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점포준비

 점포계약
상가건물 임대차계약이 종료된 경우 권리금을 회수하는 것은 임차인에게 중요한 문제가 됩니다.「상가건물 임대차보호법」이 임차인의 권리금 회수기회를 보호하고 있지만, 임차인은 권리금 회수기회를 최대한 보장받기 위하여 임대인과 권리금 회수에 관한 사항을 별도로 약정하고 그 내용을 임대차계약서에 기재하는 것이 좋습니다.

점포 임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생기고, 대항력을 갖추면 건물이 다른 사람에게 양도되거나 경매 또는 공매가 되더라도 새로운 상가건물소유자에게 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다.
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※ 세탁소 입지 선정 시 참고사항
세탁소의 입지는 유동인구가 많은 곳이 좋으나 주요 고객층을 고려해 볼 때 사업장의 존재를 각인 시킬 수 있는 아파트, 오피스텔 부근이 좋을 수 있습니다.
보통 세탁소는 1000세대를 기준으로 창업의 상권범위를 선정하고 있으나 최근 양적으로 팽창하고 있는 상황입니다. 소자본 창업으로 시작하는 경우가 대다수이므로, 큰 수익성을 기대하기 보다는 장기간 안정적으로 운영할 수 있는 전략을 수립하는 것이 바람직합니다. 따라서 입지 또한 장기간 안정적으로 운영할 수 있는 수요가 존재하는 곳인지 확인해야 합니다.
타업종 창업에 비해 소자본 창업이 가능하며, 보통 창업자의 대부분은 자신의 세탁기술을 기반으로 창업을 하고 있으므로 다른 점포와 차별화를 두기가 쉽지 않은 업종이기도 합니다. 특히 대단위 아파트와 같은 지역에 창업을 하는 경우가 많은데, 경쟁점포가 생길 경우 수익성은 급속히 저하될 수 있다는 점도 염두에 두어야 합니다.
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개념
“상가건물 임대차계약”이란 임대인이 상가건물의 전부나 일부를 임차인에게 사용수익하게 하고, 임차인은 그에 대한 대가로 차임을 지급할 것을 약정하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조 참조).
계약서 작성
임대차계약서에는 다음의 사항이 기재되어야 합니다(규제「공인중개사법」 제26조제1항규제「공인중개사법 시행령」 제22조제1항).
거래당사자의 인적 사항
물건의 표시
계약일
거래금액계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항
물건의 인도일시
권리이전의 내용
계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한
중개대상물확인설명서 발급일자
그 밖의 약정내용
계약기간
기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차의 기간은 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지 임대차 계약은 존속하는 것으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제2항).
권리금에 관한 특약
“권리금”이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 사람 또는 영업을 하려는 사람이 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3제1항).
권리금의 회수는 전 임차인에게 권리금을 지급하고 세탁소를 운영하는 임차인에게 중요한 문제가 됩니다.
임차인은 권리금 회수기회를 최대한 보장받기 위하여 권리금 회수에 관한 사항을 임대인과 약정하고, 그 내용을 임대차계약서에 기재하는 것이 좋습니다.
※ 권리금에 대한 자세한 내용은 이 사이트 『상가건물 임대차』의 <임대차의 종료 ― 투하 비용의 회수 ― 권리금>에서 확인할 수 있습니다.
※ 상가건물 임대차계약서 작성 및 특약사항 등에 관한 더 자세한 사항은 이 사이트 『상가건물 임대차』의 <상가건물 임대차계약 ― 임대차계약 ― 임대차계약서의 작성>에서 확인할 수 있습니다.
보증금 보호를 위한 조치 주소복사 즐겨찾기에추가
대항요건의 완비
개념
“대항력”이란 임차인이 제3자, 즉 임차상가의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항 참조).
대항력 발생요건
임차인은 임차등기를 하지 않더라도 ① 건물의 인도를 받고, ② 사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 대항력이 생깁니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항).
효력
대항력을 갖춘 상가건물 임차인은 임차건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제3조제2항 참조).
임차건물에 경매가 실시된 경우 임차건물이 매각되면 임차권은 소멸합니다. 다만 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력이 있는 임차권은 그렇지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제8조).
우선변제권
개념
“우선변제권”이란 임차인이 일정 요건을 갖출 경우 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항 참조).
우선변제권의 요건
① 대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), ② 임대차계약서상의 확정일자를 받은 경우 임차인은 우선변제권을 가지게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
확정일자
“확정일자”란, 관할 세무서장이 임대차계약서가 존재함을 인정한 날짜를 말합니다[「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」(국세청 훈령 제2015호, 2013. 12. 7. 발령·시행) 제2조제3호].
신규로 사업자등록을 신청하는 임차인은 사업자등록신청서, 임대차계약서 원본, 건물의 일부를 임차한 경우 해당 부분의 도면, 본인 신분증을 관할 세무서장에게 제출해 확정일자를 받을 수 있습니다(「상가건물임대차보호법 관련 확정일자 부여 및 열람제공에 관한 규정」 제7조제1항 및 제8조제2항 참조).
※ 보증금을 돌려받지 못한 경우
(질문) 임대차기간이 만료되어 다른 가게로 이사를 하려는데 새로운 세입자를 구하지 못했다는 이유로 보증금을 돌려받지 못하고 있습니다. 어떻게 해야 하나요?
(답변) 임대차기간이 만료되었음에도 돈을 돌려받지 못한 경우 임차권 등기명령제도를 이용하면 됩니다.
임차권 등기명령제도의 개념
일반적으로 보증금을 돌려받기 위해서는 대항요건을 갖추고(건물 인도, 사업자등록 신청), 임차한 건물을 계속 사용하는 것을 요건으로 하고 있기 때문에 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 종전에 취득했던 대항력 및 우선변제권을 상실하게 되어 보증금을 돌려받기 어려워집니다.
이러한 문제를 해결하기 위한 제도가 “임차권 등기명령제도”로서, 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차주택에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항 참조).
신청요건
① 임대차가 끝난 후 ② 보증금을 반환받지 못한 임차인이 상가건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시군 법원에 임차권 등기명령을 신청하면 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
관할 법원은 임차권 등기명령의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 “결정”으로 내려집니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항 제281조제1항).
효력
임차권 등기명령 결정의 집행에 따라 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).
다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후 이사를 가는 등의 이유로 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권에는 변함이 없게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).
따라서, 임차권등기명령결정의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 수 없습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
※ 그 밖에 상가건물 임대차보증금 보호 등에 관한 더 자세한 사항은 이 사이트 < 상가건물 임대차 ㅡ 보증금의 보호>에서 확인할 수 있습니다.
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

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  • 이 정보는 2017년 08월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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