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공인중개사법 총칙
중개 
중개의 개념
“중개”란 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차나 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말합니다(「공인중개사법」 제2조제1호).※ 저당권설정이 중개 대상에 포함되는지 여부
▪ 타인의 의뢰에 따라 일정한 중개보수를 받고 부동산에 대해 저당권 등 담보물권의 설정에 관한 행위의 알선을 업으로 하는 것도 「공인중개사법」 소정의 중개업에 해당하며, 그 알선행위가 금전소비대차의 알선에 부수하여 이루어진 경우에도 위 중개업에 해당합니다(대법원 2000.6.19. 선고 2000도837 판결).
중개행위의 판단기준 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위해 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 따라 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 따라 결정합니다(대법원 2005.10.7. 선고 2005다32197 판결). "중개행위"란 중개업자가 거래의 쌍방 당사자로부터 중개 의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 중개 대상물의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선, 중개하는 경우도 포함합니다(대법원 1995.9.29. 선고 94다47261 판결). 공인중개사 공인중개사의 개념 공인중개사의 분류 공인중개사는 다음과 같이 구분할 수 있습니다(「공인중개사법」 제2조제4호부터 제6호까지).|
종류 |
내용 |
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① 개업공인중개사 |
▪ 「공인중개사법」에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자 |
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② 소속공인중개사 |
▪ 개업공인중개사에 소속된 공인중개사(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중개업무를 보조하는 자 |
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③ 중개보조원 |
▪ 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자 |
중개업 중개업의 개념 “중개업”이란 다른 사람의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말합니다(「공인중개사법」 제2조제3호). 중개업의 등록 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소(법인의 경우에는 주된 중개사무소)를 두려는 지역을 관할하는 시장(구가 설치되지 않은 시의 시장과 특별자치도의 행정시의 시장을 말함)·군수·구청장(이하 “등록관청”이라 함)에게 중개사무소의 개설등록을 해야 합니다(
「공인중개사법」 제9조제1항).※ 중개업 해당 여부가 문제된 사례
▪ 중개업의 요건으로서 알선·중개를 업으로 한다고 함은 반복, 계속하여 영업으로 알선·중개를 하는 것을 가리키는 것이므로 이러한 반복, 계속성이나 영업성이 없이 우연한 기회에 타인간의 거래행위를 중개한 것에 불과한 경우는 중개업에 해당하지 않습니다(대법원 1991.7.23. 선고 91도1274 판결).
▪ 중개사무소 개설등록을 하지 않고 부동산 거래를 중개하면서 그에 대한 수수료를 약속·요구하는 행위는 중개업에 해당한다고 할 수 없어 처벌할 수 없습니다(대법원 2006.9.22. 선고 2006도4842 판결).
중개대상물 중개대상물의 종류 공인중개사의 중개대상물은 ① 토지, ② 건축물이나 그 밖의 토지의 정착물, ③ 「입목에 관한 법률」에 따른 입목, ④「공장 및 광업재단 저당법」에 따른 공장재단 및 광업재단 등입니다(「공인중개사법」 제3조 및 「공인중개사법 시행령」 제2조). 「공인중개사법」에 따른 중개대상에 해당하는지 문제된 경우 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리(분양권)가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데에 불과한 ‘입주권’은 「공인중개사법」에 따른 중개대상물인 건물에 해당하지 않습니다(대법원 1991.4.23. 선고 90도1287 판결). 「공인중개사법」에서 정한 중개대상물 중 ‘건축물 그 밖의 토지의 정착물’은 「민법」상 부동산에 해당하는 건축물에 한정되며, 영업용 건축물의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 「공인중개사법」에 따른 중개대상물에 해당하지 않습니다(대법원 2009.1.15. 선고 2008도9427 판결). 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에서 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 지위를 말하는 ‘대토권’은 「공인중개사법」에 따른 중개대상물에 해당하지 않습니다(대법원 2011.5.26. 선고 2011다23682 판결). 공인중개사 정책심의위원회 정책심의위원회의 설치 공인중개사의 업무에 관한 다음의 사항을 심의하기 위해 국토교통부에 공인중개사 정책심의위원회(이하 “심의위원회”라 함)를 둘 수 있습니다(「공인중개사법」 제2조의2제1항).1. 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항
2. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항
3. 중개보수 변경에 관한 사항
4. 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항
위에 따라 심의위원회에서 심의한 사항 중 1.의 경우 특별시장·광역시장·도지사·특별자치도지사(이하 "시·도지사"라 함)는 이에 따라야 합니다(「공인중개사법」 제2조의2제3항). 심의위원회의 구성 심의위원회는 위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원으로 구성합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의2제1항). 심의위원회 위원장은 국토교통부 제1차관이 되고, 위원은 다음의 어느 하나에 해당하는 사람 중에서 국토교통부장관이 임명하거나 위촉합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의2제2항).1. 국토교통부의 4급 이상 또는 이에 상당하는 공무원이나 고위공무원단에 속하는 일반직공무원
2. 「고등교육법」에 따른 학교에서 부교수 이상의 직(職)에 재직하고 있는 사람
3. 변호사 또는 공인회계사의 자격이 있는 사람
4. 공인중개사협회에서 추천하는 사람
5. 공인중개사자격시험의 시행에 관한 업무를 위탁받은 기관의 장이 추천하는 사람
6. 「비영리민간단체 지원법」에 따라 등록한 비영리민간단체에서 추천한 사람
7. 「소비자기본법」에 따라 등록한 소비자단체 또는 한국소비자원의 임직원으로 재직하고 있는 사람
8. 그 밖에 부동산·금융 관련 분야에 학식과 경험이 풍부한 사람
위 2.부터 8.까지에 따른 위원의 임기는 2년으로 하되, 위원의 사임 등으로 새로 위촉된 임기는 전임위원 임기의 남은 기간으로 합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의2제3항). 위원의 제척·기피·회피등 심의위원회의 위원이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 심의위원회의 심의·의결에서 제척(除斥)됩니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의3제1항)
위원 또는 그 배우자나 배우자였던 사람이 해당 안건의 당사자(당사자가 법인·단체 등인 경우에는 그 임원을 포함)가 되거나 그 안건의 당사자와 공동권리자 또는 공동의무자인 경우 위원이 해당 안건의 당사자와 친족이거나 친족이었던 경우 위원이 해당 안건에 대하여 증언, 진술, 자문, 조사, 연구, 용역 또는 감정을 한 경우 위원이나 위원이 속한 법인·단체 등이 해당 안건의 당사자의 대리인이거나 대리인이었던 경우 심의위원회의 운영 위원장은 심의위원회의 회의를 소집하고, 그 의장이 됩니다. 심의위원회의 회의는 재적위원 과반수의 출석으로 개의(開議)하고, 출석위원 과반수의 찬성으로 의결합니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의5제1항 및 제2항). 위원장은 심의위원회의 회의를 소집하려면 회의 개최 7일 전까지 회의의 일시, 장소 및 안건을 각 위원에게 통보해야 합니다. 다만, 긴급하게 개최해야 하거나 부득이한 사유가 있는 경우에는 회의 개최 전날까지 통보할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의5제3항). 위원장은 심의에 필요하다고 인정하는 경우 관계 전문가를 출석하게 하여 의견을 듣거나 의견 제출을 요청할 수 있습니다(「공인중개사법 시행령」 제1조의5제4항). 공인중개사 자격시험 및 자격증의 교부 공인중개사 시험의 시행 공인중개사가 되려는 자는 시·도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격해야 합니다. 다만, 국토교통부장관은 공인중개사자격시험 수준의 균형유지 등을 위해 필요하다고 인정하는 때에는 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행할 수 있습니다(「공인중개사법」 제4조제1항 및 제2항).※ 국토교통부장관이 위에 따라 직접 시험문제를 출제하거나 시험을 시행하려는 경우에는 심의위원회의 의결을 미리 거쳐야 합니다(「공인중개사법 시행령」 제3조).
시험을 시행하는 시·도지사 또는 국토교통부장관은 시험에서 부정한 행위를 한 응시자에 대하여는 그 시험을 무효로 하고, 그 처분이 있은 날부터 5년간 시험응시자격을 정지합니다(「공인중개사법」 제4조의3 전단). 자격증의 교부 시·도지사는 시험합격자의 결정 공고일부터 1개월 이내에 시험합격자에 관한 사항을 공인중개사자격증교부대장에 기재한 후, 시험 합격자에게 공인중개사자격증을 교부해야 합니다(「공인중개사법 시행규칙」 제3조제1항). 자격증의 대여 및 유사명칭의 사용 금지 자격증 대여 등의 금지 유사명칭의 사용금지※ 자격증의 대여 및 유사명칭의 사용이 문제된 사례(대법원 2007.3.29. 선고 2006도9334 판결).
▪ 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단합니다.
▪ 무자격자인 乙이 공인중개사인 甲 명의의 중개사무소에서 동업형식으로 중개업무를 한 경우, 乙은 형사처벌의 대상이 됩니다.
▪ 무자격자가 자신의 명함에 중개사무소 명칭을 ‘부동산뉴스’, 그 직함을 ‘대표’라고 기재해 사용한 경우, 이는 공인중개사와 유사한 명칭을 사용한 것에 해당합니다.
※ 공인중개사 자격의 취소처분·정지처분 사유 및 효과에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠의 <지도·감독·행정처분 및 벌칙 등> 에서 확인할 수 있습니다.
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