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아파트 하자보수의 청구

 하자의 책임
사업주체는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임)을 집니다.

담보책임기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정해집니다.
하자의 책임 주소복사 즐겨찾기에추가
아파트의 관리 방법과 기준, 하자담보책임에 관한 「주택법」「공동주택관리법」의 특별한 규정은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 저촉되어 구분소유자의 기본적인 권리를 해치지 않는 범위에서 효력이 있습니다(「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제2조의2).
※ 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 주택법 제46조제1항 등 위헌제청(3항, 부칙 제3조)
「주택법」 부칙 제3항은 ‘법 시행 전에 사용검사나 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임이나 하자보수에 관하여는 「주택법」 제46조의 개정규정을 적용한다’고 하고 있어, 「주택법」이 시행되기 전에 사용검사나 사용승인을 받았다면 그 하자가 발생한 시점이 「주택법」이 시행되기 전이라 하더라도 2005. 5. 26. 개정된 「주택법」을 적용하도록 하였다. 그런데 신법이 시행되기 전에 이미 하자가 발생하였으나, 구법(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률)에 따르면 10년의 하자담보기간 내이지만 신법에 의할 때 내력구조가 아니어서 1 내지 4년의 하자담보기간이 이미 경과된 경우, 공동주택의 소유자로서는 구법 질서 아래에서 이미 형성된 하자담보청구권이 소급적으로 박탈되는 결과가 된다. 이는 소유자가 구법에 따라 적법하게 지니고 있던 신뢰를 심각하게 침해하는 것인 반면, 개정된 「주택법」이 추구하는 공익은 중대한 것이라 보기는 어렵다. 따라서 신법이 시행된 이후에 하자가 발생한 경우뿐만 아니라 이미 구법 아래에서 발생한 하자까지 소급하여 신법을 적용하게 할 필요성이 크지 않다. 그러므로 구법 아래에서 하자가 발생한 경우에 공동주택 소유자들이 지녔던 신뢰이익의 보호가치, 부칙 제3항이 진정소급입법으로서 하자담보청구권을 박탈하는 점에서의 침해의 중대성, 신법을 통하여 실현하고자 하는 공익목적의 중요성 정도를 종합적으로 비교형량 하여 볼 때, 부칙 제3항이 신법 시행 전에 발생한 하자에 대하여서까지 「주택법」을 적용하도록 한 것은 당사자의 신뢰를 「헌법」에 위반된 방법으로 침해하는 것으로서, 신뢰보호원칙에 위배된다.
다만, 2005년 5월 26일 전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 아파트에 관하여는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제9조에 따라 하자담보책임을 물을 수 있습니다.
※ 대법원 2009. 2. 26. 선고 2007다83908 판결
개정 「주택법」의 시행 전에 「주택법」 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 규제「건축법」 제18조의 규정에 의한 사용승인을 얻은 공동주택의 담보책임 및 하자보수에 관하여도 제46조의 개정 규정을 적용하도록 한 개정 「주택법」 부칙 제3항이 헌법재판소 2008. 7. 31. 선고 2005헌가16 결정에 의하여 위헌 무효라고 선언됨으로써 그 효력이 상실되었고, 또한 사용검사 또는 사용승인은 집합건물의 건축이 완성된 후에 이루어지고 그 후에 바로 피분양자인 구분소유자에게 인도되는데 하자발생의 원인이 되는 부실공사 등 공사의 잘못은 이미 그 때에 모두 발생되어 있어 그 당시에 적용되는 하자담보책임에 관한 법률을 일률적으로 적용하여 담보책임 등을 묻는 것이 신뢰보호나 공평의 견지에서 타당하므로, 개정 집합건물법 부칙 제6조 시행 이전에 사용검사 또는 사용승인을 받은 공동주택에 관하여 그 구분소유자가 집합건물법에 따라 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하는 경우에는 그 담보책임 및 하자보수에 관하여 개정 주택법46조를 적용할 수 없고, 따라서 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 민법667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다 할 것이다.
기록에 의하면 원고는 이 사건 아파트의 분양자인 위 피고들을 상대로 집합건물법 제9조에 의하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하고 있음이 분명하고, 원심이 인정한 바와 같이 이 사건 아파트는 집합건물법 부칙 개정 이전인 1995. 4. 25. 사용검사를 받았으므로, 이 사건 아파트에 관하여는 집합건물법 부칙 제6조의 개정에도 불구하고 개정 주택법의 적용이 없고 종전과 마찬가지로 집합건물법 제9조 및 그에 의해 준용되는 민법667조 내지 제671조에 따라 하자담보책임의 내용 및 범위가 결정된다고 할 것이다.그런데 원심이, 이 사건에 대하여 개정 주택법이 적용된다고 본 것은 잘못이라 할 것이나, 집합건물법 제9조에 의하여 준용되는 민법 제671조에서 정한 하자보수 및 그에 갈음한 손해배상청구권은 내력구조부에 발생한 모든 하자를 대상으로 하는 것이므로, 같은 취지의 원심의 판단은 결론에 있어서 정당하다.
공동주택관리법」상 하자담보책임 주소복사 즐겨찾기에추가
하자담보책임
사업주체(규제「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 「공동주택관리법」 제35조제1항제2호에 따른 행위와 「주택법」 제66조제1항에 따른 리모델링을 수행한 시공자를 포함)는 공동주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임(시공자는 수급인의 담보책임을 말함)을 집니다(「공동주택관리법」 제36조제1항).
※ “하자”란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하(沈下)·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(「공동주택관리법」 제36조제3항).
※ “사업주체”란 규제「주택법」 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조성사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자 또는 대지조성사업자 및 그 밖에 「주택법」에 따라 주택건설사업 또는 대지조성사업을 시행하는 자를 말합니다(「주택법」 제2조제10호).
담보책임의 기간(이하 “담보책임기간”이라 함)은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년(규제「주택법」 제38조에 따른 장수명 주택의 경우에는 15년)의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 다음의 날부터 기산합니다(「공동주택관리법」 제36조제2항).
전유부분: 입주자에게 인도한 날
공용부분: 규제「주택법」 제49조에 따른 사용검사일(「주택법」 제49조제4항 단서에 따라 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 「주택법」 제49조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 그 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말함) 또는 규제「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일
손해배상책임
사업주체는 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공동주택관리법」 제37조제2항).
하자의 범위 및 하자담보책임기간 주소복사 즐겨찾기에추가
시설공사별 하자
시설공사별 하자는 공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제2호).
사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 다음과 같습니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제2호 및 별표 4).

구 분

기간

시설공사

세부공종

1. 마감공사

미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사, 옥내가구공사, 주방기구공사, 가전제품

2년

2. 옥외급수·위생 관련 공사

공동구공사, 저수조(물탱크)공사, 옥외위생(정화조) 관련 공사, 옥외 급수 관련공사

3년

3. 난방·냉방·환기, 공기조화 설비공사

열원기기설비공사, 공기조화기기설비공사, 닥트설비공사, 배관설비공사, 보온공사, 자동제어설비공사, 온돌공사(세대매립배관 포함), 냉방설비공사

4. 급·배수 및 위생설비공사

급수설비공사, 온수공급설비공사, 배수·통기설비공사, 위생기구설비공사, 철 및 보온공사, 특수설비공사

5. 가스설비공사

가스설비공사, 가스저장시설공사

6. 목공사

구조체 또는 바탕재공사, 수장목공사

7. 창호공사

창문틀 및 문짝공사, 창호철물공사, 창호유리공사, 커튼월공사

8. 조경공사

식재공사, 조경시설물공사, 관수 및 배수공사, 조경포장공사, 조경부대시설공사, 잔디심기공사, 조형물공사

9. 전기 및 전력설비공사

배관·배선공사, 피뢰침공사, 동력설비공사, 수·변전설비공사, 수·배전공사, 전기기기공사, 발전설비공사, 승강기설비공사, 인양기설비공사, 조명설비공사

10. 신재생 에너지 설비공사

태양열설비공사, 태양광설비공사, 지열설비공사, 풍력설비공사

11. 정보통신공사

통신·신호설비공사, TV공청설비공사, 감시제어설비공사, 가정자동화설비공사, 정보통신설비공사

12. 지능형 홈네트워크 설비 공사

홈네트워크망공사, 홈네트워크기기공사, 단지공용시스템공사

13. 소방시설공사

소화설비공사, 제연설비공사, 방재설비공사, 자동화재탐지설비공사

14. 단열공사

벽체, 천장 및 바닥의 단열공사

15. 잡공사

옥내설비공사(우편함, 무인택배시스템 등), 옥외설비공사(담장, 울타리, 안내시설물 등), 금속공사

16. 대지조성공사

토공사, 석축공사, 옹벽공사(토목옹벽), 배수공사, 포장공사

5년

17. 철근콘크리트공사

일반철근콘크리트공사, 특수콘크리트공사, 프리캐스트콘크리트공사, 옹벽공사(건축옹벽), 콘크리트공사

18. 철골공사

일반철골공사, 철골부대공사, 경량철골공사

19. 조적공사

일반벽돌공사, 점토벽돌공사, 블록공사

20. 지붕공사

지붕공사, 홈통 및 우수관공사

21. 방수공사

방수공사

내력구조부별 하자
내력구조부별 하자는 공동주택 구조체의 일부 또는 전부가 붕괴된 경우 또는 공동주택의 구조안전상 위험을 초래하거나, 그 위험을 초래할 우려가 있는 정도의 균열·침하 등의 결함이 발생한 경우를 말합니다(「공동주택관리법 시행령」 제37조제1호).
내력구조부별(규제「건축법」 제2조제1항7호에 따른 건물의 주요구조부를 말함) 하자담보책임기간은 10년입니다(「공동주택관리법 시행령」 제36조제1항제1호).
민원성 의견은 국민신문고 일반민원신청을 이용하시기 바랍니다.

기타 의견

  • Wumul
    2017.06.12
       댓글
    오피스텔계약을 했습니다
    계약서에 하자보수는법정기일이라고 명시되어있고 인테리어및 소모품은 하자보수는 1개월 이라고 추가기제되어있습니다.
    분양사무소에 구두로 확인시 시공문제의 하자는 6개월사이에 처리해준다 하였는데 법정기간과 차이가 나보여 따로 하자보증계약을물어봤더니 계약서는없고 관리소장이 생기면 그때 말하면된자고만 하네요 집구매시 미리 하자보수 부분에 정보는
    듣지못했습니다.입주전에 하자 보증부분에대한 계약절차는 어떻게될까요
  • 빨리부탁요
    2017.04.22
       댓글
    아파트에 거주중인 사람입니다.

    저희집이 3층인데 4층으로 인해 물이 새는 바람에 벽지가 젖고 가라앉는 일이 생겼습니다. 그런데 위층 집주인은 자신은 돈을 물려주기 싫다며 모른체하고있습니다.

    저희 아파트는 리모델링 등을 하면서 이런 일이 많았다고 합니다. 그럴떄면 항상 윗집에서 밑층에대해 벽지 보상을 해줬다고합니다. 저희 또한 밑층에 보상을 해주었구오.

    모든 동주민들이 이런 집주인은 처음본다고 하네요. 위층에는 전세를 살고계셔서 어찌할줄 몰라하구 집주인은 거주하지않지만 모른체만하네요. 어제는 반만주겠다라고하는데 도저히 이건아닌 거 같습니다.

    확실히 돈을 받을 수 있는 법 좀 부탁드립니다. 법령이나 규칙 같은 것도 있다면 꼭 좀 부탁드립니다. 100만원가까이 가는 거다보니 꼭 받아야해서 꼭 부탁드립니다.
  • 공인 중개사
    2017.02.25
       댓글
    안녕하세요

    용인에서 아파트 전문 공인 중개사로 활동하고 있는 2년차 신입입니다.

    다름이 아니라 10년 이상된 매매 아파트를 중개하다보면 마지막 잔금 날에 매도자분과 매수자분이 항상 감정 싸움하는 한 가지 경우가 꼭있습니다.

    잔금 직전 발견한 하자 사례에 대한 보상 범위가 어디까지인지 궁금해서요.

    제가 자격증 취득할 때 공부한 바로는 현저한 하자 즉, 일상 생활에 지장을 초래할 정도인 철철철 물이 세거나 샷시가 없거나 천장이 무너진 경우를 제외하고 사소한 하자는 6개월 이내 민사 소송으로 승소하기 어렵다고 해서 보통 매도자 편을 많이 들어주는 편입니다.

    사소한 하자는 전월세 계약도 아니고 일반 매매는 매수자분이 개인 취향에 맞게 수리하셔야합니다 하고 중재를 많이 합니다.

    하지만 성격있는 매수자분의 경우 전등 케이스가 없다 (?), 에어컨 리모컨이 없다 (?), 문고리가 고장났다 (?), 변기 뚜껑이 없다 (?) , 분양 당시 아파트 전용 진공 청소기가 없다 (?), 보일러 다이얼이 고장났다 (?), 거실 마루가 살짝 갈라졌다(?) 등등 매도자분 배려로 잔금 전에 선 수리했음에도 불구하고 하자 꼬투리를 잔금 날 직전에 최대한 발견해서 잔금 날에 사소한 하자로 잔금에서 100 만원 이상 빼달라고 생떼 쓰시는 분들이 종종 있습니다.

    매수자분 아는 변호사에게 여쭤보니 그런 사소한 하자도 수리비 6개월 이내로 받을 수 있다구 하네요

    그래서 제가 그런 일반 매매 사소한 하자 보수 판례를 찾아보려고 노력했지만 쉽지가 않네요

    결국 인터넷 자료 검색하다가 우연히 이 홈피를 발견하였네요

    사소한 하자도 6개월 이내 고소해서 200 만원 이하를 보상받을 수 있다면 전국에 10년 이상된 아파트 매매 사례가 매년 수 만 건일텐데 모두 잔금 치루고 고소해서 수리비 보상받으려고 하지 않을까요?

    질문 - 일반 이파트 매매 거래에서 6개월 이내 민사 소송 접수해서 보상 받을 수 있는 하자 범위는 어떤 사례가 있을까요?

    다양한 판례 예시 부탁드립니다
  • 천장
    2017.01.25
       댓글
    아파트 하자보수관련해서 문의드립니다. 신규아파트 입주10개월만에 천장이 주저앉아서 하자보수 신청을 했습니다. 보수 시 청소전문업체를 따로 불러서 청소까지 해달라고 건의하였는데 아파트에서는 청소는 해줄수없다는 없다는 입장이어서 보수까지 약 1~2개월이 소요되었습니다. 결국 청소비용을 따로 받기로 하고 보수를 진행했는데 막상 공사당일 천장 올리는거만 하고 도배관련해서는 다른업체가 시공하므로 다른날을 잡아서 한다고 통보했습니다. 그래서 저는 같은날 하지않고 다른날 도배를 하게되면 두번 공사를 하는것이므로, 도배 재시공 후 다시 청소업체를 불러달라 요청하였고 아파트에서는 못한다는 입장이어서 도배는 하지않고 차일피일 미루고 있는 상황입니다. 위에 법렵을 보니 내부구조 하자일경우 손해배상을 신청할수 있다고하는데 저같은 경우 손해배상을 신청할 자격이 되는것인지 궁금합니다.
  • aroha0
    2017.01.21
       댓글
    신축아파트 1년6개월 세들어살았는데 이번에 이사하려고하니 아파트측에선 하자보수기간이 끝났다고하여 집주인이 저희보고 보수해주고 나가라합니다
    근데 저희가 단열재 공사까지 해줘야되나요
    비용도 백만원가까이 나온다고하는데 안방 창가 모서리쪽에만 곰팡이가 피었거든요
    저흰 하더라도 벽지는 새로 해줄 의향은 있는데 단열시공까지 해달라하니 비용도그렇고 난감하네요
  • 공조기소음
    2016.12.16
       댓글
    2016년9월에 입주자입니다.
    아파트 1층에 거주중인데요. 지하주차장 공조기가 저희 주방쪽에 설치되어있어서

    소음 및 진등이 심하게나네요. 바닥에서 자는데 바닥이 울려서 제대로 잠을 못자네요.
    이런부분은 어떻게 처리을 진행해야 되는건가요?
  • 하자문의
    2016.11.22
       댓글
    14년 6월 입주시작한 아파트에 16년 11월 중순에 매매로 이사하였습니다.
    계약서 작성 시 전주인이 말하길 자기가 이것저것 하자신청을 해놨는데, 수리 받지는 않았다고 했습니다.(고의로요)
    (그리고 잔금치를때는 보수요청 전화때문에 귀찮으니 전화번호도 빨리 바꿔달라고 하더군요.)
    계약서 작성할때는 그냥 그런가보다 했는데, 이사 후 시공사에 문의하니 보수처리를 하려고 해도
    2년 내내 전주인과 연락이 되지않아 처리를 못했고, 연락이 안되기로 수리담당자들 사이에서 유명했다네요.
    그리고 입주 후 2년이 지나서 처리가 불가능한 건들도 있을거라고 합니다.

    계약서에는 누수에 대해서 1개월내 발생건은 매도자, 이후는 제가 부담하는것으로 하였었습니다.

    문의드리고 싶은건
    1. 이렇게 시공사에서 처리하려고 계속 연락을 해도 전주인이 고의로 회피하여 보수처리가 안된상황에
    시공사 하자보수 기간이 만료되어 처리가 안된다하는 건에 대해서 전주인에게 하자수리청구가 가능한지와
    2. 아래 건들이 전부 마감공사 하자건(2년)에 포함되는지 입니다.
    a.바닥&벽 만나는 코너부 실리콘 마감 불량 / b.싱크대 실리콘 마감 불량 / c. 대피공간 문 녹발생
    d.환기시스템 소음 / e.화장실 타일 깨짐 / f.세탁실 물고임 / g.실외기실 결로로 전등 녹발생
    h.작은방 벽 코너 벽지 이음새부위 결로와 미세 곰팡이
  • love66ot
    2016.09.28
       댓글
    이번 여름 아파트 옥상 방수공사를 하는 중에 저희집 천장에 비가 새서 도배가 엉망이 됐어요

    하필 방수공사를 여름 장마철에 해서는 침실쪽 도배가 다 얼룩이 졌습니다

    꼭대기 층이니 당연히 관리실에서 도배를해주겟거니 생각하고 참았는데요

    옥상 방수공사만으로 자기들 할 책임은 다했다며 집안 도배는 관례상 저희더러 하라네요

    장마철에 방수공사한다고 바닥을 다 갈아서 그 많은 비가 고대로 집안으로 다 새.... 천장도배가 엉망이 됐는데
    너무 억울합니다
  • 하자하자.....
    2016.09.13
       댓글
    저는 이번에 새아파트로 분양받아서 9/19일날 입주를 하는데 지금 분양가에 포함되어있는 가구들(신발장, 옷장, 장농, 붙박이장, 주방장 등)에 하자가 너무너무 많습니다. 예를 들면 가구에 찍힌곳도 많고 금간곳도 많고 겉으로 볼땐 안보이지만 안에 열어보면 금이 심하게 가서 거의 부러진 곳도 있습니다. 그래서 시공사에 하자보수를 요청했더니 가구업체 사람들이 와서 찍히고 금간곳에 페인트만 칠을 해서 보수를 하는겁니다. 겉으로 보기에도 페인트 칠한 표시가 엄청 많이 납니다. 제가 중고아파트를 산것도 아니고 새아파트에 입주를 하는데 가구에 자꾸 페인트질로만 하자보수를 하니까 아니다 싶아서 이상있는 가구를 전면 교체해달라고 했더니 그럴려면 벽지랑 전부 새로 해야된다면서 핑계를 대길래 그대로 전부 다 새걸로 해달라고 이야기를 했습니다. 그런데 왠지 안해줄꺼 같은 느낌이 드는데 그러면 전 법적으로 어떤 조치를 치하면 되는지 상세히 좀 알려주셨으면 합니다.
  • 결로야가라
    2016.08.25
       댓글
    안녕하세요.
    2014년 6월에 입주한 아파트에서 결로와 누수가 발생하였고 하자보수를 신청하였습니다.
    하지만 저희집이 입주시에 벽지를 기본 벽지가 아닌 수입 벽지로 도배를 새로하여서 벽지구하기가 어렵다는 핑계로 차일피일 미뤄왔습니다. 1년 정도가 지났네요...
    그런데 최근 저희 아버지께서 참다참다 내용증명을 보냈는데 답신으로 기본 벽지로 하자보수를 받는다면 빠른시일안에 처리해주겠다고 합니다. 처음에 기본벽지만 가능하다는 설명은 없다가 이제와서 기본벽지로 하면 빠르게 처리해주고 아니면 못해준다는 식으로 이야기합니다.

    저희집 벽지 보상을 받을수 없을까요?
    혹 벽지보상을 못받는다고 할 경우, 하자보수를 받음과 동시에 자비로 동일 벽지로 도배를 하였을 때 재차 결로와 누수가 일어났을 경우에도 아무런 보상은 없는 건가요?

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  • 따라서 생활법령정보는 법적 효력을 갖는 유권해석(결정, 판단)의 근거가 되지 않고, 각종 신고, 불복 청구 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.
  • 구체적인 법령에 대한 질의는 담당기관이나 국민 신문고에 문의하시기 바랍니다.

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