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단독주택건축(증축ㆍ대수선)

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 건폐율 및 용적률
건폐율 및 용적률의 개념 주소복사 즐겨찾기에추가
“건폐율”이란?
“건폐율”이란 대지면적에 대한 건축면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 건축면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(규제「건축법」 제55조 참조).
건축면적은 원칙적으로 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정하며, 외벽이 없는 경우에는 외곽 부분의 기둥의 중심선으로 둘러싸인 부분의 수평투영면적으로 산정합니다(규제「건축법 시행령」 제119조제1항제2호 참조).
“용적률”이란?
“용적률”이란 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 함)의 비율을 말합니다(규제「건축법」 제56조 참조).
연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 산정하되, 용적률을 산정할 때에는 지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 쓰는 면적 등 「건축법 시행령」에서 정하는 면적은 제외합니다(「건축법 시행령」 제119조제1항제4호 참조).
※ 건폐율 및 용적률의 개념, 기준 등에 관한 내용은 이 사이트 『단독주택건축(신축·개축)』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.
건폐율 및 용적률의 최대한도 확인 주소복사 즐겨찾기에추가
증축의 경우
건축면적을 늘리는 증축을 하려는 경우에는 증축 후의 건축면적 합계가 해당 대지에 적용되는 건폐율의 최대한도에 적합한지를 확인해야 합니다(규제「건축법」 제55조 및 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조 참조).
연면적을 늘리는 증축을 하려는 경우에는 증축 후의 연면적 합계가 해당 대지에 적용되는 용적률의 최대한도에 적합한지를 확인해야 합니다(규제「건축법」 제56조 및 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조 참조).
대지에 둘 이상의 건축물이 있는 경우에는 증축하려는 건축물만을 기준으로 하지 않고 대지 안의 건축물 전체의 건축면적 합계 및 연면적 합계를 기준으로 건폐율 및 용적률을 산정해야 합니다(규제「건축법」 제55조 및 제56조 참조).
층수 또는 높이를 늘리는 증축의 경우에도 건축면적 또는 연면적이 함께 증가하는 경우에는 증축 후의 건폐율 및 용적률을 함께 검토해야 합니다(규제「건축법 시행령」 제2조제2호, 규제「건축법」 제55조 및 제56조 참조).
대수선의 경우
대수선은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 「건축법 시행령」 제3조의2로 정하는 것을 말하므로, 대수선만으로 건축면적 또는 연면적이 증가하지 않는 경우에는 건폐율 또는 용적률의 산정 결과가 달라지지 않을 수 있습니다(규제「건축법」 제2조제1항제9호 참조).
※ 다만, 대수선과 함께 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 공사가 이루어지는 경우에는 그 부분이 증축에 해당하는지를 별도로 검토해야 합니다(규제「건축법」 제2조제1항제8호·제9호 및 규제「건축법 시행령」 제2조제2호 참조).
용도지역별 최대한도의 확인
규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조는 용도지역별 건폐율의 최대한도를 정하고 있으며, 실제 적용되는 비율은 각 지방자치단체의 도시·군계획조례에서 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항 참조).
규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조는 용도지역별 용적률의 최대한도를 정하고 있으며, 실제 적용되는 비율은 각 지방자치단체의 도시·군계획조례에서 정합니다(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조제1항 참조).
따라서 증축 가능 여부를 검토할 때에는 해당 대지의 용도지역을 확인한 후, 관계 법령 및 해당 지방자치단체의 도시·군계획조례에서 정한 건폐율 및 용적률 기준을 함께 확인해야 합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제77조제1항 및 제78조제1항 참조).
※ 용도지역별 최대한도에 관한 내용은 이 사이트 『단독주택건축(신축·개축)』 콘텐츠에서 확인할 수 있습니다.
기존의 건축물에 대한 특례 주소복사 즐겨찾기에추가
기존 부적합 건축물의 대수선
다음의 어느 하나에 해당하는 사유로 인하여 기존 건축물이 건축제한·건폐율 또는 용적률 규정에 부적합하게 된 경우에도 대수선은 건폐율·용적률이 증가되지 않는 범위에서 할 수 있습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제1항).
1. 법령 또는 도시·군계획조례의 제정·개정
2. 도시·군관리계획의 결정·변경 또는 행정구역의 변경
3. 도시·군계획시설의 설치, 도시·군계획사업의 시행 또는 「도로법」에 의한 도로의 설치
기존 건축물이 용적률 기준에 부적합한 경우에는 용적률이 증가하지 않는 범위에서 대수선할 수 있는지 여부를 우선 검토해야 합니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제1항 참조).
건폐율 부적합 건축물의 증축
기존 건축물이 건폐율 기준에 부적합한 경우에는 건폐율이 증가하지 않는 범위에서 증축할 수 있습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제2항제1호 참조).
건폐율 적합 건축물의 증축
기존 건축물이 건폐율 기준에 적합한 경우에는 건폐율 기준을 초과하지 않는 범위에서 증축할 수 있습니다(규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제93조제2항제2호 참조).
위반 시 제재
증축 후 건축물이 건폐율 또는 용적률 기준에 적합하지 않은 경우에는 건축허가 또는 건축신고가 제한될 수 있으며, 위반하여 건축한 경우에는 공사의 중지, 건축물의 개축 또는 이전, 그 밖에 필요한 처분이나 조치의 대상이 될 수 있습니다(규제「건축법」 제11조, 제14조, 제55조, 제56조 및 규제「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제133조제1항제9호·제10호 참조).
※ 허가권자는 법령의 제정·개정이나 그 밖에 「건축법 시행령」 제6조의2제1항 각 호의 사유로 대지나 건축물이 「건축법」에 맞지 아니하게 된 경우에는 「건축법 시행령」 제6조의2제2항에서 정하는 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 바에 따라 건축을 허가할 수 있습니다(「건축법」 제6조).
이 정보는 2026년 7월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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