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 소유권 일반론
소유권의 의의 주소복사 즐겨찾기에추가
소유권의 개념
“소유권”이란 목적물을 전면적으로 지배하는 절대적인 권리를 말합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
소유권의 내용과 제한
소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있습니다(「민법」 제211조).
그러나 이처럼 절대적 권리인 소유권도 그 권리를 행사함에 있어 본질적·제도적 한계와 제한을 받는 경우가 있습니다. 「민법」상의 상린관계규정(「민법」 제215조 이하), 권리남용금지의 원칙(「민법」 제2조제2항), 그 밖에 특별법(「농지법」에 따른 소유, 취득 또는 처분의 제한) 등의 제한이 따릅니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
부동산소유권의 범위 주소복사 즐겨찾기에추가
토지소유권
토지의 소유권은 정당한 이익 있는 범위내에서 토지의 상하(上下)에 미칩니다(「민법」 제212조).
상린관계
물건의 소유자는 본래 그 물건을 어떻게 이용하여도 좋고, 타인의 간섭은 일체 받지 않는 것이 원칙이지만, 인접한 토지의 소유자가 서로 어느 정도 자기 토지의 이용에 관한 내용을 제한하여 상대방의 토지 이용을 원활하도록 하는 관계를 상린관계라고 합니다(『국가법령정보센터, 법령용어사전』 참조).
「민법」에서 규정하고 있는 상린관계에 관한 규정은 다음과 같습니다.

구분

내용

건물의

구분소유

▪ 수인이 한 채의 건물을 구분하여 각각 그 일부분을 소유한 때에는 건물과 그 부속물중 공용하는 부분은 그의 공유로 추정합니다(「민법」 제215조제1항).

 

▪ 공용부분의 보존에 관한 비용이나 기타의 부담은 각자의 소유부분의 가액에 비례하여 분담합니다(「민법」 제215조제2항).

인지사용

청구권

▪ 토지소유자는 경계나 그 근방에서 담 또는 건물을 축조하거나 수선하기 위하여 필요한 범위내에서 이웃 토지의 사용을 청구할 수 있습니다. 그러나 이웃 사람의 승낙이 없으면 그 주거에 들어가지 못합니다(「민법」 제216조제1항).

 

▪ 위의 경우에 이웃 사람이 손해를 받은 때에는 보상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제216조제2항).

생활방해의

금지

▪ 토지소유자는 매연, 열기체, 액체, 음향, 진동이나 기타 이에 유사한 것으로 이웃 토지의 사용을 방해하거나 이웃 거주자의 생활에 고통을 주지 않도록 적당한 조처를 할 의무가 있습니다(「민법」 제217조제1항).

 

▪ 이웃 거주자는 위의 사태가 이웃 토지의 통상의 용도에 적당한 것인 때에는 이를 인용할 의무가 있습니다(「민법」 제217조제2항).

수도 등

시설권

▪ 토지소유자는 타인의 토지를 통과하지 않으면 필요한 수도, 소수관(疏水管, 송수관을 말함), 까스관, 전선 등을 시설할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 경우에는 타인의 토지를 통과하여 이를 시설할 수 있습니다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여 이를 시설할 것이며 타토지의 소유자의 요청에 의하여 손해를 보상하여야 합니다(「민법」 제218조제1항).

 

▪ 위의 시설을 한 후 사정의 변경이 있는 때에는 타토지의 소유자는 그 시설의 변경을 청구할 수 있습니다. 시설변경의 비용은 토지소유자가 부담합니다(「민법」 제218조제2항).

주위토지

통행권

▪ 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 않으면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있습니다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 합니다(「민법」 제219조제1항).

 

▪ 이 경우 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 합니다(「민법」 제219조제2항).

 

▪ 다만, 분할로 인하여 공로에 통하지 못하는 토지가 있는 때 또는 토지소유자가 그 토지의 일부를 양도한 경우에는 그 토지소유자는 공로에 출입하기 위하여 다른 분할자의 토지를 통행할 수 있습니다. 이 경우에는 보상의 의무가 없습니다(「민법」 제220조제1항).

 

※ 주위토지통행권 관련 판례

 

▪ 통행권이 본래의 기능을 발휘하기 위해 필요한 경우 주위토지통행권자는 담장과 같은 축조물이 통행에 방해가 되는 경우 그 철거를 청구할 수 있습니다(대법원 2006.6.2. 선고 2005다70144 판결).

 

▪ 주위토지통행권은 그 소유 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 한하여 인정되는 것이므로, 이미 그 소유 토지의 용도에 필요한 통로가 있는 경우에는 그 통로를 사용하는 것보다 더 편리하다는 이유만으로 다른 장소로 통행할 권리를 인정할 수 없습니다(대법원 1995.6.13. 선고 95다1088 판결).

 

▪ 주위토지통행권은 법정의 요건을 충족하면 당연히 성립하고 요건이 없어지게 되면 당연히 소멸합니다. 따라서 포위된 토지가 사정변경에 의하여 공로에 접하게 되거나 포위된 토지의 소유자가 주위의 토지를 취득함으로써 주위토지통행권을 인정할 필요성이 없어지게 된 경우에는 통행권은 소멸합니다(대법원 2014.12.24. 선고 2013다11669 판결).

 

▪ 주위토지통행권은 어느 토지가 타인 소유의 토지에 둘러싸여 공로에 통할 수 없는 경우뿐만 아니라, 이미 기존의 통로가 있더라도 그것이 당해 토지의 이용에 부적합하여 실제로 통로로서의 충분한 기능을 하지 못하고 있는 경우에도 인정됩니다(대법원 2003.8.19. 선고 2002다53469 판결).

물에 관한 상린계관

자연유수의 승수의무와 권리: 토지소유자는 이웃 토지로부터 자연히 흘러오는 물을 막지 못합니다. 고지소유자는 이웃 저지에 자연히 흘러 내리는 이웃 저지에서 필요한 물을 자기의 정당한 사용범위를 넘어서 이를 막지 못합니다(「민법」 제221조).

 

소통공사권: 흐르는 물이 저지에서 폐색된 때에는 고지소유자는 자비로 소통에 필요한 공사를 할 수 있습니다(「민법」 제222조).

 

저수, 배수, 인수를 위한 공작물에 대한 공사청구권: 토지소유자가 저수, 배수 또는 인수하기 위하여 공작물을 설치한 경우에 공작물의 파손 또는 폐색으로 타인의 토지에 손해를 가하거나 가할 염려가 있는 때에는 타인은 그 공작물의 보수, 폐색의 소통 또는 예방에 필요한 청구를 할 수 있습니다(「민법」 제223조).

 

처마물에 대한 시설의무: 토지소유자는 처마물이 이웃에 직접 낙하하지 않도록 적당한 시설을 하여야 합니다(「민법」 제225조).

 

여수소통권: 고지소유자는 침수지를 건조하기 위하여 또는 가용이나 농, 공업용의 여수를 소통하기 위하여 공로, 공류 또는 하수도에 달하기까지 저지에 물을 통과하게 할 수 있습니다. 이 경우 저지의 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 하며 손해를 보상하여야 합니다(「민법」 제226조).

 

유수용공작물의 사용권: 토지소유자는 그 소유지의 물을 소통하기 위하여 이웃 토지소유자의 시설한 공작물을 사용할 수 있습니다. 이 경우 공작물을 사용하는 자는 그 이익을 받는 비율로 공작물의 설치와 보존의 비용을 분담하여야 합니다(「민법」 제227조).

 

여수급여청구권: 토지소유자는 과다한 비용이나 노력을 요하지 아니하고는 가용이나 토지이용에 필요한 물을 얻기 곤란한 때에는 이웃 토지소유자에게 보상하고 여수의 급여를 청구할 수 있습니다(「민법」 제228조).

 

수류의 변경: 구거나 기타 수류지의 소유자는 대안의 토지가 타인의 소유인 때에는 그 수로나 수류의 폭을 변경하지 못합니다. 양안의 토지가 수류지소유자의 소유인 때에는 소유자는 수로와 수류의 폭을 변경할 수 있습니다. 그러나 하류는 자연의 수로와 일치하도록 하여야 합니다(「민법」 제229조).

 

언의 설치, 이용권: 수류지의 소유자가 언을 설치할 필요가 있는 때에는 그 언을 대안에 접촉하게 할 수 있습니다. 그러나 이로 인한 손해를 보상하여야 합니다. 대안의 소유자는 수류지의 일부가 자기소유인 때에는 그 언을 사용할 수 있습니다. 그러나 그 이익을 받는 비율로 언의 설치, 보존의 비용을 분담하여야 합니다(「민법」 제230조).

 

공유하천용수권: 공유하천의 연안에서 농, 공업을 경영하는 자는 이에 이용하기 위하여 타인의 용수를 방해하지 않는 범위내에서 필요한 인수를 할 수 있습니다. 이 경우 인수를 하기 위하여 필요한 공작물을 설치할 수 있습니다. 이러한 인수나 공작물로 인하여 하류연안의 용수권을 방해하는 때에는 그 용수권자는 방해의 제거 및 손해의 배상을 청구할 수 있습니다. 농·공업의 경영에 이용하는 수로나 기타 공작물의 소유자나 몽리자(蒙利者)의 특별승계인은 그 용수에 관한 전소유자나 몽리자의 권리의무를 승계합니다(「민법」 제231조, 제232조 제233조).

 

 공용수의 용수권: 상린자는 그 공용에 속하는 원천이나 수도를 각 수요의 정도에 응하여 타인의 용수를 방해하지 아니하는 범위내에서 각각 용수할 권리가 있습니다. 필요한 용도나 수익이 있는 원천이나 수도가 타인의 건축이나 기타 공사로 인하여 단수, 감수나 기타 용도에 장해가 생긴 때에는 용수권자는 손해배상을 청구할 수 있으며, 이러한 공사로 인하여 음료수나 기타 생활상 필요한 용수에 장해가 있을 때에는 원상회복을 청구할 수 있습니다(「민법」 제235조 제236조).

경계에 관한 상린관계

경계표, 담의 설치권: 인접하여 토지를 소유한 자는 공동비용으로 통상의 경계표나 담을 설치할 수 있습니다. 이 경우 비용은 쌍방이 절반하여 부담합니다. 그러나 측량비용은 토지의 면적에 비례하여 부담합니다(「민법」 제237조).

 

담의 특수시설권: 인지소유자는 자기의 비용으로 담의 재료를 통상보다 양호한 것으로 할 수 있으며 그 높이를 통상보다 높게 할 수 있고 또는 방화벽이나 기타 특수시설을 할 수 있습니다(「민법」 제238조).

 

경계표 등의 공유추정: 경계에 설치된 경계표, 담, 구거 등은 상린자의 공유로 추정합니다. 그러나 경계표, 담, 구거 등이 상린자일방의 단독비용으로 설치되었거나 담이 건물의 일부인 경우에는 그렇지 않습니다(「민법」 제239조).

 

수지, 목근의 제거권: 인접지의 수목가지가 경계를 넘은 때에는 그 소유자에 대하여 가지의 제거를 청구할 수 있습니다. 이러한 청구에 응하지 않은 때에는 청구자가 그 가지를 제거할 수 있으며, 인접지의 수목뿌리가 경계를 넘은 때에는 임의로 제거할 수 있습니다(「민법」 제240조).

 

토지의 심굴금지: 토지소유자는 인접지의 지반이 붕괴할 정도로 자기의 토지를 심굴하지 못합니다. 그러나 충분한 방어공사를 한 때에는 그렇지 않습니다(「민법」 제241조).

 

경계선부근의 건축: 건물을 축조함에는 특별한 관습이 없으면 경계로부터 반미터 이상의 거리를 두어야 합니다. 인접지소유자는 이에 위반한 자에 대하여 건물의 변경이나 철거를 청구할 수 있습니다. 그러나 건축에 착수한 후 1년을 경과하거나 건물이 완성된 후에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제242조).

 

차면시설의무: 경계로부터 2미터 이내의 거리에서 이웃 주택의 내부를 관망할 수 있는 창이나 마루를 설치하는 경우에는 적당한 차면시설을 하여야 합니다(「민법」 제243조).

 

지하시설 등에 대한 제한: 우물을 파거나 용수, 하수 또는 오물 등을 저치할 지하시설을 하는 때에는 경계로부터 2미터 이상의 거리를 두어야 하며 저수지, 구거 또는 지하실공사에는 경계로부터 그 깊이의 반 이상의 거리를 두어야 합니다. 이러한 공사를 함에는 토사가 붕괴하거나 하수 또는 오액이 이웃에 흐르지 않도록 적당한 조처를 하여야 합니다(「민법」 제244조).

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  • 이 정보는 2020년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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