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 입주자대표회의의 구성 및 선거
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자로 구성합니다.

동별 대표자는 해당 공동주택단지 안에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상(최초의 입주자대표회의를 구성하는 경우 등은 제외) 거주하고 있는 입주자 중에서 선거구 입주자 또는 사용자의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통하여 선출합니다.
입주자대표회의의 구성 주소복사 즐겨찾기에추가
아파트의 관리
다음의 의무관리대상 아파트를 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 아파트를 관리해야 하며, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자 등(입주자와 사용자를 말함)에게 그 사실을 통지하고 해당 아파트를 관리할 것을 요구해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제1항「공동주택관리법 시행령」 제2조).
300세대 이상의 아파트
150세대 이상으로서 승강기가 설치된 아파트
150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식(지역난방방식을 포함)의 아파트
규제「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 150세대 이상인 건축물
※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).
※ “입주자”란 아파트의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속(直系尊卑屬)을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제5호).
※ “사용자”란 아파트를 임차하여 사용하는 자(임대주택의 임차인은 제외한다) 등을 말합니다(「공동주택관리법」 제2조제1항제6호).
입주자대표회의의 구성
입주자 등이 「공동주택관리법」 제11조제1항에 따른요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자를 구성원으로 하는 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제11조제2항).
하나의 아파트단지를 수개의 공구로 구분하여 순차적으로 건설하는 경우에는 먼저 입주한 공구의 입주자 등은 입주자대표회의를 구성할 수 있습니다. 다만, 다음 공구의 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 다시 입주자대표회의를 구성해야 합니다(「공동주택관리법」 제14조제2항).
입주자대표회의의 선거 주소복사 즐겨찾기에추가
동별 대표자의 선출
입주자대표회의는 4명 이상으로 구성하되, 동별 세대수에 비례하여 관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출된 대표자(이하 '동별 대표자'라 함)로 구성합니다. 이 경우 선거구는 2개 동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획하여 정할 수 있습니다(「공동주택관리법」 제14조제1항).
동별 대표자는 선거구별로 1명씩 선출하되 그 선출 방법은 다음의 구분에 따릅니다(「공동주택관리법 시행령」 제11조제1항).
√ 후보자가 2명 이상인 경우: 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
√ 후보자가 1명인 경우: 해당 선거구 전체 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출

동별 대표자의 선출

Q.아파트의 동별 대표자는 분양평수에 관계없이 세대수에 비례하여 선출해야 하나요?

A.규제「주택법 시행령」 제50조제1항에 따라 분양평수에 관계없이 세대수에 비례하여 선출합니다.

Q.우리 아파트 공동주택관리규약에는 각 동에서 1인의 동별 대표자를 선출하도록 되어 있는데, 구 「주택법」에 위배되는 규정이 아닌가요?

A.동별 대표자는 구 규제「주택법 시행령」 제50조제1항에 따라 동별 세대수에 비례하여 공동주택관리규약으로 정한 선거구에 따라 선출하도록 하고, 구 「주택법 시행령」 제57조제1항제2호에서는 입주자대표회의의 구성 및 운영을 관리규약에서 정하도록 하고 있습니다. 최고 2배 이상 세대수의 차이가 나는데도 동일하게 각 동에서 1인의 동별 대표자를 선임하고 있다면 다소 취지에 맞지 않으므로 관리규약을 개정하는 것이 바람직할 것입니다(국토해양부 질의회신 2001. 10. 25.).

동별 대표자의 자격
동별 대표자는 동별 대표자 선출공고에서 정한 각종 서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 요건을 갖춘 입주자(입주자가 법인인 경우에는 그 대표자를 말함) 중에서 선거구 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출합니다(「공동주택관리법」 제14조제3항, 「공동주택관리법 시행령」 제11조제2항).
√ 해당 아파트단지 안에서 주민등록을 마친 후 계속하여 6개월 이상 거주하고 있을 것(최초의 입주자대표회의를 구성하거나 「공동주택관리법」 제14조제2항 단서에 따른 입주자대표회의를 구성하기 위하여 동별 대표자를 선출하는 경우는 제외)
√ 해당 선거구에 주민등록을 마친 후 거주하고 있을 것

동별 대표자가 될 수 있는 입주자의 요건

Q.6개월 이상 거주한 세입자 또는 동거인도 동별 대표자가 될 수 있나요?

A.동별 대표자는 아파트의 소유자 또는 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속이어야 하므로(구 규제「주택법」 제2조제12호다목), 세입자 또는 법적 배우자가 아닌 동거인은 동별 대표자의 자격이 없습니다(국토해양부 질의회신 2004. 2. 8.).

Q.아들명의로 된 아파트에 거주하고 있는 부모님에게 동별 대표자격이 있나요?

A.해당 아파트의 소유자가 그 직계존속과 함께 거주하지 않더라도 소유자의 직계존속이 아들 소유의 아파트에서 주민등록을 마친 후 6개월 이상 계속 거주하고 있었다면 동별 대표자가 될 수 있습니다(국토해양부 질의회신 2008. 3. 31.).

서류 제출 마감일을 기준으로 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 동별 대표자가 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「공동주택관리법」 제14조제4항「공동주택관리법 시행령」 제11조제3항)
미성년자, 피성년후견인 및 피한정후견인
파산자로서 복권되지 않은 사람
「공동주택관리법」 또는 「주택법」, 「민간임대주택에 관한 특별법」, 「공공주택 특별법」, 「건축법」, 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」을 위반한 범죄로 금고 이상의 실형 선고를 받고 그 집행이 끝나거나(집행이 끝난 것으로 보는 경우를 포함) 집행이 면제된 날부터 2년이 지나지 않은 사람
금고 이상의 형의 집행유예선고를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람
「공동주택관리법」 제15조제1항에 따른 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함)
아파트의 소유자가 서면으로 위임한 대리권이 없는 소유자의 배우자나 직계존비속
해당 아파트 관리주체의 소속 임직원과 해당 아파트 관리주체에 용역을 공급하거나 사업자로 지정된 자의 소속 임원. 이 경우 관리주체가 주택관리업자인 경우에는 해당 주택관리업자를 기준으로 판단합니다.
해당 아파트의 동별 대표자를 사퇴한 날부터 1년(해당 동별 대표자에 대한 해임이 요구된 후 사퇴한 경우에는 2년을 말함)이 지나지 않거나 해임된 날부터 2년이 지나지 않은 사람
「공동주택관리법」제23제1항부터 제5항까지의 규정에 따른 관리비 등을 최근 3개월 이상 연속하여 체납한 사람
동별 대표자의 임기
동별 대표자의 임기는 2년으로 합니다. 다만, 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기는 전임자 임기의 남은 기간으로 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제1항).
동별 대표자는 한 번만 중임할 수 있습니다. 이 경우 보궐선거로 선출된 동별 대표자의 임기가 6개월 미만인 경우에는 임기의 횟수에 포함하지 않습니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제2항).
입주자대표회의의 임원
입주자대표회의에는 다음의 임원을 두어야 합니다(「공동주택관리법 시행령」 제12조제1항).
회장 1명
감사 2명 이상
이사 1명 이상
임원은 동별 대표자 중에서 다음의 구분에 따른 방법으로 선출합니다(「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항).
500세대 이상인 아파트의 경우
√ 회장 선출방법
1. 다음의 구분에 따라 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
가. 후보자가 2명 이상인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 최다득표자를 선출
나. 후보자가 1명인 경우: 전체 입주자등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
2. 위 1.에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
√ 감사 선출방법
1. 다음의 구분에 따라 입주자 등의 보통·평등·직접·비밀선거를 통하여 선출
가. 후보자가 선출필요인원을 초과하는 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 후보자 중 다득표자를 선출
나. 후보자가 선출필요인원과 같거나 미달하는 경우: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 선출
2. 위 1.에도 불구하고 후보자가 없거나 선출된 자가 없는 경우(선출된 자가 선출필요인원에 미달하여 추가선출이 필요한 경우를 포함한다)에는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
√ 이사 선출방법: 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
500세대 미만인 아파트의 경우
√ 회장 및 감사: 다음의 구분에 따른 방법으로 선출
1. 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
2. 위 1.에도 불구하고 관리규약으로 정하는 경우에는 「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제1호가목 및 나목의 방법으로 선출
√ 이사: 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출
※ 500세대 미만인 공동주택으로서 2회의 선출공고에도 불구하고 동별 대표자의 후보자가 없는 선거구의 경우에는 동별 대표자를 중임한 사람도 선출공고를 거쳐 해당 선거구 입주자 등의 3분의 2 이상의 찬성으로 다시 동별 대표자로 선출될 수 있습니다. 이 경우 후보자 중 동별 대표자를 중임하지 않은 사람이 있으면 동별 대표자를 중임한 사람은 후보자의 자격을 상실합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제3항).
동별 대표자 및 입주자대표회의 임원의 해임
동별 대표자 및 입주자대표회의의 임원은 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 다음의 구분에 따른 방법으로 해임합니다(「공동주택관리법 시행령」 제13조제4항).
동별 대표자: 해당 선거구 입주자 등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수 찬성으로 해임
입주자대표회의의 임원: 다음의 구분에 따른 방법으로 해임
√ 회장 및 감사[「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제2호가목1)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사는 제외]: 전체 입주자 등의 10분의 1 이상이 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임
√ 이사[「공동주택관리법 시행령」 제12조제2항제2호가목1)에 따라 입주자대표회의에서 선출된 회장 및 감사를 포함]: 관리규약으로 정하는 절차에 따라 해임
동별 대표자 등의 선거관리
입주자 등은 동별 대표자나 입주자대표회의의 임원을 선출하거나 해임하기 위하여 선거관리위원회를 구성합니다(「공동주택관리법」 제15조제1항).
선거관리위원회는 입주자 등 중에서 위원장을 포함하여 다음의 구분에 따른 위원으로 구성합니다. 위원장은 위원 중에서 호선합니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제1항·제2항).
500세대 이상인 공동주택: 5명 이상 9명 이하
500세대 미만인 공동주택: 3명 이상 9명 이하
※ 500세대 이상인 아파트는 위에도 불구하고 「선거관리위원회법」 제2조에 따른 선거관리위원회 소속 직원 1명을 관리규약으로 정하는 바에 따라 위원으로 위촉할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제3항).
다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 사람은 선거관리위원회 위원이 될 수 없으며 그 자격을 상실합니다(「공동주택관리법」 제15조제2항 및 공동주택관리법 시행령」 제16조).
동별 대표자 또는 그 후보자
동별 대표자 또는 그 후보자의 배우자나 직계존비속
미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인
동별 대표자 또는 선거관리위원회 위원을 사퇴하거나 그 지위에서 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람
선거관리위원회는 그 구성원(관리규약으로 정한 정원을 말함) 과반수의 찬성으로 그 의사를 결정합니다. 이 경우 「공동주택관리법 시행령」 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있습니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제4항).
선거관리위원회의 구성·운영·업무(「공동주택관리법」 제14조제4항 각 호에 따른 동별 대표자 결격사유의 확인을 포함)·경비, 위원의 선임·해임 및 임기 등에 관한 사항은 관리규약으로 정합니다(「공동주택관리법 시행령」 제15조제5항).
입주자대표회의의 구성·변경의 신고
입주자대표회의 회장은 입주자대표회의가 구성 또는 변경된 경우에는 그 날부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 신고해야 합니다. 신고한 사항이 변경된 경우에도 또한 같습니다(「공동주택관리법」 제19조제2호 및 「공동주택관리법 시행령」 제21조).
신고시 제출서류는 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행규칙」 제6조제1항 및 제2항제2호).
입주자대표회의 구성 현황(임원 및 동별 대표자의 성명·주소·생년월일 및 약력과 그 선출에 관한 증빙서류를 포함)
※ 입주자대표회의의 구성 및 변경 등의 신고를 하지 않은 경우에는 100만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「공동주택관리법」제102조제3항제3호, 「공동주택관리법 시행령」 제100조 별표 9).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • JOH
    2017.09.18
       댓글
    [입주자(소유자)중 전세로 임대한 소유자에 관한 질문을 드립니다]
    1.장기간 준공이 되지 않은 상태의 아파트 입니다(등기는 되었고 건축물관리대장이 없음)
    2.입주자대표회의가 소유자중 입주자인 주민과 사용자(세입자)로 구성되어 있고 ,대표자 선출도 소유자중 입주한 주민과 사용자(세입자)들만이 투표에 참여할수 있어~소유자중 입주치 않은 자는 준공문제 소외되어 있읍니다
    ㅇ관리소장에 문의해보니~법에 소유자중 입주치 않은 자에 대한 조항이 없다고 합니다
    3.준공문제는 소유자들 모두에 중요한 문제이고 총소유자증 입주하지 않은 소유자가 거의 절반정도 됩니다
    ㅇ입주하지 않은 소유자가 준공문제등에 참여 할수 없는 것인지요?
    ㅇ또한 참여할수 있는 법규나, 저희와 같은 미준공아파트의 소유자(입주하지 않은자)가 참여하는 모범적인 사례는 없는지요?
    ㅇ구청에서는 준공이 되지 않아 구청 관리대상이 아니라고 하는데~공택주택관리법은 적용 대상인지요?
  • bae
    2017.07.19
       댓글
    입주자 대표회의 구성에 관해서 질문을 드립니다
    현재 입주세대가 절반 이상이 이루어지지 않은 500세대 이상 신규 아파트 입니다
    입주자 대표회의가 구성이 안되다 보니 하자보수 및 기타 입주자의 권리를 위해 일의 진행이 상당히 늦습니다
    입주세대가 절반이상이 되지 못한다면 계속적으로 입대위 구성은 안되는 건가요?
  • y8k
    2017.05.16
       댓글
    아파트대표자협의회에서 동대표와 감사를 겸직하는 것에 대한 법률은 정해진 것이 없나요?
    그리고 동대표해임을 위한 선거를 진행할 때 관리소와 기존 동대표들이 방해하는 것에 대한 처벌은 없나요?
  • 이상
    2017.01.05
       댓글
    저희 아파트(500세대 이상)의 입주자대표회의가 있는데, 구성당시 서류에 하자(임원선출에 관한 공고등)가 있습니다.
    구청에 신고했을때는 사문서 위조로 했구요...이 하자가 회장 등 임원들의 해임사유가 되는지...아님 구성자체가 무효가 되는지 궁금합니다..
  • happy
    2016.10.10
       댓글
    1. 비의무관리대상인 아파트(150세대 미만, 주상복합아님)의 경우에도
    자체적으로 입주자대표회의를 선출하여 구성하는 것이 가능한지,
    2. 그리고 구성하게 된다면 시군군에 입주자대표회의구성신고를 하여야 하는지 궁금합니다.
  • 오키도키
    2016.09.29
       댓글
    입주자 대표회의를 사업주체로 요구받은 날로부터 3월이내로 구성해야한다고 하는데 이는 자치관리 혹은 위탁관리인지와 상관없이 동일한가요?
  • 캐딜록
    2016.07.12
       댓글
    주택법 제43조(관리주체 등) ③항에 입주자는 제1항에 따른 요구를 받았을 때에는 그 요구를 받은 날부터 3개월 이내에 입주자대표회의를 구성하고, 그 공동주택의 관리방법을 결정하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다고 되어 있습니다.
    요구받은날로부터 3개월이 경과하여 입주자대표회의를 구성하고 바로 신고한 경우 101조3항5호에 의거 과태료 대상이 되는지, 과태료 부과대상은 입주민인지 입주자대표회읜지 모호합니다.
  • Q&A
    2016.06.27
       댓글
    17년 신규 아파트 입주 예정자 입니다. 많은 관련 법령들과 유사사례들을 접했지만
    저의 궁금점에 대한 담당자 분의 명확한 답을 듣고 싶습니다.
    아래 3가지 질문에 대한 답변 부탁드립니다.(너무 포괄적일 수도 있으나 이해 부분에 대한 기준으로 답변 주시면 감사하겠습니다.)

    Q1 : 신규 입주 아파트에 대한 입주자 대표회의 구성 시기 및 기준에 대한 확인
    Q2 : 입주자 대표회의 구성을 위한 선거 관리 진행할 선거 관리 위원회의 구성 시기 및 기준
    Q3 : 아파트 관리 업체 선정 시기 및 선정 권한
  • DUAL POLISHER
    2016.03.31
       댓글
    안녕하세요. 입대의 구성문제로 문의 드립니다.
    작년에 테라스하우스(도시형주택 총 층수 4층, 13개동 236세대)를 분양 받았습니다.
    올해 말에 완공 예정인데 지금 상황에서 입대의 구성이 가능한지요?
    현재 카페에 입주자 30%정도 가입되어 있습니다. 구성원이 2/3이상이 되지 않고, 선관위나 동대표도 없는 시점에서
    입대위 구성 가능한지 문의 드립니다. 혹, 구성자체가 가능하지 않다면 시행사에 저의 목소리를 어떻게 전달될지도 문의 부탁드리겠습니다.
  • 임대아파트
    2016.03.11
       댓글
    총 입주가능세대수가 514개인 LH공사의 임대아파트 단지입니다.(6개동 514세대)
    임대아파트 단지에서도 입주자대표회의 구성이 가능한가요?

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