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개발행위의 허가 등
개발행위 허가 
허가대상 개발행위
다음의 어느 하나에 해당하는 행위(이하 "개발행위"라 함)를 하려는 자는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 함)를 받아야 합니다. 다만, 도시·군계획사업에 따른 행위는 그렇지 않습니다(
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제51조제1항).|
구분 |
내용 |
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건축물의 건축 |
▪ |
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공작물의 설치 |
▪ 인공을 가하여 제작한 시설물( |
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토지의 형질변경 |
▪ 절토(땅깎기)·성토(흙쌓기)·정지·포장 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위와 공유수면의 매립(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외) |
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토석의 채취 |
▪ 흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. 다만, 토지의 형질변경을 목적으로 하는 것을 제외 |
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토지분할 |
▪ 다음의 어느 하나에 해당하는 토지의 분할( √ 녹지지역·관리지역·농림지역 및 자연환경보전지역 안에서 관계법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할 √ 「건축법」에 따른 분할제한면적 미만으로의 토지의 분할 √ 관계 법령에 따른 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 너비 5m 이하로의 토지의 분할 |
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물건을 쌓아놓는 행위 |
▪ 녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역안에서 |
허가사항의 변경 개발행위허가를 받은 사항을 변경하는 경우에는 위의 허가에 관한 사항을 준용합니다. 다만, 다음의 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그렇지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제52조제1항).
사업기간을 단축하는 경우 다음의 어느 하나에 해당하는 경우「건축법 시행령」 제12조제3항 각 호의 어느 하나에 해당하는 변경(공작물의 위치를 1미터 범위에서 변경하는 경우를 포함)인 경우 허가가 필요 없는 개발행위 다음의 어느 하나에 해당하는 행위는 개발행위허가를 받지 않고 할 수 있습니다. 다만, 재해복구나 재난수급을 위한 응급조치를 한 경우에는 1개월 이내에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 신고해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제53조).|
구분 |
내용 |
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건축물의 건축 |
▪ 건축허가 또는 건축신고 및 가설건축물 건축의 허가 또는 가설건축물의 축조신고 대상에 해당하지 않는 건축물의 건축 |
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공작물의 설치 |
▪ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 무게가 50톤 이하, 부피가 50㎥ 이하, 수평투영면적이 50㎡ 이하인 공작물의 설치(다만,
▪ 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 무게가 150톤 이하, 부피가 150㎥ 이하, 수평투영면적이 150㎡ 이하인 공작물의 설치(다만,
▪ 녹지지역·관리지역 또는 농림지역안에서의 농림어업용 비닐하우스(「양식산업발전법」 제43조제1항 각 호에 따른 양식업을 하기 위해 비닐하우스 안에 설치하는 양식장은 제외)의 설치 |
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토지의 형질변경 |
▪ 높이 50cm 이내 또는 깊이 50cm 이내의 절토·성토·정지 등(포장을 제외하며, 주거지역·상업지역 및 공업지역외의 지역에서는 지목변경을 수반하지 않는 경우만 해당)
▪ 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역 외의 지역에서 면적이 660㎡ 이하인 토지에 대한 지목변경을 수반하지 않는 절토·성토·정지·포장 등(토지의 형질변경 면적은 형질변경이 이루어지는 해당 필지의 총면적을 말함)
▪ 조성이 완료된 기존 대지에 건축물이나 그 밖의 공작물을 설치하기 위한 토지의 형질변경(절토 및 성토는 제외)
▪ 국가 또는 지방자치단체가 공익상의 필요에 의하여 직접 시행하는 사업을 위한 토지의 형질변경 |
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토석의 채취 |
▪ 도시지역 또는 지구단위계획구역에서 채취면적이 25㎡ 이하인 토지에서의 부피 50㎥ 이하의 토석채취
▪ 도시지역·자연환경보전지역 및 지구단위계획구역외의 지역에서 채취면적이 250㎡ 이하인 토지에서의 부피 500㎥ 이하의 토석채취 |
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토지분할 |
▪ 「사도법」에 따른 사도개설허가를 받은 토지의 분할
▪ 토지의 일부를 국유지 또는 공유지로 하거나 공공시설로 사용하기 위한 토지의 분할
▪ 행정재산중 용도폐지되는 부분의 분할 또는 일반재산을 매각·교환 또는 양여하기 위한 분할
▪ 토지의 일부가 도시·군계획시설로 지형도면고시가 된 해당 토지의 분할
▪ 너비 5m 이하로 이미 분할된 토지의 |
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물건을 쌓아놓는 행위 |
▪ 녹지지역 또는 지구단위계획구역에서 물건을 쌓아놓는 면적이 25㎡ 이하인 토지에 전체무게 50톤 이하, 전체부피 50㎥ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위
▪ 관리지역(지구단위계획구역으로 지정된 지역을 제외)에서 물건을 쌓아놓는 면적이 250㎡ 이하인 토지에 전체무게 500톤 이하, 전체부피 500㎥ 이하로 물건을 쌓아놓는 행위 |
개발행위의 절차 개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해(危害) 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출해야 합니다. 이 경우 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조제1항 본문).「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제66조에 따라 지정하는 구역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제18호). 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가의 신청에 대하여 특별한 사유가 없으면 15일(도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하거나 관계 행정기관의 장과 협의를 해야 하는 경우에는 심의 또는 협의기간을 제외) 이내에 허가 또는 불허가의 처분을 해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제54조제1항). 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발행위허가를 하는 경우에는 미리 개발행위허가를 신청한 자의 의견을 듣고 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 조치를 할 것을 조건으로 개발행위허가를 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제57조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제54조제2항). 개발행위허가의 이행 보증 등 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등을 위해 필요하다고 인정되는 경우에는 이의 이행을 보증하기 위해 개발행위허가를 받는 자로 하여금 이행보증금을 예치하게 할 수 있습니다. 다만, 국가나 지방자치단체, 공공기관 등이 시행하는 개발행위의 경우에는 적용되지 않습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제60조제1항 참조). 준공검사 ① 공작물의 설치(「건축법」 제83조에 따라 설치되는 것은 제외), ② 토지의 형질변경 또는 ③ 토석채취를 위한 개발행위허가를 받은 자는 그 개발행위를 완료하였으면 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 준공검사를 받아야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제62조제1항 본문 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제11조제1항). 준공검사를 받아야 하는 자는 해당 개발행위를 완료한 때에는 지체없이 개발행위준공검사신청서(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 별지 제6호서식)에 다음의 서류를 첨부하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수에게 제출하여야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙」 제11조제2항). 준공사진 관계 행정기관의 장과의 협의에 필요한 서류 개발행위허가의 제한 국토교통부장관, 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사, 시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당되는 지역으로서 도시·군관리계획상 특히 필요하다고 인정되는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 한 차례만 3년 이내의 기간 동안 개발행위허가를 제한할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조제1항 본문). 다만, 위 3.부터 5.까지에 해당하는 지역에 대해서는 중앙도시계획위원회나 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않고 한 차례만 2년 이내의 기간 동안 개발행위허가의 제한을 연장할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제63조제1항 단서). 개발행위에 따른 기반시설의 설치 개발밀도관리구역 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 주거·상업 또는 공업지역에서의 개발행위로 기반시설(도시·군계획시설을 포함)의 처리·공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제66조제1항). 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역을 지정하거나 변경한 경우에는 그 사실을 해당 지방자치단체의 공보에 게재하는 방법으로 고시해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제66조제4항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제62조제2항). 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에서는 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도 50%의 범위 안에서 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제66조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제62조제1항). 기반시설부담구역 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 다음의 어느 하나에 해당하는 지역에 대하여는 기반시설부담구역으로 지정해야 합니다. 다만, 개발행위가 집중되어 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 해당 지역의 계획적 관리를 위해 필요하다고 인정하면 다음에 해당하지 않는 경우라도 기반시설부담구역으로 지정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제67조제1항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제64조제1항). 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법령의 제정·개정으로 인하여 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 또는 다른 법령에 따라 지정된 용도지역 등이 변경되거나 해제되어 행위 제한이 완화되는 지역 개발행위허가 현황 및 인구증가율 등을 고려하여 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수가 기반시설의 설치가 필요하다고 인정하는 지역으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수는 기반시설부담구역을 지정 또는 변경하려면 주민의 의견을 들어야 하며, 해당 지방자치단체에 설치된 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐 기반시설부담구역의 명칭·위치·면적 및 지정일자와 관계 도서의 열람방법을 해당 지방자치단체의 공보와 인터넷 홈페이지에 고시해야 합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제67조제2항 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제64조제2항). 기반시설설치비용의 물납 기반시설설치비용은 현금, 신용카드 또는 직불카드로 납부하도록 하되, 부과대상 토지 및 이와 비슷한 토지로 하는 ‘물납’을 인정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제70조의7제1항).