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 개념 및 신청인
가등기에는 <청구권 보전의 가등기(소유권이전청구권 가등기)>와 <담보가등기>의 2종류가 있습니다.

청구권 보전의 가등기인 소유권 이전청구권 가등기는 ① 청구권 보전의 효력과, 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 ② 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다.
가등기의 개념 주소복사
가등기의 개념
"가등기"란 권리의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려고 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정할 것인 때에 그 본등기의 순위보전을 위해 하는 예비등기입니다(인터넷등기소, 고객센터-지원안내-등기용어해설).
가등기는 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권에 해당하는 권리의 설정, 이전, 변경 또는 소멸의 청구권을 보전(保全)하려는 경우에 하는 등기를 말합니다(「부동산등기법」 제88조 전단).
그 청구권이 시기부(始期附) 또는 정지조건부(停止條件附)일 경우나 그 밖에 장래에 확정될 것인 경우에도 같습니다(「부동산등기법」 제88조 후단).
"가등기담보"란 채권담보를 목적으로 채권자와 채무자 또는 제 3자 사이에서 채무자 또는 제3자 소유의 부동산을 목적물로 하는 대물변제예약 또는 매매예약 등을 하고, 동시에 채무자의 채무불이행이 있는 경우에 발생하게 될 장래의 소유권이전청구권을 보전하기위한 가등기를 하는 변칙담보를 말합니다(인터넷등기소, 고객센터-지원안내-등기용어해설).
양도담보와 더불어 소유권이전의형식을 취하는 담보방법으로서 이때 행하여 지는 가등기가 담보적 효력을 확보하여 주기 때문에 가등기담보라고 부릅니다(인터넷등기소, 고객센터-지원안내-등기용어해설).
가등기의 종류
가등기는 청구권 보전의 가등기(「부동산등기법」 제88조)와 담보가등기(「가등기담보 등에 관한 법률」 제2조제3호) 2종류가 있습니다.
가등기의 효력 주소복사
청구권 보전의 효력
가등기는 물권 또는 부동산임차권의 변동을 목적으로 하는 청구권을 보전하기 위한 것이므로 「부동산등기법」상의 가등기는 위와 같은 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).
순위보전의 효력
가등기는 본등기의 순위를 보전하는 효력이 있어 후일 가등기에 기한 본등기가 마쳐진 경우 본등기의 순위가 가등기한 때로 소급함으로써 가등기 후 본등기 전에 이루어진 중간처분은 실효됩니다(대법원 1982. 11. 23. 선고, 81다카1110 판결).
※ 실체법상의 효력
가등기는 그 본등기 시에 본등기의 순위를 가등기의 순위에 의하도록 하는 순위보전적 효력만 있을 뿐이고, 가등기만으로는 아무런 실체법상 효력을 갖지 못합니다(대법원 2001. 3. 23. 선고, 2000다51285 판결).
그러나, 담보가등기의 경우에는 담보계약에 따라 이행이 이루어지지 않은 경우 경매를 청구할 수 있고, 강제경매 등이 개시된 경우에는 다른 채권자보다 자기채권을 우선변제 받을 권리가 있어 본등기와 동일한 실체법상의 효력을 가집니다(「가등기담보 등에 관한 법률」 제12조제1항 및 제13조).
가등기의 신청인 주소복사
가등기 시 등기권리자와 등기의무자는 다음과 같습니다.
등기의무자: 가등기 설정자(소유주)
등기권리자: 가등기권자
가등기권리자는 등기가 공동신청주의임에도 불구하고 다음과 같은 경우 단독으로 가등기를 신청할 수 있습니다(「부동산등기법」 제89조).
가등기의무자의 승낙이 있는 경우
가등기를 명하는 법원의 가처분명령(假處分命令)이 있을 경우