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생활법령 이슈 Talk

[라디오] 부동산 거래 시에 알아두면 좋을 법령정보

 

출처: 'cpbc 가톨릭평화방송 <열린세상 오늘! 윤재선입니다>

 

 

다음은 일상생활에서 알아두면 유용한 법령 정보를 알아보는 시간이죠.

법제처와 함께하는 <생활법령> 코넙니다.

2020년 새해가 시작되면서 입학과 취업, 인사발령 등 여러 가지 변화로 기존에 살던 곳을 떠나 새로운 곳으로 이동하시는 분들이 많으실 텐데요,

새로운 출발을 위해 가장 먼저 준비해야 할 것 가운데 하나가 안전하고 편안한 거주 공간 마련일 것입니다. 

오늘 이 시간에는 부동산 거래 시에 알아두면 좋을 법령정보에 대해 알아보겠습니다.

법제처 김주혜 사무관 전화로 연결돼 있습니다.

▷ 사무관님 안녕하세요?

▶ 네. 안녕하세요?


▷ 새해 들어 제 주변에도 이사를 준비하거나 새로 집을 마련하시는 분들이 꽤 있으신데요, 부동산을 거래할 때 유념해야할 법령정보 어떤 것들이 있을까요?

▶ 네. 부동산은 통상 토지 또는 토지에 부속되어 있는 건물을 의미하는 것으로, 그 금액이 매우 크기 때문에 거래에 있어 더욱 신중을 기해야 합니다. 특히, 부동산 계약 과정별로 적용되는 법령이 여러 가지가 있기 때문에, 법령정보를 숙지하고 거래를 하는 것이 필요합니다.


▷ 그렇군요. 그럼, 부동산 계약을 체결하기 전에 우리가 확인해야 하는 것은 어떤 것들이 있을까요?

▶ 일반적으로 부동산 거래는 매도인과 매수인이 직접 하기보다는 부동산중개사무소를 통해 계약을 체결하는 경우가 많으실 텐데요, 우선 해당 부동산중개사무소가 「공인중개사법」에 따라 개설·등록된 업체인지 확인해야 합니다.

공인중개사법 제17조에 따르면 사무소를 개업한 공인중개사는 중개사무소 등록증과 공인중개사 자격증을 해당 사무소에 게시하도록 되어 있거든요. 따라서 사무실에 들어가시면 우선 등록증과 자격증을 확인해서, 해당 부동산중개사무소가 법에 따라 개설·등록된 업체인지 확인하셔야 합니다.

이게 왜 중요하냐면요, 법에 따라 개설·등록한 공인중개사의 중개행위로 재산상의 손해가 발생 한 때에는 「공인중개사법」 제30조에 따라 그 공인중개사가 손해를 배상할 책임을 지고요, 공인중개사가 이 책임을 반드시 이행하도록 사전에 보증보험이나 공제에 가입하거든요.

만약 적법하게 개설·등록한 공인중개사가 아닌 경우에는 이 법률조항의 적용이 곤란해 질 수 있기 때문입니다.


▷ 아하, 혹시라도 거래로 인해 재산손해를 볼 경우, 법에 따라 개설·등록한 공인중개사인지 여부에 따라 그 손해배상 여부가 결정이 되는 거군요. 이같은 사항을 확인한 후에 유념해야 할 것이 또 뭐가 있을까요?

▶ 일단, 염두에 두신 부동산이 있는 경우 해당 부동산의 등기부등본을 먼저 확인해야 합니다. 부동산 등기부란 「부동산등기법」에 따라 해당 부동산에 관한 모든 권리관계가 공적으로 기록된 문서인데요, 부동산 등기부는 대한민국 법원 인터넷 등기소(http://www.iros,go,kr)에서 주소만 알면 누구나 열람하고 발급도 받으실 수 있습니다.

다만, 부동산 중개사무소를 이용하실 경우에는 등기부등본을 직접 발급받으실 필요가 없습니다. 공인중개사는 중개대상물에 대하여 설명하고 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시할 의무가 있기 때문이죠.

「공인중개사법 시행규칙」의 별지 제20호 서식을 보면, 중개대상물 확인·설명서가 있는데, 중개대상물을 확인하고 설명을 다 듣고 난 후 이 매수자와 매도인이 설명서에 서명을 하도록 하고 있습니다. 중개대상물에 대한 설명을 하지 않거나, 근거자료를 제시하지 않은 경우에는 공인중개사가 500만원 이하의 과태료를 부과받게 됩니다.

특히, 기존에 살던 주택 등의 임차계약을 연장하거나 해당 주택을 구입할 때 이 점이 문제가 많이 되는데요, 보통 내가 살던 집 계약을 연장하거나 할 때는 구두로 하시거나, 공인중개사의 중개 없이 당사자가 직접 계약서를 작성하시는 경우가 많아서 그 시점의 등기부등본 확인을 잘 안하시더라구요.

그런데 이러한 계약을 하는 경우에는 반드시 등기부등본 확인을 하셔서 기존의 임차권 설정 이후에 새로운 저당권 설정 등은 없는 지를 반드시 확인하셔야 추후에 「주택임대차보호법」에 따른 보호를 받으실 수 있습니다.


▷ ‘권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다’는 격언처럼, 고액의 부동산에 대한 권리는 공인중개사에게만 의지할 것이 아니라 거래당사자가 직접 챙겨봐야겠네요. 그렇다면 이같은 정보를 모두 확인했다면 안심하고 계약을 체결해도 되나요?

▶ 네. 부동산 계약은 원칙적으로 등기부상에 적혀있는 소유자와 직접해 하는데 만약, 대리인과 매매계약을 하는 경우에는 위임장과 소유자의 인감증명서, 대리인의 주민등록증을 반드시 확인하여야 합니다.

계약은 거래 당사자 간의 의사합의만으로도 체결할 수는 있지만, 불필요한 법적분쟁을 방지하기 위해서는 계약서를 작성할 필요가 있습니다. 중개사무소를 통하여 부동산 계약을 한 경우에는, 매매계약서 서명 전에 앞서 말씀드린 중개대상물 확인·설명서에 서명을 해야 하는데, 이 설명서에는 부동산 중개보수도 기재하도록 되어 있습니다.


▷ 가끔 부동산 중개 보수문제로 다툼이 일어나는 경우가 있는데요, 어느정도의 중개보수를 받아야하는지도 법으로 정해져 있나요?

▶ 「공인중개사법」 제32조에 따르면 부동산 중개보수의 한도는 매매의 경우 거래금액의 1천분의 9 이내에서, 임대차의 경우에는 거래금액의 1천분의 8 이내 범위에서 시행규칙에서 정한 범위에서 시·도의 조례로 정하여야 합니다.

즉, 거래대상 부동산이 어느 시·도에 위치하였는지에 따라서 중개보수가 달라질 수 있는데요, 해당 지역의 정확한 중개보수의 한도를 확인하고 싶으시면, 법제처의 국가법령정보센터에서 “조례”메뉴를 클릭하신 후, “서울특별시, 중개보수”와 같은 키워드로 검색하시면 쉽게 찾아보실 수 있습니다.


▷ 그런데요, 요즘과 같은 부동산시장 과열 시기에는 매매계약을 체결 한 뒤에 매도인이 계약을 일방적으로 해제하는 경우도 종종 있다고 하네요. 계약금을 지급할 때 유의할 점 어떤 것들이 있을까요?

▶ 계약금은 매매계약이 체결되었다는 증거금인데요, 계약금만 지급하였을 뿐 아직 중도금이나 잔금을 지급하지 않은 경우에는 「민법」 제565조에 따라 매수자는 계약금을 포기함으로써 계약을 해제할 수 있습니다. 즉, 이때는 이미 지급한 계약금이 해약금이 되는 거죠.

또한, 매도자는 다른 약정이 없는 한 계약금의 배액 즉, 2배를 상환하고 해당 계약을 해제할 수 있습니다. 다만, 계약을 체결할 때 해당 계약을 위반하는 경우 일정금액을 지급하기로 별도로 약속한 경우, 계약을 파기하는 사람은 이 특약에 따라 위약금을 지불할 의무가 있습니다.

간혹, 중도금을 지급한 이후에도 계약금을 포기하거나 두 배의 계약금을 지급하는 방식으로 매매계약을 해제하려는 경우가 있는데, 이 경우에는 당사자 간에 합의하지 않는 경우에는 일방이 계약을 해제할 수는 없습니다. 민법에서 계약을 해제할 수 있는 시기는 “당사자 일방이 이행에 착수할 때까지”인데, 중도금을 지급한 경우에는 이행에 이미 착수한 것으로 해석되기 때문입니다.


▷ 말씀을 들어보니 부동산 거래 과정에서 확인해야 할 법령정보가 정말 많네요. 이제 부동산 거래의 마지막 관문이라 할 수 있는 잔금지급이 남은 건데요, 어떤 점을 주의해야 합니까?

▶ 네. 마지막까지 주의를 기울이셔야 나중에 불필요한 법적 분쟁을 피할 수 있습니다. 잔금을 지급할 때 소유권이전등기에 필요한 서류를 반드시 넘겨받으시고, 부동산에 대한 권리관계를 잔금을 치르는 날 기준으로 다시 한번 확인하셔야 하구요, 소유권이전등기를 신청하셔야 합니다.

「부동산등기 특별조치법」에 따르면 부동산의 소유권 이전 계약을 체결한 자는 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 합니다. 통상, 변호사나 법무사에게 소유권이전등기 대리를 의뢰하는 경우가 많은데요, 요즘에는 대법원 인터넷등기소에서 전자신청도 할 수 있으니 활용해 보시는 것도 좋을 것 같습니다.


▷ 네. 지금까지 부동산 거래에 필요한 법령정보에 대해서 알아봤습니다.

새해를 맞아 새집 구입, 이사 등을 준비하시는 분들이 많으실 텐데요,

보다 자세한 내용은 법제처 ‘찾기 쉬운 생활법령정보’에서 확인하실 수 있다고 합니다.

법제처와 함께하는 <생활법령> 도움말씀에 김주혜 사무관이었습니다.

사무관님 감사합니다.

▶ 감사합니다.                        

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