의 웹사이트(관리주체가 운영·통제하는 경우에만 해당), 해당 공동주택단지의 관리사무소나 게시판 등을 말함]에 공개해야 합니다(규제「공동주택관리법 시행규칙」 제4조제4항).

아파트 명칭의 변경

※ 아파트 입주자대표회의에서 입주자들의 동의를 얻어 아파트의 명칭을 롯데낙천대아파트에서 요즘 유행하는 브랜드인 롯데캐슬로 바꾸기로 결정하고, 아파트 시공사인 롯데건설로부터 명칭사용에 대한 승낙을 받고 외벽과 입구게시물 등에 새 명칭을 부착한 사례와 관련하여 아파트 명칭변경권에 대한 판결은 다음과 같습니다(서울행정법원 2007. 3. 16. 선고 2006구합39086 판결).

1. 아파트 소유자에게 소유권의 권능으로서 아파트의 명칭변경권이 인정되는지 여부(원칙적 적극)

일반적으로 어떠한 물건의 이름을 정하고 변경하는 것은 소유자, 그 밖의 권리자의 권리에 속하고, 물건의 명칭(브랜드)이 가치형성의 한 요소로 작용하는 오늘날 아파트의 조경 등 외관을 친환경적으로 바꾸거나 아파트의 명칭을 시대 흐름에 맞게 아름다운 것으로 바꾸어 심미적 감각과 문화적 이미지를 부여하려는 입주자들의 욕구를 금지할 필요는 없으므로, 명칭변경을 제한하는 법령이 없고 명칭변경으로 타인의 권리 또는 이익이 침해되지 않는 한 소유권의 권능으로서 아파트 명칭변경권을 인정할 수 있다. 나아가 관련 규정을 보면, 「건축법」 제29조, 구 「건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙」(2007. 1. 16. 건설교통부령 제547호로 전문 개정되기 전의 것) 제4조, 제7조 등에서 건축물대장에 건축물의 명칭 등을 기재하고 건축주 등이 건축물대장의 기재사항 중 건축물의 표시에 관한 사항을 변경하려는 때에는 시장 등에게 건축물표시변경신청을 할 수 있으며, 이 경우 시장 등은 신청내용이 건축물 및 대지의 실제 현황과 합치되는지를 대조·확인해야 한다고 규정하고 있는데, 한편 같은 규칙 별지 제10호 서식에서는 건축물표시변경신청서상 건축물의 ‘명칭’·번호, 변경 전후의 내용, 사유를 기재하도록 하고 있을 뿐이고, 같은 규칙 제2조제1호의 사유는 ‘건축물의 표시에 관한 사항의 변경’의 예시적 나열이므로, 외관상 변경할 브랜드명에 부합하는 실체적 유형적 변경이 있는 경우, 아파트 소유자의 명칭변경권을 인정함이 타당하다.

2. 아파트 입주자대표회의가 아파트의 명칭변경권을 행사할 수 있는지 여부(한정 적극)

아파트 명칭변경에 관한 사항은 소유권에 바탕을 둔 것으로서 집합건물의 구분소유자 전원이 당사자가 되거나 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분소유자 전원으로 구성된 관리단이 당사자가 되어야 할 것이지만, 같은 법 제23조제1항의 취지에 부합하는 것이라면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다고 할 것이므로 관리단이 입주자대표회의와 별도로 구성되어 있지 않는 한 입주자대표회의가 집합건물법상의 관리단의 역할을 수행하고 있다고 볼 것이어서, 이러한 경우 입주자대표회의는 같은 법 제15조제1항에 따라 아파트 입주자 전체 4분의 3 이상의 동의를 얻어 관리단의 지위에서 아파트 명칭변경권을 행사할 수 있다.

3. 별도의 관리단이 조직되어 있지 않은 아파트의 입주자대표회의가 입주자 4분의 3 이상의 동의 아래 아파트 브랜드명에 대한 권리를 가진 회사로부터 명칭사용에 대한 승낙을 얻어 아파트 명칭변경을 신청하였고, 아파트 외관상 변경할 브랜드명에 부합하는 실체적 유형적 변경이 있는 경우, 관할관청으로서는 그 수리를 거부할 수 없다고 한 사례.

입주자대표회의의 제한 주소복사 즐겨찾기에추가
관리주체에 대한 부당한 간섭금지
입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사·노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭해서는 안 됩니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제14조제5항).
자치관리기구의 겸직금지
입주자대표회의의 구성원은 자치관리기구의 직원을 겸할 수 없습니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제4조제5항).
공동주택관리규약의 준칙
※ 각 시·도에서는 공동주택관리규약의 준칙을 정하고 있으며, 공동주택관리규약의 준칙에서는 입주자대표회의의 의무와 책임을 정하고 있습니다. 아래에서는 「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」 (서울특별시 규약, 2016. 10. 5. 발령·시행)을 기준으로 알아봅니다.
입주자대표회의의 구성원은 규제「공동주택관리법 시행령」 제14조(입주자대표회의의 의결사항 등) 및 규제「공동주택관리법 시행규칙」 제4조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등)에 따른 업무를 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행할 의무를 집니다(「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」 제38조제1항).
입주자대표회의의 구성원은 고의 또는 중과실로 인하여 입주자 등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」 제38조제2항).
※ “관리주체”란 아파트를 관리하는 자치관리기구의 관리사무소장, 주택관리업자, 관리업무를 인계하기 전의 사업주체, 임대사업자를 말합니다(「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」 제3조제6호).

구분

의무

선택

·급·배수, 위생설비 공사

·철근콘크리트공사

·지붕 및 방수공사

·도장공사

·조경공사

·가스 및 소화공사

·전기 및 전력설비공사

·통신, 신호 및 방재 설비공사

·승강기 관련 공사

·지능형 홈네트워크 설비공사

·기타 환경개선공사

1억원 이상

1억원 미만

·청소

·경비

·소독

·회계

·계약

·세무

·법률

·기타

5천만원 이상

5천만원 미만

지원조례에 따른 구청 예산 지원 공사 및 용역사업

1천만원 이상

1천만원 미만

자치구 공동주택관리지원센터가 설치된 경우

3천만원 이상

3천만원 미만

입주자대표회의는 위에 해당하는 사업 또는 1천만원 이상의 유지보수사업 중 주민이 참여하는 검수를 할 경우 검수 7일 전에 관리주체가 공고(게시판, 통합정보마당)를 통해 미리 입주민에게 알리게 하고, 검수에 참여 할 주민을 5명 이내로 신청받아 결정하여 관리주체가 사업에 대해 설명한 후 검수에 참여하게 해야 합니다(「서울특별시 공동주택관리규약 준칙」 제38조제3항 및 별표 4).
입주자대표회의의 교육 주소복사 즐겨찾기에추가
운영 및 윤리교육
시장·군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 매년 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육 및 윤리교육을 실시해야 합니다.이 경우 입주자대표회의의 구성원은 그 교육을 성실히 이수해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제17조제1항).
교육 내용에는 다음의 사항을 포함해야 합니다(규제「공동주택관리법」 제17조제2항).
공동주택의 관리에 관한 관계 법령 및 관리규약의 준칙에 관한 사항
입주자대표회의 구성원의 직무·소양 및 윤리에 관한 사항
공동주택단지 공동체의 활성화에 관한 사항
관리비·사용료 및 장기수선충당금에 관한 사항
입주민 간 분쟁의 조정에 관한 사항
하자 보수에 관한 사항
그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항
입주자대표회의 구성원은 매년 4시간의 운영·윤리교육을 이수해야 합니다. 운영·윤리교육의 수강비용은 「공동주택관리법」 시행령 제23조제3항제8호에 따른 입주자대표회의 운영경비에서 부담합니다. 다만, 시장·군수·구청장은 필요하다고 인정하는 경우에는 그 비용의 전부 또는 일부를 지원할 수 있습니다(규제「공동주택관리법 시행령」 제18조제2항·제5항).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 알려주세요
    2017.07.05
       댓글
    아파트 운영위원회가 아파트 입주자대표회의인가요?
  • 빠른답변부탁드려요 ^^
    2017.06.21
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 선량한 입주자
    2016.12.06
       댓글
    800세대 이상 아파트에 거주하는 입주자입니다. 관리규약에 의거 회의 안건 제안시 입주자 20인 이상이면 회의안건 제안 할수있도록 되어 있습니다. 회의 안건 제안시 자필로 쓰여진 원본을 제출하여야 하는지? 복사본 또는 스캔본 등 가능한지 문의드립니다.
  • 주민
    2016.10.19
       댓글
    경매(아파트 99세대) 낙찰 받기 전인 2014년 5월 미납 관리비 관련해 관리 사무실 직원에게 물어보니 150만원이 미납됐다고 말했고 낙찰(2014년 8월) 받은 후인 2015년 3월에 입주할 때 800만원이라고 관리비 납부고지서를 받았습니다.

    이때 관리사무실에 확인해 보니 150만원은 말 한 적이 없다고 하며, 관리사무실에는 전 집주인이 2013년 2월부터 2015년 2월까지 관리비 미납 합계가 300만원에, 연체 이자 포함해 800만원이라고 주장하고 있습니다. 이에 따라 제가 관리실 회계 장부를 열람하고자 요청하니 없다고 합니다.

    1차 소액재판 제출할 때 법원제출한 서류는 어떻게 했는지 물어 보니까 고지서 인쇄업소에 해 왔다고 해서
    인쇄소 업체로 가서 물어보니까 입주자 회장이 수기로 가져와 가져온데로 해 줘다고 합니다.
    인쇄소 녹취록도(통신법상 불법인지 합법인지 부탁 드립니다) 있고요
    누구가 것짓말을 하고 있습니다.
    관리실 회계 장부가 맞다면 정당희 공용 관리비는 저희가 내야 하는 것으로 알고 있습니다.
    집에 입주하기 전 우편함에 미납관리비 고지서(2014년 12월분 15만원, 2015년 1월분 17만원, 2015년 2월분 30만원) 있어 보관중이고 법원에서는 미납관리비 고지서를 증거로 채택하지 않고 발려하였습니다.
    ~ 소액재판 중 ~

    열람도 거부하고 소액재판 1차 판결 380만원정도, 2차 판결도 410만원 정도 판결 결정 된 상태며 이의 신청중 해야 하는지 별도로 검찰에 고발을 해야하는지 어떻게 해야할지 난감 합니다

    참고로 소액재판은 이의가 있으면 몇 번 , 몇 년까지 알려주세요
  • 도전화
    2016.03.10
       댓글
    궁금 합니다/ 아파내 공동용수(수돗물 )은 사용범위가 궁금합니다. 신발과 물건에 흙 이 묻어 수돗물로 잠시헹구고 있는데 아파트 관리자라며(알수없음) 공동으로 사용하는거라 사용하면 안된다고 합니다. 이것 때문에 큰소리가 오가고 나이가 많다는 이유로 참아야 하는게 억울합니다. 다른사람은 되고 그때 상황이 그사람 마음에 안들어 큰소리 치는건 아니라고 생각합니다. 아파트 공동으로 사용하는것에 대한 관리 규제나 이용할수 있는근거 자료가 궁금합니다. 꼭 알려주세요
  • 행복마을
    2016.01.21
       댓글
    안녕하십니까.
    저희 아파트가 송․변전설비 주변지역 지원사업에 해당이 되어 새로운 단체가 생겼고 입주자대표회의에서 마음대로 대표를 정하고 겸임을 해가며 입주민 동의없이 아파트공금에서 매달 30만원씩 지원을 했습니다. 관리소장에게 문제제기를 했더니 입주자대표회의에서 결정한 사항이고 새로운 단체가 사비로 움직이냐며 자기와는 상관없다면서도 편을 듭니다...
    관리비 고지서에도 이부분만 눈꼽만큼 작은 글씨로 고지를 하고 있었고 문제제기 후에는 두달만 그렇게 하기로 했다며 회의록에 전부 남겨놨다며 문제 될 것이 없다고 합니다
    관리규약에서 허용하는 내용인지 아니면 입주자대표회의의 불법, 공금횡령인지, 관리소장의 방임죄인지 정확하게 알고 싶습니다. 감사합니다.
  • 샌님
    2015.12.21
       댓글
    수고하십니다. 입주자 대표회장의 관리직원 인사권은 어디까지 해당하나요?
    그리고 회의시간에 의견이 다르다고 회장 마음대로 해고할수 있나요?
    참고로 전 전기기사 입니다.
  • 부동산
    2015.10.17
       댓글
    입주자대표회의에서 재건축에 관련하여 직접 참여, 추진 할수있는지요? 입주자대표회의에서 재건축에 관하여 어디까지 관여 할수 있는지 매우 궁금합니다.
  • 부동산
    2015.10.17
       댓글
    입주자대표회의 30명중에 20명이 구성 되었습니다. 회의시 참석 인원 몇명이어야 하며 참석인원 중에 몇명이 찬성해야
    의결이 되는지요? 보궐선거 안 해도 되는지요? 매우 답답합니다. 시원한 답변 부탁드립니다.
  • 소숫점
    2014.09.17
       댓글
    공동주택 930세대에 속한 아파트 입니다. 지하주차장에 차을 주차했는데 다음날 보니 조수석 에서 뒷자석 차 밖에 키로 주-욱 줄이 그어저 있어서 아파트 관리실에가서 cctv을 보자고 했더니 3개월동안 전혀 작동되지 않고 고장이 나 있다 하더군요..관리소장, 동대표한테 문의했더니 관리규약에 규정이 없어서 나 몰라라 하는데 어떤 조치가 필요한지 매우 궁금합니다. 그주차장에서 사람을 치고 도망 갔어도 관리규정에 없으니 주민을 대표하는 사람이 그런 무책임한 답을 하는지..넘 화가치밀어서 법적조치하려고 합니다. 답변 부탁드립니다.

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