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 점포계약
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상가건물임대차 계약의 개념
“상가건물 임대차계약”이란 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용·수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조 참조).
계약서 작성
공인중개사의 중개로 임대차계약을 체결하는 경우, 임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항). 당사자 간에 직접 계약을 체결하는 경우에도 이에 준하여 계약의 내용을 특정할 수 있도록 계약서를 작성하여야 할 것입니다.
거래당사자의 인적 사항
물건의 표시
계약일
거래금액·계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
물건의 인도일시
권리이전의 내용
계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
중개대상물확인·설명서 발급일자
그 밖의 약정내용
임대차계약서를 작성하면 계약서에 기재된 대로 권리와 의무를 부담하므로 신중해야 합니다. 특히 업종특약, 권리금, 주차장 이용 등 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해서는 꼼꼼히 확인한 후 임대인과 충분히 협의해 계약서에 기재합니다.
※ 상가건물 임대차계약서 작성 및 특약사항 등에 관한 더 자세한 사항은 이 사이트 <상가건물 임대차-임대차계약서의 작성>에서 확인하실 수 있습니다.
「상가건물 임대차보호법」의 적용범위
점포에 대한 임대차 계약을 체결 하는 경우 「민법」 또는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다. 다만,「상가건물 임대차보호법」은 사업자등록을 할 수 있는 임차인이 영업용으로 사용하기 위하여 임차한 건물에 대한,환산보증기준 이하로 체결된 계약에 「민법」보다우선적으로 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항「상가건물 임대차보호법 시행령」 제2조제1항). 환산보증금 기준을 초과하는 상가건물 임대차에는 「상가건물 임대차보호법」의 대항력, 계약갱신요구권, 권리금회수기회 보호 규정 등의 일부 규정만이 적용됩니다.
※ 환산보증금 = (월세 × 100)+ 보증금

지역

환산보증금 기준

서울특별시

6억1천만원

「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외) 및 부산광역시

5억원

광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시

3억 9천만원

그 밖의 지역

2억 7천만원

임대차 기간
기간을 정하지 않은 임대차는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효과가 발생합니다(「민법」 제635조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
임차인의 계약갱신요구권
임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서만 행사할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 본문 및 제2항).
임차인 보호 주소복사 즐겨찾기에추가
대항력
임대차는 채권이므로 원칙적으로 대항력이 없지만, 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는 상가건물 임대차는 등기를 하지 않았다 하더라도 임차인이 상가건물을 인도받았고, 사업자등록을 신청했다면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
우선변제권
“우선변제권”이란 임차인은 임차상가건물이 경매 또는 공매에 붙여졌을 때 그 경락대금에서 임차인이 다른 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
우선변제권을 취득하기 위해서는「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임차인이 ① 건물의 인도, ② 사업자등록 및 ③ 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 합니다. 따라서 사업자는 사업자등록과 동시에 또는 사업자등록 후에 확정일자를 관할 세무서에 신청해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
※ 권리금
“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 및 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).
임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 사람으로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항).
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  • 이 정보는 2018년 10월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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