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 매매계약의 해제
매매계약의 일방 당사자는 상대방의 계약의무의 위반 등을 이유로 일방적인 의사 또는 당사자 간에 별도의 약정으로 계약을 해제할 수 있습니다.
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법정해제의 발생요건
이행지체
매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고(催告, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제544조 본문).
매매계약의 성질 또는 당사자의 의사표시에 따라 일정한 시일 또는 일정한 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우에 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제545조).
이행불능
채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제546조).
법정해제의 효과
원상회복의무
일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있는데, 원상회복 시 반환할 금전에는 그 받은 날부터 이자를 가해야 합니다(「민법」 제548조).
매도인으로부터 매매 목적물의 소유권을 이전받은 매수인이 매도인의 계약해제 이전에 제3자에게 목적물을 처분하여 계약해제에 따른 원물반환이 불가능하게 된 경우에 매수인은 원상회복의무로서 가액을 반환하여야 하며, 이때에 반환할 금액은 특별한 사정이 없는 한 그 처분 당시의 목적물의 대가 또는 그 시가 상당액과 처분으로 얻은 이익에 대하여 그 이득일부터의 법정이자를 가산한 금액입니다(대법원 2013. 12. 12. 선고, 2013다14675 판결 참조).
동시이행의 항변권
매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다(「민법」 제549조).
손해배상청구
일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다(「민법」 제551조).
약정해제 주소복사 즐겨찾기에추가
약정해제의 발생요건
당사자들이 매매계약을 하면서 그 일방 또는 쌍방은 이를 해제할 수 있는 것을 약정할 수 있습니다.
매도인이 위약 시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약 시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항인데, 이러한 약정이 있다고 해서 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없습니다(대법원 1982. 4. 27. 선고 80다851 판결).
약정해제의 효과
당사자들이 매매계약을 하면서 해제 시 그 효과에 대해 약정할 수 있습니다.
약정해제권에 따라 약정할 때에는 법정해제와는 달리 손해배상청구권이 발생하지 않습니다(대법원 1983. 1. 18. 선고 81다89 판결).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • 샤브샤브
    2015.07.19
       댓글
    1. 2008년 1월경 약 6000만원 가량의 집(건물) 매매계약을 체결하였음.
    2. 계약내용은 계약시 400만원 계약금지금, 2월 중도금 2000만원 지급, 3월 잔금지급으로 매매계약이 체결임.
    3. 매수인은 중도금까지만 지급하고, 3월에 지급하기로한 4000만원을 지급하지 않아 계약을 불이행함.
    4. 매수인은 게약이 완료되지 않았으나, 2008년 5월경 해당 부동산에 대하여 가처분금지 등기를 함.
    5. 그 후 2015년에 이르기까지 지속적으로 잔금 납부를 요구하였으나 매수인은 잔금 납부를 하지 않았음.

    [질문]
    - 현재 본인(매도인)은 기존 계약을 파기하고 싶은 상황이나 법률적 지식 및 경험이 전무하여 절차 및 방법에 대한 조언을 구함.

    1. 가압류처분 등기를 해제하기 위해서는 어떻게 해야하는지, 법원에 직접 방문이 필요한지. 아니면 법무사를 통해야 하는지.
    2. 가압류처분 후 계약 해지를 위해서 필요한 절차는 무엇인지.
    1) 계약해지(파기)를 위해서는 어떠한 절차와 어디서 해야하는지
    2) 계약이 이행되지 않은 사유는 매수인의 귀책사유로 사료되는데, 기존의 받은 중도금 등의 금액을 돌려줘야하는지,
    돌려줘야한다면 해당 건물의 계약의 미이행으로 인한 관리 등 손해배상 청구 등을 할 수 있는지

    질문이 많지만 답변 부탁드리겠습니다.
  • SIBPO
    2015.07.11
       댓글
    원룸건물 계약을 했는데요 계약금 5000만원은 먼저 줬고 월세로 300/ 47계약 되어있다고 보여줬는데 실젤로 원룸이 300/30인거에요 그리고 다시 알아보니까 저희가 산가격이 2억정도 비싸게 사게 된거 알구 계약을 취소 하고 싶은데 계약금 반환은 못받나요?
  • kbcjwoo@hanmail.net
    2015.07.06
       댓글
    2013년 10월 23일에 상가건물을 계약 완료 매입하였습니다. 매입당시 누수는 없다고 매도인과 중매인은 말을 하였고
    몇일이 지나서 해당건물에 입주중인 임차인에게 누수가 있다고 들어서 누수관련수리를 해달라구 통보를 하니 수리를 해주었습니다 그런데 수리를 했다는곳에 또 누수가 발생하고 다른 부위도 추가되서 누수가 발생했습니다 이럴때 매도인에게 수리를 해달라구 할수가 있나요??
  • 궁금이
    2015.04.22
       댓글
    개업공인중개사를 통해 토지 매매 계약을 했습니다.
    (계약서 작성후 매수인인 제가 계약금을 4백만원 입금함)
    그러나, 계약을 하고 나서 보니 금액이 너무 비싸다는 생각이 들어
    계약을 파기 하려고 합니다.
    매매계약서를 보니, 개업공인중개사의 인장도 찍히지 않고,
    매도인의 도장도 없고, 개업중개사가 위임을 받았다고 하는데
    개업공인중개사가 매도인 명의로 싸인을 했습니다.
    확인설명서에도 매도인 도장이 없고, 개업공인중개사가 싸인을 했네요.
    매도인의 위임장, 인감증명서도 없고, 매도인의 도장도 없는데,
    이 매매계약은 유효한가요?
    계약금을 돌려 받을 수 없나요?
    중개수수료는 줘야 하나요?
  • 2015.03.12
       댓글
    부모님이 땅을 사셨는데 등기에 이름이 안 올라가있고 다른 사람의 이름이 올라가 있습니다.하지만 땅값이랑 이자또한 다 냈고 해야 할 건 다하였고 팔려서 회의가 있었는데 거기서 이름이 올라간 사람과 얘기를 나누는 중 지역가입자라서 세금을 많이 냈다 하고 계속 얘기 하던 중 다른 몇 명이 들어와 돈 주지 말라고 하면서 데리고 나갔습니다. 그러던중 나중에 인천에서 일산까지 왔다갔다 한 차비를 갚으라 합니다. 근데 땅 판 걸 얼마를 받는지도 모르고 자기 돈 부터 달라 하면서 계속 주지 않아서 무효를 하려 합니다. 도와주세요
  • 도움바라기
    2015.03.02
       댓글
    등록자에 의해 삭제 되었습니다.
  • 지니
    2015.02.26
       댓글
    1)2005년 6월 17일에 주택재개발관련 매매계약을 하였습니다.(평당 750만원, 계약금 40,000,000원 수령)
    2)이후 2007년 재개발 사업승인이 났으나 매수업체 부도 및 대표 구속 등으로 사업 진전 없음.
    3)2008년 매수업체가 A법인에게 매매권을 양도, 2010년에 A법인이 개인B씨에게 매매권 양도함.
    4)2015년 기존 계약체결을 근거로 평당 720만원으로 계약을 다시하자, 받은 계약금은 안줘도 된다라고 구두로 말했고 10년이 지난 지금 더 낮은 가격으로 계약할 수 없다고 하자 손해배상청구 및 매매완결권을 주장하고 나오고 있습니다.
    5)계약서 상에 잔금지급일이 사업승인 후 1개월이내로 되어 있었으나 2007년 사업 승인 후 잔금을 받지 못했으며 현재는 해당구청에서 사업 승인 취소를 한 상태로 다시 인수한 업체에서 사업승인 취소에 대한 재판을 하고 있다고 합니다.
    질문)계약서 상에 사업승인 후 1개월이내 잔금 입금이라고 했으면 잔금을 받지 않았을 경우 자동 계약해지를 할 수 있는지요?
  • 2014.12.15
       댓글
    부동산 매매 계약을 쓰고 매수자로 부터 일방적인 계약 해제에 대한 연락을 받았습니다.
    매도인인 저에게 정확하게 계약을 해제한다라는 연락을 받지 못하였으며, 부동산 측으로 부터 매수자가 계약을 해제 할려고 한다는 연락을 받았습니다. 현재 중도금, 잔금일자가 모두 지났으며, 내용증명을 4번 보냈으나 매수자가 해당 내용을 확인하지 않고 반송되었습니다. 이 경우 내용증명이 효력이 있는지요? 최종 해지통보서를 보내고 확인 매수자가 또 확인하지 않고 반송될 경우 해제 효력이 있는지 궁금합니다. 또한, 이 경우 해당 공인중개사에게 보수를 지급해야 합니까? 매도자인 저희는 현재 매매계약후 이사갈 다른 부동산을 매입을 하여 대출이자까지 발생하고 있는 상황입니다. 상기 두건에 대해 궁금합니다.
  • 2014.12.10
       댓글
    1억4천2백의 매매 계약서를 쓰고 현금이 부족하다며 중개인이 부동산을 믿고 계약금과 중도금을 적게해달라하여 계약금 일백만원, 중도금 오백만원을 받고 12월1일에 잔금을 치르기로 계약을 하였으나 12월 1일 돈이 마련이 안되어서 못주니 5일까지 기다려달라하여, 5일까지 주지못하면 포기각서를 쓰기로하고 기다렸으나 5일에도 잔금을 준비못하여 어렵게 포기각서를 받아 놓았습니다. 그리고 10일까지 돈준비다 될 듯하니 10일까지 기다려달라하여 10일까지 기다렸으나 오늘 10일도 마련을 못하여 본인이 포기하겠다고 전화가 왔습니다. 이런경우 저희가 추가 내용증명이나 해지통보서를 보내지 않아도 포기각서 만으로도 법적 효력이생겨 계약해지가 완료되는지 , 추후에 상대방이 계약해지동의한적 없다 나올 경우에 각서만으로도 증거가 되는지 궁금합니다.
  • 모래바람
    2014.08.27
       댓글
    중도금 무이자 조건의 오피스텔 분양권을 매매계약하여 계약금을 지불하고 공증까지 하였으나, 매매계약시 매도인이 중도금 지연이자 발생사실에 대하여 고지가 없었고, 매수인은 이 사실을 계약자 명의이전 중에 알게되어 매도인에게 중도금 지연이자 및 중도금 대출에 따른 발생 이자에 대하여 매도자에게 지불조치 등의 계약이행을 촉구하였으나 매도인은 책임이 없다고 하고 있을 때 매수인은 계약위반에 대한 계약해지 요청이 가능합니까? 또한 이에 따라서 발생하는 매도인이 계약해지시에 계약서에 명시된 계약금 배액을 지불하고 계약을 해지하도록 한 조항에 따라 매수인은 매도인에게 계약해지에 따른 위약금 청구가 가능합니까? 또한 중개인에게 이에 대한 책임을 물어 중개수수료 반환을 청구할 수 있읍니까?

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