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SMART 생활법률
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- 증축ㆍ대수선 개관
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- 증축ㆍ대수선 개요
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- 증축ㆍ대수선 관련 법령
- 사전 준비
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- 증축ㆍ대수선 가능 여부의 확인
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- 증축ㆍ대수선의 제한
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- 증축ㆍ대수선 지원
- 증축ㆍ대수선 절차
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- 설계 시 검토사항
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- 허가 또는 신고 관련
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- 착공 관련
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- 공사 감리
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- 분쟁해결
- 증축ㆍ대수선 완료 후 절차
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- 사용승인
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- 용도변경
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- 취득세 납부
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- 건축물 등기
- 주택의 관리 및 하자
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- 주택의 유지 및 관리
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- 주택의 하자
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- 주택의 해체
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주택의 구조 및 재료 관련 제한일정한 용도 및 규모의 주택에 대해서는 주택의 안전, 위생 및 방화 등을 위해서 방화구획의 설치, 거실의 채광을 위한 창문 등의 설치, 경계벽 및 바닥의 설치, 건축물의 내화구조, 대규모건축물의 방화벽 및 방화지구의 건축물 등 일정한 제한이 있을 수 있습니다.
구조내력 등 
구조의 안전 확인
「건축법」 제11조제1항에 따른 건축물을 신축하거나 개축하는 경우 해당 건축물의 설계자는 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」에 따라 그 구조의 안전을 확인해야 합니다(「건축법」 제48조제2항 및 「건축법 시행령」 제32조제1항). 위에 따라 구조 안전을 확인한 건축물 중 다음의 어느 하나에 해당하는 건축물의 건축주는 해당 건축물의 설계자로부터 구조 안전의 확인 서류를 받아 「건축법」 제21조에 따른 착공신고를 하는 때에 그 확인 서류를 허가권자에게 제출해야 합니다. 다만, 표준설계도서에 따라 건축하는 건축물은 제외합니다(「건축법 시행령」 제32조제2항).1. 층수가 2층[주요구조부인 기둥과 보를 설치하는 건축물로서 그 기둥과 보가 목재인 목구조 건축물의 경우에는 3층] 이상인 건축물
2. 연면적이 200제곱미터 이상(목구조 건축물의 경우에는 500제곱미터)인 건축물
※ 다만, 창고, 축사, 작물 재배사는 제외합니다.
3. 높이가 13미터 이상인 건축물
4. 처마높이가 9미터 이상인 건축물
5. 기둥과 기둥 사이의 거리가 10미터 이상인 건축물
6. 한쪽 끝은 고정되고 다른 끝은 지지(支持)되지 않은 구조로 된 보·차양 등이 외벽의 중심선으로부터 3미터 이상 돌출된 건축물 및 특수한 설계·시공·공법 등이 필요한 건축물로서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 구조로 된 건축물
7. 단독주택 및 공동주택
구조의 계산 「건축법」 제48조제2항에 따라 구조의 안전을 확인해야 하는 건축물의 구조계산은 「건축구조기준」(국토교통부 고시 제2022-570호, 2022. 10. 11. 발령·시행)에서 정하는 구조계산법에 따릅니다(「건축법」 제48조제3항 및 「건축물의 구조기준 등에 관한 규칙」 제9조의2). 위반 시 제재 대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로의 설치 통로의 설치 건축물의 대지 안에는 그 건축물 바깥쪽으로 통하는 주된 출구와 지상으로 통하는 피난계단 및 특별피난계단으로부터 도로 또는 공지(공원, 광장이나 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 피난 및 소화를 위해서 해당 대지의 출입에 지장이 없는 것을 말함)로 통하는 통로를 단독주택의 경우 유효 너비 0.9미터 이상으로 설치해야 합니다(「건축법 시행령」 제41조제1항제1호가목). 창문 등의 차면시설 설치 차면시설의 설치 거실 등의 방습 거실 설치 또는 방습을 위한 조치 「건축법」 제49조제2항 본문에 따라 건축물의 최하층에 있는 거실(바닥이 목조인 경우만 해당)의 바닥의 높이는 지표면으로부터 45센티미터 이상으로 해야 합니다. 다만, 지표면을 콘크리트바닥으로 설치하는 등 방습을 위한 조치를 하는 경우에는 그렇지 않습니다(「건축법」 제49조제2항, 「건축법 시행령」 제52조제1호 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조제1항). 계단·복도 및 출입구의 설치 계단의 기준 및 설치 「건축법」 제49조제2항 본문에 따라 연면적 200제곱미터를 초과하는 건축물에 설치하는 계단은 다음에서 정하는 기준에 적합해야 합니다(「건축법」 제49조제2항, 「건축법 시행령」 제48조제1항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제1항).1. 높이가 3미터를 넘는 계단에는 높이 3미터 이내마다 유효너비 120센티미터 이상의 계단참을 설치할 것
2. 높이가 1미터를 넘는 계단 및 계단참의 양옆에는 난간(벽 또는 이에 대치되는 것을 포함)을 설치할 것
3. 너비가 3미터를 넘는 계단에는 계단의 중간에 너비 3미터 이내마다 난간을 설치할 것. 다만, 계단의 단높이가 15센티미터 이하이고, 계단의 단너비가 30센티미터 이상인 경우에는 그렇지 않습니다.
4. 계단의 유효 높이(계단의 바닥 마감면부터 상부 구조체의 하부 마감면까지의 연직방향의 높이를 말함)는 2.1 미터 이상으로 할 것
위 규정에 따라 계단을 설치하는 경우 계단 및 계단참의 너비(옥내계단에 한정함), 계단의 단높이 및 단너비의 칫수는 다음의 기준에 적합해야 합니다. 이 경우 돌음계단의 단너비는 그 좁은 너비의 끝부분으로부터 30센티미터의 위치에서 측정합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제15조제2항).1. 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제15조제2항제1호부터 제3호까지의 건축물 외 건축물의 계단으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 층의 계단인 경우에는 계단 및 계단참은 유효너비를 120센티미터 이상으로 할 것
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제15조제2항제1호부터 제3호까지의 건축물 외 건축물의 계단으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 층의 계단인 경우에는 계단 및 계단참은 유효너비를 120센티미터 이상으로 할 것
계단을 설치하려는 층이 지상층인 경우: 해당 층의 바로 위층부터 최상층(상부층 중 피난층이 있는 경우에는 그 아래층을 말함)까지의 거실 바닥면적의 합계가 200제곱미터 이상인 경우 계단을 설치하려는 층이 지하층인 경우: 지하층 거실 바닥면적의 합계가 100제곱미터 이상인 경우2. 그 밖의 계단인 경우에는 계단 및 계단참의 너비를 60센티미터 이상으로 할 것
1. 경사도는 1:8을 넘지 않을 것
2. 표면을 거친 면으로 하거나 미끄러지지 않는 재료로 마감할 것
3. 경사로의 직선 및 굴절부분의 유효너비는 「장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률」이 정하는 기준에 적합할 것
방화구획의 설치 방화구획의 설치 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1천 제곱미터를 넘는 것은 다음의 구조물로 구획(이하 "방화구획"이라 한다)해야 하지만, 단독주택에 대해서는 앞의 규정을 적용하지 않거나 그 사용에 지장이 없는 범위에서 완화되어 적용될 수 있습니다(「건축법」 제49조제2항, 「건축법 시행령」 제46조제1항 및 제2항제7호).1. 내화구조로 된 바닥 및 벽
거실의 채광·환기를 위한 창문 등의 설치 채광을 위한 창문 등의 면적 단독주택의 거실에는 채광을 위한 창문 등이나 설비를 설치해야 하는데, 채광을 위해서 설치하는 창문 등의 면적은 그 거실의 바닥면적의 10분의 1 이상이어야 합니다(「건축법」 제49조제2항, 「건축법 시행령」 제51조제1항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제17조제1항 본문).※ 다만, 거실의 용도에 따라 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 별표 1의3에 따른 조도 이상의 조명장치를 설치하는 경우에는 그렇지 않습니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제17조제1항 단서).
환기를 위한 창문 등의 면적 단독주택의 거실에는 환기를 위한 창문 등이나 설비를 설치해야 하는데, 환기를 위해서 설치하는 창문 등의 면적은 그 거실의 바닥면적의 20분의 1 이상이어야 합니다(「건축법」 제49조제2항, 「건축법 시행령」 제51조제1항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제17조제2항 본문).※ 다만, 기계환기장치 및 중앙관리방식의 공기조화설비를 설치하는 경우에는 그렇지 않습니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제17조제2항 단서).
☞ 위 규정을 적용하는데 있어서 수시로 개방할 수 있는 미닫이로 구획된 2개의 거실은 이를 1개의 거실로 봅니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제17조제3항).
소방관 진입창의 설치 소방관 진입창의 설치 건축물의 11층 이하의 층에는 다음 기준에 따라 소방관이 진입할 수 있는 창을 설치하고, 외부에서 주야간에 식별할 수 있는 표시를 해야 합니다(「건축법」 제49조제3항, 「건축법 시행령」 제51조제4항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제18조의 2).1. 2층 이상 11층 이하인 층에 각각 1개소 이상 설치할 것(소방관이 진입할 수 있는 창의 가운데에서 벽면 끝까지의 수평거리가 40미터 이상인 경우에는 40미터 이내마다 소방관이 진입할 수 있는 창을 추가로 설치해야 함).
2. 소방차 진입로 또는 소방차 진입이 가능한 공터에 면할 것
3. 창문의 가운데에 지름 20센티미터 이상의 역삼각형을 야간에도 알아볼 수 있도록 빛 반사 등으로 붉은색으로 표시할 것
4. 창문의 한쪽 모서리에 타격지점을 지름 3센티미터 이상의 원형으로 표시할 것
5. 창문의 크기는 폭 90센티미터 이상, 높이 1.2미터 이상으로 하고, 실내 바닥면으로부터 창의 아랫부분까지의 높이는 80센티미터 이내로 할 것
6. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 유리를 사용할 것가. 플로트판유리로서 그 두께가 6밀리미터 이하인 것나. 강화유리 또는 배강도유리로서 그 두께가 5밀리미터 이하인 것다. 가목 또는 나목에 해당하는 유리로 구성된 이중 유리로서 그 두께가 24밀리미터 이하인 것
※ 다만 , 「건축법」제46조제4항 및 제5항 따른 대피공간을 설치한 아파트, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제2항에 따른 비상용승강기를 설치한 아파트의 경우에는 그렇지 않습니다.
「건축법」제46조제4항 및 제5항 따른 대피공간을 설치한 아파트, 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제15조제2항에 따른 비상용승강기를 설치한 아파트의 경우에는 그렇지 않습니다. 경계벽 및 바닥의 설치 경계벽의 설치 단독주택 중 다가구주택의 각 가구 간 경계벽(「건축법 시행령」 제2조제14호 후단에 따라 거실·침실 등의 용도로 쓰지 않는 발코니 부분은 제외)에 설치하는 경계벽은 내화구조로 하고, 지붕밑 또는 바로 위층의 바닥판까지 닿게 해야 합니다(「건축법」 제49조제4항, 「건축법 시행령」 제53조제1항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제1항). 위 규정에 따른 경계벽은 소리를 차단하는데 장애가 되는 부분이 없도록 다음 어느 하나에 해당하는 구조로 해야 합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제2항 본문).1. 철근콘크리트조·철골철근콘크리트조로서 두께가 10센티미터 이상인 것
2. 무근콘크리트조 또는 석조로서 두께가 10센티미터(시멘트모르타르·회반죽 또는 석고플라스터의 바름두께를 포함한다)이상인 것
3. 콘크리트블록조 또는 벽돌조로서 두께가 19센티미터 이상인 것
4. 위 1 부터 3 외에 국토교통부장관이 정해서 고시하는 기준에 따라 국토교통부장관이 지정하는 자 또는 한국건설기술연구원장이 실시하는 품질시험에서 그 성능이 확인된 것
5. 한국건설기술연구원장이 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제27조제1항에 따라 정한 인정기준에 따라 인정하는 것
※ 다만, 다가구주택의 세대 간의 경계벽인 경우에는 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조에 정하는 바에 따릅니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제2항 단서).
「주택건설기준 등에 관한 규정」 제14조에 정하는 바에 따릅니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제2항 단서). 바닥의 설치 단독주택 중 다가구주택의 가구·세대 등 간 소음방지를 위한 바닥은 경량충격음(비교적 가볍고 딱딱한 충격에 의한 바닥충격음을 말함)과 중량충격음(무겁고 부드러운 충격에 의한 바닥충격음을 말함)을 차단할 수 있는 구조로 해야 합니다(「건축법」 제49조제4항, 「건축법 시행령」 제53조제2항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제19조제3항). 건축물의 내화구조 건축물의 내화구조 다음 어느 하나에 해당하는 건축물(제2호에 해당하는 건축물로서 2층 이하인 건축물은 지하층 부분만 해당)의 주요구조부와 지붕은 내화구조로 해야 합니다(「건축법」 제50조제1항 본문 및 「건축법 시행령」 제56조제1항 본문).1. 건축물의 2층이 단독주택 중 다중주택 및 다가구주택의 용도로 쓰는 건축물로서 그 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 400제곱미터 이상인 건축물
2. 3층 이상인 건축물 및 지하층이 있는 건축물. 다만, 단독주택(다중주택 및 다가구주택은 제외) 용도로 쓰는 건축물은 제외합니다.
대규모 건축물의 방화벽 일반건축물 연면적 1천 제곱미터 이상인 건축물은 방화벽으로 구획하되, 각 구획된 바닥면적의 합계는 1천 제곱미터 미만이어야 합니다(「건축법」 제50조제2항 및 「건축법 시행령」 제57조제1항 본문).※ 다만, 주요구조부가 내화구조이거나 불연재료인 건축물과 단독주택(다중주택 및 다가구주택은 제외)의 용도로 쓰는 건축물의 경우에는 그렇지 않습니다(「건축법 시행령」 제57조제1항 단서).
1. 내화구조로서 홀로 설 수 있는 구조일 것
2. 방화벽의 양쪽 끝과 윗쪽 끝을 건축물의 외벽면 및 지붕면으로부터 0.5미터 이상 튀어 나오게 할 것
3. 방화벽에 설치하는 출입문의 너비 및 높이는 각각 2.5미터 이하로 하고, 해당 출입문에는 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제26조에 따른 방화문을 설치할 것
「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제26조에 따른 방화문을 설치할 것 목조건축물 연면적 1천 제곱미터 이상인 목조 건축물의 구조는 그 외벽 및 처마밑의 연소할 우려가 있는 부분을 방화구조로 하되, 그 지붕은 불연재료로 해야 합니다(「건축법」 제50조제2항, 「건축법 시행령」 제57조제3항 및 「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제22조제1항). “연소할 우려가 있는 부분”이란 인접대지경계선·도로중심선 또는 동일한 대지안에 있는 2동 이상의 건축물(연면적의 합계가 500제곱미터 이하인 건축물은 이를 하나의 건축물로 봄) 상호의 외벽 간의 중심선으로부터 1층에 있어서는 3미터 이내, 2층 이상에 있어서는 5미터 이내의 거리에 있는 건축물의 각 부분을 말합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제22조제2항 본문).※ 다만, 공원·광장·하천의 공지나 수면 또는 내화구조의 벽이나 그 밖에 이와 유사한 것에 접하는 부분을 제외합니다(「건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙」 제22조제2항 단서).
방화지구의 건축물 방화지구의 건축물 연면적 30제곱미터 미만인 단층 부속건축물로서 외벽 및 처마면이 내화구조 또는 불연재료로 된 것은 그 주요구조부 및 외벽을 내화구조로 하지 않을 수 있습니다(「건축법」 제51조제1항 및 「건축법 시행령」 제58조제1호).하단 영역
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