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입지의 선정 Ⅰ(건축제한사항의 확인)민박의 위치나 주변의 관광지 등은 이용객들이 민박을 선택하는 중요한 요소로 작용하므로 입지를 선정할 때는 특히 주의를 기울여야 합니다.
민박으로 운영할 수 있는 건축물은 「건축법」에 따라 분류된 28종의 건축물의 용도 중 단독주택에 한정됩니다. 따라서 해당 지역에 민박사업 시설을 건축할 수 있는지 확인하려면 토지이용계획확인서를 열람하거나 사전결정을 신청하는 방법으로 해당 지역에서 단독주택을 건축할 수 있는지를 검토해야 합니다.
민박으로 운영할 수 있는 건축물은 「건축법」에 따라 분류된 28종의 건축물의 용도 중 단독주택에 한정됩니다. 따라서 해당 지역에 민박사업 시설을 건축할 수 있는지 확인하려면 토지이용계획확인서를 열람하거나 사전결정을 신청하는 방법으로 해당 지역에서 단독주택을 건축할 수 있는지를 검토해야 합니다.
입지 선정 시 고려사항 
자연환경 및 주변 관광지와의 연계성
이용객들이 민박을 선택하는 주요 기준 중의 하나는 민박 주변의 자연환경이 얼마나 매력적인지 또는 민박 주변에 관심을 끄는 관광지가 있는지 여부입니다. 즉, 민박을 선택하고 그 주변의 관광지 등을 조사하는 이용객도 있지만, 대부분의 이용객들은 목적지를 선택한 후 그 근처의 민박을 숙소로 택하고 있습니다. 예를 들어, 유명한 산·강이나 바다 또는 스키장 근처는 관광객들이 많은 편이기 때문에 다른 지역에서 민박을 운영하는 것보다 많은 수익을 낼 수 있습니다. 따라서 수익을 우선적으로 고려한다면, 주변의 자연환경이 뛰어나거나 유명 관광지 또는 유명 축제 등이 있는 지역을 선택하는 것이 유리합니다. 도시로부터의 접근성 민박의 잠재적 고객이라 할 수 있는 사람들은 주로 도시에 거주하고 있습니다. 민박이 도시 근교에 있으면 접근이 쉽기 때문에 주중에도 이용객이 많이 이용할 수 있으며, 민박 사업자가 병원·마트 등을 이용하기에도 수월하다는 장점이 있습니다. 그러나 요즘은 주5일제 근무로 여가에 활용할 수 있는 시간이 늘어났기 때문에 도시로부터 먼 거리에 있다고 해도 큰 문제는 되지 않습니다. 민박 건축 가능 지역의 여부 민박을 건축하기 위해 입지를 선정할 때는 그 지역에서 민박을 건축할 수 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 민박의 입지로 농촌, 어촌, 산지 등을 선정하는 경우가 많은데, 이 지역들은 환경보호·안전 등의 문제로 개발이 제한되는 경우가 많기 때문입니다. 현행법상 민박은 「건축법 시행령」 별표 1에 따른 단독주택을 말합니다(
「건축법」 제2조제2항제1호 및 「건축법 시행령」 별표 1 제1호). 따라서 민박사업의 입지로 선정한 지역에 단독주택을 건축할 수 있는지 꼭 확인하시기 바랍니다. 또한, 그 지목이 농지 또는 산지 등인 경우에는 전용(轉用)이 가능한지, 단독주택의 용도로 이용할 수 없는 경우에는 용도변경이 가능한지도 확인해야 합니다. 건축 가능 여부의 확인 토지이용계획확인서의 확인 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있는 사항
토지이용계획확인서는 지역·지구 등의 지정내용 및 그 지역·지구 등 안에서의 행위제한 등의 내용을 기재해 놓은 서류입니다(「토지이용규제 기본법」 제10조). 따라서 토지이용계획확인서를 살펴보면 그 지역에서 민박사업 시설을 건축할 수 있는지와 건축할 때 어떤 제한을 받는지 및 그 밖의 규제사항 등(예를 들어, 재개발, 도로개설 여부 등)을 확인할 수 있습니다(「토지이용규제 기본법」 제10조제1항, 「토지이용규제 기본법 시행령」 제9조제4항 및 「토지이용규제 기본법 시행규칙」 제2조제2항). 토지이용계획확인서의 발급 토지이용계획 확인서는 시·군·구청이나 정부24 홈페이지(https://www.gov.kr)에서 발급받을 수 있으며, 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)에서도 열람할 수 있습니다.※ 토지이음 홈페이지(http://www.eum.go.kr)에서는 토지이용계획확인서를 볼 수 있는 외에도 지역·지구별 행위제한 사항을 확인할 수 있으며, 규제안내서·지형고시도면을 열람할 수 있습니다.
사전결정 사전결정의 신청 「건축법」 제11조에 따른 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물의 건축에 관한 다음의 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다(「건축법」 제10조제1항).√ 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부
√ 「건축법」 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모
√ 건축허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항
사전결정 신청 절차√ 사전결정 신청서(「건축법 시행규칙」 별지 제1호의2서식)
√ 「건축법 시행령」 제5조의5제6항제2호자목에 따라 제출되어야 하는 간략설계도서(사전결정신청과 동시에 건축위원회의 심의를 신청하는 경우에만 제출)
「건축법 시행령」 제5조의5제6항제2호자목에 따라 제출되어야 하는 간략설계도서(사전결정신청과 동시에 건축위원회의 심의를 신청하는 경우에만 제출)√ 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가서의 검토를 위해 「도시교통정비 촉진법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정신청과 동시에 교통영향평가서의 검토를 신청하는 경우에만 제출)
√ 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토를 위해 「환경정책기본법」에서 제출하도록 한 서류(사전결정이 신청된 건축물의 대지면적 등이 「환경정책기본법」에 따른 사전환경성검토 협의대상인 경우에만 제출)
√ 「건축법」 제10조제6항 각 호의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 하기 위해 해당 법령에서 제출하도록 한 서류(해당 사항이 있는 경우에만 제출)
√ 「건축법 시행규칙」 별표 2 중 건축계획서(에너지절약계획서, 노인 및 장애인을 위한 편의시설 설치계획서는 제외) 및 배치도(조경계획은 제외)
사전결정의 통지 신청서와 관련 서류를 제출하면 입지, 건축물의 규모, 용도 등을 사전결정하는 절차를 거쳐 그 사전결정 내용을 통지받을 수 있습니다(「건축법」 제10조제4항). 사전결정신청자는 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 신청해야 하며, 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다(「건축법」 제10조제9항). 사전결정 통지를 받은 경우에는 다음의 허가를 받거나 신고 또는 협의를 한 것으로 봅니다(「건축법」 제10조제6항).√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조에 따른 개발행위허가√ 「하천법」 제33조에 따른 하천점용허가
「하천법」 제33조에 따른 하천점용허가 민박사업 시설 건축 가능 지역 민박사업 시설의 건축이 가능한 용도지역·용도지구 "용도지역"이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시∙군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제15호). "용도지구"란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화해서 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관·안전 등을 도모하기 위해 도시∙군관리계획으로 결정하는 지역을 말합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제16호). 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구에서의 민박사업 시설 건축 가능 여부는「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조, 제37조, 제76조 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조, 제31조 및 제71조부터 제82조까지에서 확인하실 수 있습니다. 위반 시 제재 용도지역 또는 용도지구에서의 건축 제한 등을 위반하면 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 허가·인가 등의 취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 및 그 밖에 필요한 처분이나 조치를 명령받게 될 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제8호). 또한, 용도지역 또는 용도지구에서의 건축물이나 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등의 제한을 위반해서 건축물이나 그 밖의 시설을 건축 또는 설치하거나 그 용도를 변경하는 경우에는 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조제4호). 민박사업 시설의 건축이 가능한 용도구역 "용도구역"이란 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등에 대한 용도지역 및 용도지구의 제한을 강화하거나 완화해서 따로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산방지, 계획적이고 단계적인 토지이용의 도모, 토지이용의 종합적 조정·관리 등을 위해 도시∙군관리계획으로 결정하는 지역을 말하며(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조17호), 개발제한구역·도시자연공원구역·시가화조정구역 및 수산자원보호구역으로 구분됩니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조부터 제40조까지). 개발제한구역에서의 건축 가능 여부 국토교통부장관은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시 주변의 자연환경을 보전해서 도시민의 건전한 생활환경을 확보하기 위해 도시의 개발을 제한할 필요가 있거나 국방부장관의 요청으로 보안상 도시의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 개발제한구역의 지정 및 해제를 도시∙군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제3조제1항). 신축√ 개발제한구역에서는 민박사업 시설 등의 건축행위를 할 수 없지만, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 관할 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아 신축할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제1호마목, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제13조제1항 및 별표 1 제5호다목).
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제1호마목, 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제13조제1항 및 별표 1 제5호다목).1. 개발제한구역 지정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지(이축된 건축물이 있었던 토지의 경우에는 개발제한구역 지정 당시부터 그 토지의 소유자와 건축물의 소유자가 다른 경우만 해당)와 개발제한구역 지정 당시부터 있던 기존의 주택(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제24조에 따른 개발제한구역 건축물관리대장에 등재된 주택을 말함)이 있는 토지에 신축하는 경우
2. 위 1.에도 불구하고 「농업·농촌 및 식품산업 기본법」 제3조제2호가목에 따른 농업인에 해당하는 자로서 개발제한구역에 기존 주택을 소유하고 거주하는 자가 영농의 편의를 위해 자기 소유의 기존 주택을 철거하고 자기 소유의 농장 또는 과수원에 신축하는 경우
※ 이 경우 생산에 직접 이용되는 토지의 면적이 1만㎡ 이상으로서 진입로를 설치하기 위한 토지의 형질변경이 수반되지 않는 지역에만 주택을 신축할 수 있으며, 건축 후 농림수산업을 위한 시설 외로는 용도변경을 할 수 없습니다.
3. 위 1.에도 불구하고 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행규칙」 제6조에서 정하는 입지기준에 적합한 곳에 신축하는 경우
가. 기존 주택(공익사업의 시행으로 개발제한구역에서 해제된 지역의 기존 주택을 포함)이 공익사업의 시행으로 인해 철거(시장·군수·구청장이 공익사업의 시행을 위해 존치할 필요가 있다고 인정한 후 공익사업 시행자에게 소유권이 이전되는 경우를 포함)되는 경우에는 그 기존 주택의 소유자(해당 공익사업의 사업인정 고시 당시에 해당 주택을 소유하였는지 여부와 관계없이 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따라 보상금을 모두 지급받은 자를 말함)가 자기 소유의 토지[건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 한 날(해체예정일 3일 전까지 건축물의 해체 허가를 받거나 신고를 하지 않은 경우에는 실제 건축물을 해체한 날을 말함) 당시 소유권을 확보한 토지를 말하되, 공익사업의 시행을 위해 기존 주택을 존치하는 경우에는 기존 주택의 소유권 이전 당시 소유권을 확보한 토지를 말함]에 신축하는 경우
나. 기존 주택이 재해로 인해 더 이상 거주할 수 없게 된 경우로서 그 기존 주택의 소유자가 자기 소유의 토지(재해를 입은 날부터 6개월 이내에 소유권을 확보한 토지를 말함)에 신축하는 경우
다. 개발제한구역 지정 이전부터 건축되어 있는 주택 또는 개발제한구역 지정 이전부터 다른 사람 소유의 토지에 건축되어 있는 주택으로서 토지소유자의 동의를 받지 못하여 증축 또는 개축할 수 없는 주택을 취락지구에 신축하는 경우
4. 위 1. 또는 3.에 따라 신축한 주택 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호에 따라 이축한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호에 따른 노후·불량건축물에 해당한다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우(한 차례에 한정)
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제1항제2호에 따라 이축한 주택이 「도시 및 주거환경정비법」 제2조제3호에 따른 노후·불량건축물에 해당한다고 시장·군수·구청장이 인정하는 경우(한 차례에 한정)√ 시장·군수·구청장은 위에 따라 허가를 하는 경우 허가 대상 행위가 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조에 따라 관리계획을 수립해야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제2항).
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제11조에 따라 관리계획을 수립해야만 할 수 있는 행위인 경우에는 미리 관리계획이 수립되어 있는 경우에만 그 행위를 허가할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제2항). 증축·개축 및 대수선(大修繕)√ 기존 면적을 포함한 연면적의 합계가 100㎡ 이하이거나, 증축·개축 또는 대수선되는 연면적의 합계가 85㎡ 이하인 경우에는 시장·군수·구청장에게 신고하고 증축·개축 및 대수선할 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제19조제1호).
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제12조제3항 및 「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법 시행령」 제19조제1호). 위반 시 제재√ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나, 허가를 받지 않거나, 허가받은 내용을 위반해서 건축하거나, 신고를 하지 않고 건축하면 시장·군수·구청장에게 허가취소, 공사의 중지, 건축물의 철거·폐쇄·개축 또는 이전 및 그 밖의 조치를 명령받게 될 수 있습니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항).
「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제30조제1항).√ 또한, 신고 없이 증축·개축 및 대수선하면 500만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제34조제1항).
√ 한편, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나, 허가 내용을 위반해서 건축하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법」 제31조제2항).
도시자연공원구역에서의 건축 가능 여부 시·도지사 또는 대도시 시장은 도시의 자연환경 및 경관을 보호하고 도시민에게 건전한 여가·휴식공간을 제공하기 위해 도시지역 안에서 식생(植生)이 양호한 산지(山地)의 개발을 제한할 필요가 있다고 인정되면 도시자연공원구역의 지정 또는 변경을 도시∙군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제38조의2제1항). 건축 가능 여부√ 도시자연공원구역에서는 민박사업 시설 등의 건축행위를 할 수 없지만, 도시자연공원구역 안에 주민이 집단적으로 거주하도록 지정된 취락지구에 한해서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 관할 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 신축할 수 있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항제1호, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제26조 및 별표 2 제6호).
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항제1호, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제26조 및 별표 2 제6호).1. 도시자연공원구역으로 결정 당시부터 지목이 대(垈)인 토지
2. 도시자연공원구역으로 결정 당시 지목이 대가 아닌 토지로서 다음의 어느 하나에 해당하는 주택이 있는 토지
가. 도시자연공원구역으로 결정 당시 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가를 받아 설치된 주택
나. 도시자연공원구역으로 결정되기 전에 「건축법」 등 관계 법령에 따른 허가를 받아 도시자연공원구역으로 결정된 이후 설치된 주택
다. 도시자연공원구역으로 결정 당시 설치된 주택으로서 법률 제3259호 「준공미필기존건축물정리에관한특별조치법」, 법률 제3533호 「특정건축물정리에관한특별조치법」, 법률 제6253호 「특정건축물정리에관한특별조치법」, 법률 제7698호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」 또는 법률 제11930호 「특정건축물 정리에 관한 특별조치법」에 따라 준공검사필증 또는 사용승인서가 발급되고 건축물대장에 등재된 주택
√ 또한, 도시자연공원구역에서는 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수의 허가를 받아 개축·재축·증축·대수선을 할 수 있습니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항제2호, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제26조 및 별표 2 제6호).
「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제27조제1항제2호, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령」 제26조 및 별표 2 제6호). 위반 시 제재√ 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 허가를 받거나, 허가를 받지 않거나, 허가받은 내용을 위반해서 건축하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」 제53조제2호 및 제3호).
시가화조정구역에서의 건축 가능 여부 시·도지사는 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 도시지역과 그 주변지역의 무질서한 시가화(市街化)를 방지하고 계획적·단계적인 개발을 도모하기 위해 5년 이상 20년 이내의 기간 동안 시가화를 유보할 필요가 있다고 인정되면 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시∙군관리계획으로 결정할 수 있습니다. 다만, 국가계획과 연계하여 시가화조정구역의 지정 또는 변경이 필요한 경우에는 국토교통부장관이 직접 시가화조정구역의 지정 또는 변경을 도시·군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제39조제1항 및「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제32조제1항). 건축 가능 여부√ 시가화조정구역에서는 기존 건축물과 동일한 용도 및 규모 안에서의 개축·재축 및 대수선만 할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조제2항제2호, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제88조 및 별표 24 제2호마목).
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제81조제2항제2호, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제88조 및 별표 24 제2호마목). 위반 시 제재√ 부정한 방법으로 허가를 받거나, 행위 제한을 위반하면 국토교통부장관, 시·도지사, 시장·군수 또는 구청장에게 허가취소, 공사의 중지, 공작물 등의 개축 또는 이전 및 그 밖의 처분이나 조치를 명령받게 될 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제12호 및 제21호).
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제12호 및 제21호).√ 또한, 허가를 받지 않고 건축하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제140조제2호).
수산자원보호구역에서의 건축 가능 여부 해양수산부장관은 직접 또는 관계 행정기관의 장의 요청을 받아 수산자원을 보호·육성하기 위해 필요한 공유수면이나 그에 인접한 토지에 대한 수산자원보호구역의 지정 또는 변경을 도시∙군관리계획으로 결정할 수 있습니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제40조). 건축 가능 여부√ 수산자원보호구역에서는 「건축법 시행령」 별표 1 제1호의 단독주택을 건축할 수 있습니다(「수산자원관리법」 제52조제2항제2호, 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항 및 별표 16 제2호가목).
「수산자원관리법」 제52조제2항제2호, 「수산자원관리법 시행령」 제40조제1항 및 별표 16 제2호가목). 위반 시 제재√ 허가를 받지 않고 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「수산자원관리법」 제64조제13호).
※ 용도지역·용도지구 및 용도구역 안에서의 건축 제한에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (https://www.easylaw.go.kr) 『단독주택건축(신축, 개축)』의 <사전 준비-부지 선정>에서 확인할 수 있습니다.
개별 법령에 따른 민박사업 시설 건축 가능 지역 개별 법령에 따른 건축 가능 지역 민박은 농촌, 산지, 도서지역 등에 위치하는 경우가 대부분인데, 이들 지역은 그 지리적 여건이나 안전 등의 문제로 건축이 제한되는 경우가 많습니다. 따라서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 건축제한 외에도 각 개별 법령에서 건축을 제한하고 있지는 않은지 살펴보는 것이 중요합니다. 민박사업 시설의 건축을 원하는 지역에 개별 법령에 따른 건축제한이 있는지는 토지이용계획확인서를 열람해서 확인할 수 있습니다. 아래에서는 농어촌민박사업 시설의 입지로 생각할 수 있는 대표적인 지역·지구에서의 건축제한 사항에 대해 알아보겠습니다. 재해위험 개선사업지구에서의 건축 가능 여부 행정안전부장관 또는 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사·특별자치도지사는 「자연재해대책법」 제12조에 따라 자연재해위험개선지구로 지정·고시된 지역 또는 태풍, 홍수, 호우, 해일 등 자연현상으로 인해 상습 풍수해 등의 피해가 빈발하는 지역과 집단이주단지 조성이 필요한 수해복구 지역 중에서 재해위험 개선사업지구를 지정할 수 있습니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제2조제2호). 건축 가능 여부 재해위험 개선사업지구에서의 민박사업 시설 건축은 관할 시장·군수·자치구의 구청장의 허가를 받아야만 할 수 있습니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제7조제1항 및 「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법 시행령」 제8조제1항). 위반 시 제재 허가를 받지 않거나 거짓이나 부정한 방법으로 허가를 받아 건축하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「재해위험 개선사업 및 이주대책에 관한 특별법」 제37조). 위험저수지·댐 정비지구에서의 건축 가능 여부 특별자치도지사·시장·군수 또는 자치구의 구청장이 관리하고 있는 저수지·댐이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 위험저수지·댐 정비기본계획을 수립해서 행정안전부장관의 승인을 받아 위험저수지·댐 정비지구로 지정할 수 있습니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제12조제1항). 저수지·댐의 안전성 확보 및 효용성 제고 등을 위해 위험저수지·댐 정비사업이 시급하다고 판단되는 경우 저수지·댐이 본래의 목적과 기능을 상실해서 재해예방을 위해 다른 용도로 전환 등의 조치가 필요하다고 판단되는 경우 건축 가능 여부 위험저수지·댐 정비지구에서의 민박사업 시설 신축·개축 및 증축은 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장의 허가를 받아야만 할 수 있습니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제17조 본문 및 「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률 시행령」 제21조제1항제3호). 위반 시 제재 허가를 받지 않고 건축하면 300만원 이하의 과태료가 부과됩니다(「저수지·댐의 안전관리 및 재해예방에 관한 법률」 제33조제2항제2호). 농업진흥지역에서의 건축 가능 여부 특별시장·광역시장 또는 도지사는 농지를 효율적으로 이용하고 보전하기 위해서 농업진흥지역을 지정하는데, 농업진흥지역은 농업진흥구역과 농업보호구역으로 지정할 수 있습니다(「농지법」 제28조). 건축 가능 여부 농업진흥구역에서는 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련된 행위로서 다음에 해당하는 행위 외의 토지이용행위를 할 수 없습니다(「농지법」 제32조제1항 본문 「농지법 시행령」 제29조제1항).1. 농작물의 경작
2. 다년생식물의 재배
3. 고정식온실·버섯재배사 및 비닐하우스와 「농지법 시행규칙」 제23조의3제1항에 따른 시설의 설치
4. 축사·곤충사육사와 「농지법 시행규칙」 제23조의3제2항에 따른 시설의 설치
5. 간이퇴비장의 설치
6. 농지개량사업 또는 농업용수개발사업의 시행
7. 농막·간이저온저장고 및 간이액비 저장조 중에서 「농지법 시행규칙」 제3조의2에 따른 시설의 설치
다음의 요건을 모두 갖춘 농업인 주택 및 어업인 주택(이하 '농어업인 주택'이라 함)은 설치할 수 있습니다(「농지법」 제32조제1항제3호 및 「농지법 시행령」 제29조제4항 본문).1. 농업인 또는 어업인(「수산업·어촌 발전 기본법」 제3조제3호에 따른 어업인을 말함) 1명 이상으로 구성되는 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대로서 다음의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대주가 설치하는 것일 것
가. 해당 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업에 따른 수입액이 연간 총수입액의 2분의 1을 초과하는 세대
나. 해당 세대원의 노동력의 2분의 1 이상으로 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는 세대
2. 위 1.의 어느 하나에 해당하는 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물(「지방세법 시행령」 제28조에 따른 별장 또는 고급주택 제외) 및 해당 건축물에 부속한 창고·축사 등 농업·임업·축산업 또는 어업을 영위하는데 필요한 시설로서 그 부지의 총면적이 1세대당 660㎡ 이하일 것
※ 다만, 위에 따른 부지면적을 적용함에 있어서 농지를 전용해서 농어업인 주택을 설치하는 경우에는 그 전용하려는 면적에 해당 세대주가 그 전용허가신청일 또는 협의신청일 이전 5년간 농어업인 주택의 설치를 위해서 부지로 전용한 농지면적을 합산한 면적(공공사업으로 인해 철거된 농업인 주택의 설치를 위해 전용했거나 전용하려는 농지면적은 제외)을 해당 농어업인 주택의 부지면적으로 봅니다(「농지법 시행령」 제29조제4항 단서).
「농지법 시행령」 제29조제4항 단서).3. 위 1.의 어느 하나에 해당하는 세대의 농업·임업·축산업 또는 어업의 경영의 근거가 되는 농지·산림·축사 또는 어장 등이 있는 시(구를 두지 않은 시를 말하며, 도농복합형태의 시에 있어서는 동지역에 한함)·구(도농복합형태의 시의 구에 있어서는 동지역에 한함)·읍·면 또는 이에 연접한 시·구·읍·면 지역에 설치하는 것일 것
농업보호구역에서는 농업인의 생활 여건을 개선하기 위해 필요한 시설로서 농업보호구역 안의 부지 면적이 1천㎡ 미만인 단독주택만 건축할 수 있습니다(「농지법」 제32조제2항제3호 및 「농지법 시행령」 제30조제2항제1호가목). 위반 시 제재 이를 위반해서 건축하면 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「농지법」 제59조제1호). 특정도서에서의 건축 가능 여부 환경부장관은 사람이 거주하지 않거나 극히 제한된 지역에만 거주하는 섬으로서 자연생태계·지형·지질·자연환경이 우수한 독도 등을 특정도서로 지정해서 고시할 수 있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제2조제1호). 현재 특정도서 지정현황은 [「특정도서 고시」(환경부고시 제2019-243호, 2019. 12. 23. 발령·시행)]에서 확인할 수 있습니다. 건축 가능 여부 그러나 특정도서의 지정목적에 지장이 없다고 인정되는 경우에는 환경부장관의 허가를 받아 기존의 건축물에 대한 개축을 할 수 있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제9조제1항제3호). 위반 시 제재 이를 위반해서 건축물을 신축·증축하면 환경부장관에게 원상회복 명령(원상회복이 곤란한 경우에는 그에 상응하는 조치의 명령)을 받게 될 수 있으며(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제11조), 5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제14조). 또한, 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 개축허가를 받으면 환경부장관에게 허가취소, 위반행위의 정지 또는 변경명령을 받게 될 수 있습니다(「독도 등 도서지역의 생태계 보전에 관한 특별법」 제12조). 생태·경관보전지역에서의 건축 가능 여부 환경부장관은 다음 어느 하나에 해당하는 지역으로서 자연생태·자연경관을 특별히 보전할 필요가 있는 지역을 생태·경관보전지역으로 지정할 수 있습니다(「자연환경보전법」 제12조제1항 및 「자연환경보전법 시행령」 제7조제1항). 자연상태가 원시성을 유지하고 있거나 생물다양성이 풍부해서 보전 및 학술적 연구가치가 큰 지역 지형 또는 지질이 특이해서 학술적 연구 또는 자연경관의 유지를 위해 보전이 필요한 지역 다양한 생태계를 대표할 수 있는 지역 또는 생태계의 표본지역 관계 행정기관의 장이나 특별시장·광역시장·특별자치시장·도지사 또는 특별자치도지사가 자연경관이 수려해서 특별히 보전할 필요가 있다고 추천하는 지역 생태·경관보전지역은 다음과 같이 생태·경관핵심보전구역(이하 “핵심구역”이라 함), 생태·경관완충보전구역(이하 “완충구역”이라 함), 생태·경관전이보전구역(이하 전이구역“이라 함)으로 구분해서 지정될 수 있습니다(「자연환경보전법」 제12조제2항). 핵심구역: 생태계의 구조와 기능의 훼손방지를 위해 특별히 보호가 필요하거나 자연경관이 수려해서 특별히 보호하고자 하는 지역 완충구역: 핵심구역의 연접지역으로서 핵심구역의 보호를 위해 필요한 지역 전이구역: 핵심구역 또는 완충구역에 둘러싸인 취락지역으로서 지속 가능한 보전과 이용을 위해 필요한 지역 건축 가능 여부 누구든지 생태·경관보전지역에서는 건축물의 신축·증축(생태·경관보전지역 지정 당시의 건축연면적의 2배 이상 증축하는 경우에 한정함)으로 자연생태 또는 자연경관의 훼손행위를 해서는 안 됩니다. 다만, 생태·경관보전지역 안에 「자연공원법」에 따라 지정된 공원구역 또는 「문화재보호법」에 따른 문화재(보호구역을 포함)가 포함된 경우에는 「자연공원법」 또는 「문화재보호법」에서 정하는 바에 따릅니다(「자연환경보전법」 제15조제1항제2호). 그러나 완충구역에서는 위 「자연환경보전법」 제15조제1항에도 불구하고 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따른 지목이 대지(생태·경관보전지역 지정 이전의 지목이 대지인 경우만 해당)인 토지에서 다음에서 정하는 규모 이하의 주거·생계 등을 위한 민박사업 시설을 설치할 수 있습니다(「자연환경보전법」 제15조제3항제1호, 「자연환경보전법 시행령」 제14조제1항제1호 및 「자연환경보전법 시행규칙」 제5조).√ 신축 시에는 지상층의 건축연면적이 130㎡ 이하이고 높이가 2층 이하이며 지하층의 건축연면적이 130㎡ 이하
√ 증축·개축 시에는 기존 건축연면적의 2배 이하이고 높이가 2층 이하(다만, 기존 건축물의 연면적이 50㎡ 미만인 때에는 증·개축의 연면적이 130㎡ 이하이고, 기존 건축물의 층수가 3층 이상인 때에는 증·개축의 층수가 동일 층수 이하일 것)
또한, 전이구역에서는 「자연환경보전법」 제15조제1항에도 불구하고 다음의 행위를 할 수 있습니다(「자연환경보전법」 제15조제4항, 「자연환경보전법 시행령」 제15조제1항제1호 및 「자연환경보전법 시행규칙」 제6조제1항).√「자연환경보전법」 제15조제3항 각 호의 행위
「자연환경보전법」 제15조제3항 각 호의 행위√ 전이구역 안에 거주하는 주민의 생활양식의 유지 또는 생활향상 등을 위해 다음에서 정하는 규모 이하의 건축물 등의 설치
가. 신축 시에는 건축연면적이 200㎡ 이하이고 높이가 2층 이하
나. 증축·개축 시에는 건축연면적이 기존 건축연면적의 2.5배 이하이고 건축물의 층수가 2층 이하(다만, 기존 건축물의 연면적의 2.5배가 200㎡ 미만인 때에는 증축·개축의 연면적이 200㎡ 이하이며, 기존 건축물의 층수가 3층 이상인 때에는 증축·개축의 층수가 동일 층수 이하일 것)
위반 시 제재 이를 위반해서 건축물을 건축하면 환경부장관에게 행위중지·원상회복명령을 받게 될 수 있으며, 원상회복이 곤란한 경우에는 대체자연의 조성 등 이에 상응하는 조치를 명령받게 될 수 있습니다(「자연환경보전법」 제17조). 또한, 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「자연환경보전법」 제63조).√ 완충구역 안에서 「자연환경보전법」 제15조제1항제2호를 위반해서 자연생태·자연경관의 훼손행위를 한 경우
「자연환경보전법」 제15조제1항제2호를 위반해서 자연생태·자연경관의 훼손행위를 한 경우√ 전이구역에서 「자연환경보전법」 제15조제1항을 위반하여 자연생태·자연경관을 훼손시킨 경우
「자연환경보전법」 제15조제1항을 위반하여 자연생태·자연경관을 훼손시킨 경우√ 환경부장관 또는 시∙도지사가 지정한 생태∙경관보전지역에서 특정수질유해물질, 폐기물 또는 유독물을 버리는 행위를 한 경우
공원구역에서의 건축 가능 여부 "공원구역"이란 자연공원으로 지정된 구역을 말하는데, "자연공원"이란 국립공원·도립공원·군립공원 및 지질공원을 말합니다(「자연공원법」 제2조제1호 및 제5호). 건축 가능 여부 공원구역에서 공원사업 외에 민박시설 신축·증축·개축·재축 또는 이축은 공원관리청의 허가를 받아야만 할 수 있습니다(「자연공원법」 제23조제1항 본문 및 「자연공원법 시행령」 제17조). 그러나 공원밀집마을지구에서 주거용 건축물을 기존 연면적을 포함하여 200㎡ 미만으로 건축하는 경우에는 공원관리청에 신고하는 것으로 충분합니다(「자연공원법」 제23조제1항 단서 및 「자연공원법 시행령」 제18조제1호 본문).√ 다만, 도로경계선으로부터 10m 이내에 건축하는 경우에는 허가를 받아야 합니다(「자연공원법 시행령」 제18조제1호 단서).
「자연공원법 시행령」 제18조제1호 단서). 위반 시 제재 공원관리청의 허가를 받아야 함에도 불구하고 허가 없이 건축하면 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「자연공원법」 제82조제2호). 한편, 공원관리청에 신고해야 함에도 불구하고 신고 없이 건축하면 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「자연공원법」 제84조제1호). 야생생물 특별보호구역에서의 건축 가능 여부 환경부장관은 멸종위기 야생생물의 보호 및 번식을 위해 특별히 보전할 필요가 있는 지역을 토지소유자 등 이해관계인과 지방자치단체장의 의견을 듣고 관계 중앙행정기관의 장과 협의해서 야생생물 특별보호구역을 지정할 수 있습니다(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제27조제1항). 건축 가능 여부 누구든지 야생생물 특별보호구역에서는 건축물의 신축·증축에 해당하는 훼손행위를 해서는 안 되므로 민박시설을 건축할 수 없습니다. 다만, 「문화재보호법」에 따른 문화재(보호구역을 포함)에 대해서는 「문화재보호법」에서 정하는 바에 따릅니다(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제28조제1항제1호). 위반 시 제재 이를 위반해서 건축물을 신축·증축하면 환경부장관에게 행위중지명령·원상회복명령(원상회복이 곤란한 경우에는 이에 상응하는 조치의 명령)을 받게 될 수 있으며(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제30조), 3년 이하의 징역 또는 300만원 이상 3천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제68조제1항제6호). 상수원보호구역에서의 건축 가능 여부 건축 가능 여부 상수원보호구역에서의 민박사업 시설의 신축·증축·개축·재축·이전은 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말함)의 허가를 받아야만 할 수 있습니다(「수도법」 제7조제4항 본문).|
신축 |
1. 원거주민 또는 상수원보호구역에 6개월 이상 실제 거주하는 주민이 지목이 대(垈)인 토지에 신축하는 경우로서 연면적(하나의 대지에 둘 이상의 건축물을 건축하는 경우에는 연면적의 합계를 말함) 100㎡ 이하의 농가주택(지하층이 농가용 부대창고이면 100㎡ 이하로 하되, 연면적에 포함하지 않음)과 연면적 66㎡ 이하의 부속건축물
2. 상수원보호구역지정 당시부터 계속해서 무주택자인 원거주민으로서 혼인으로 인해 세대주가 된 자가 지목이 대인 토지에 농가주택을 신축하는 경우에는 연면적 132㎡ 이하(지하층이 농가용 부대창고이면 연면적 132㎡ 이하로 하되, 연면적에 포함하지 않음)와 연면적 66㎡ 이하의 부속건축물(이 경우 지하층이 없는 농가주택의 신축은 연면적 154㎡ 이하로 함)
3. 위 1. 및 2.에 따른 원거주민이나 주민이 신축하려는 농가주택은 해당 원거주민이나 주민이 소유하는 농지와 같은 상수원보호구역 또는상수원보호구역과 동일 생활권에 있어야 함 |
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증축·개축·재축 |
기존의 건축물의 용도와 규모의 범위에서의 증축개축·재축·이전을 할 수 있음(
1. 보호구역에 거주하는 주민이 증축하는 경우로서 기존 주택의 면적을 포함해서 100㎡ 이하(지하층이 농가용 부대창고이면 기존의 지하층 면적을 포함해서 100㎡ 이하로 하되, 연면적에 포함하지 않음) 및 기존 부속건축물의 면적을 포함해서 연면적 66㎡ 이하
2. 원거주민이 주택을 증축하는 경우에는 기존 주택의 면적을 포함해서 연면적 132㎡ 이하(지하층이 농가용 부대창고이면 기존의 지하층 면적을 포함해서 132㎡ 이하로 하되, 연면적에 포함하지 않음) 및 기존 부속건축물의 면적을 포함해서 연면적 66㎡ 이하(이 경우 지하층이 없는 주택의 증축은 기존 면적으로 포함해서 연면적 154㎡ 이하로 함) |
위반 시 제재 이를 위반해서 상수원보호구역에서 건축하면 2년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처해집니다(「수도법」 제83조제1호).※ 개별 법령에 따른 건축 제한에 관한 자세한 사항은 이 사이트 (https://www.easylaw.go.kr) 『단독주택건축(신축, 개축)』의 <사전 준비-부지 선정>에서 확인할 수 있습니다.
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