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입지선정 및 점포계약

 점포계약
지역별로 정하고 있는 보증금액 미만으로 상가건물의 점포를 임차(賃借)하는 경우 해당 임차인은 임대차 계약기간ㆍ계약 갱신 등에 있어 「상가건물 임대차보호법」에 따라 보호받을 수 있습니다.

기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 상가건물 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
임대차 계약 체결 등  주소복사 즐겨찾기에추가
임대차 계약
임대차 계약이란 임대인이 임차인에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 임차인이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로서 성립하는 계약을 말합니다(「민법」 제618조).
미용업 창업·운영을 위해 점포에 대한 임대차 계약을 체결해야 하는 경우 「민법」 또는 「상가건물 임대차보호법」이 적용됩니다.다만, 「상가건물 임대차보호법」은 상가건물에 관하여 다음과 같이 지역별로 정하고 있는 보증금액 미만으로 체결된 계약에 한하여 적용됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제2조제1항 본문 및 「상가건물임대차보호법 시행령」 제2조제1항).
임대차 계약

지역

보증금액

서울특별시

4억원

「수도권정비계획법」에 따른 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시는 제외)

3억원

광역시(군 지역과 인천광역시 지역은 제외)

2억4천만원

그 밖의 지역

1억8천만원

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물 임대차에 관하여 「민법」에 대한 특례를 규정하여 보다 임차인을 보호하고 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제1조).

「상가건물 임대차보호법」상 임차인 보호에 대한 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr) 『상가건물 임대차』 콘텐츠에서 확인하실 수 있습니다.

임대차 기간
기간을 정하지 않은 임대차는 당사자가 언제든지 계약해지의 통고를 할 수 있고, 임대인이 해지통고를 한 경우에는 6개월, 임차인이 해지통고를 한 경우에는 1개월이 경과하면 해지의 효과가 발생합니다(「민법」 제635조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임대차 계약의 경우 기간을 정하지 않거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항).
계약의 갱신
임대차기간이 만료한 후 임차인이 임차물의 사용, 수익을 계속하는 경우에 임대인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으면 전임대차와 동일한 조건(임대차 기간에 대한 조건은 제외)으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(「민법」 제639조).
「상가건물 임대차보호법」의 적용을 받는 임대차 계약의 경우 임차인은 계약의 갱신에서 다음과 같은 보호를 받을 수 있습니다.
임대인은 임차인이 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위에서 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 하는 계약갱신 요구는 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 다만, 임대인은 일정한 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조제1항 및 제2항).
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다( 「상가건물 임대차보호법」 제10조제3항).
임대인이 임차인에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건의 변경에 대한 통지를 하지 않은 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 다만, 이 경우에 임대차의 존속기간은 1년으로 봅니다(「상가건물 임대차보호법」 제9조제1항 제10조제4항).

※ 상가건물 임대차 계약의 갱신에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr) 『상가건물 임대차』의 <상가건물의 사용·수익  임대차 계약 갱신>에서 확인할 수 있습니다.

※ 그 밖에 임대차 계약의 종료 및 투하비용의 회수에 대한 자세한 내용은 이 콘텐츠 중 <운영 단계  폐업신고  미용업 폐업신고> 부분에서 확인할 수 있습니다.

임대차 계약 시 유의사항

임대차 계약 시 유의사항

  1. 임대차 계약 체결 전 등기소 또는 대법원 인터넷등기소(http://www.iros.go.kr/)에서 해당 상가건물에 관한 부동산등기부등본(건물, 토지 또는 집합건물)을 발급받아 해당 부동산에 설정·기입된 근저당권설정등기, 가등기, 가압류, 가처분 등과 각 설정·채권 금액을 확인하고, 부동산등기부등본에 기재된 부동산의 소유명의자를 확인해 둡니다.

 

  2. 부동산등기부에 근저당권설정등기, 가등기, 가처분, 가압류 등이 기입되어 있거나 기입되었던 상가건물은 일단 임대차보증의 회수가능성이 낮다고 판단하고 가급적 피하는 것이 좋습니다.

 

※ 예를 들면, 해당 상가건물에 근저당권설정등기가 되어 있고 그 채권최고액과 선순위 임차인의 임대차보증금, 본인의 임대차보증금을 합한 금액이 임차할 점포의 매매시세의 70% 이상을 초과하고 있다면 임대차보증금의 회수가능성이 낮은 것으로 판단해도 좋습니다. 매매시세의 비율은 점포의 특수사정에 의해 달라질 수 있으므로, 해당 상가건물 주변의 공인중개사 등에게 문의하는 것이 좋습니다.

 

※ 임대차보증금액수가 낮은 경우 지역, 교통, 환경, 규모, 가격 등을 구체적으로 고려하여 임대차 종료 시에 보증금 회수에 어려움이 없다고 판단되면 임차를 해도 무방할 것입니다.

 

  3. 임차인이 희망하는 미용업소가 해당 상가건물의 용도와 맞는지 등에 대해 건축물대장 등을 사전에 확인해야 안전합니다.

 

  4. 임차인은 실제 소유자라고 주장하는 자가 아니라 부동산등기부상에 기재된 명의의 소유자와 임대차계약을 체결해야 하고, 가급적 해당 소유명의자와 직접 만나서 계약을 체결하는 것이 안전하며, 소유명의자의 신원을 주민등록증, 등기권리증을 대조하여 확인함이 좋습니다.

 

  5. 상가건물의 소유자를 대신하여 대리인이 출석한 경우 임차인은 소유자로부터 대리권수여에 관한 위임장과 인감증명서를 확인해야 하며 신분증 및 소유자에게 전화연락을 취하여 정당한 대리인인지를 반드시 확인해야 안전합니다. 등기부상의 소유주가 아니라 실제 거주하며 자신이 해당 상가건물의 진정한 소유자라고 주장하더라도 등기부상 소유명의자로부터 대리권수여에 관한 위임장과 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다.

※ 상가건물 임대차 계약 체결 시 유의사항에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://www.easylaw.go.kr) 『상가건물 임대차』 콘텐츠의 <상가건물 임대차 계약-계약 전 확인사항> 부분에서 확인하실 수 있습니다.

권리금

1. "권리금"이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의3).

 

2. 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제1항).

 

  (1) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

  (2) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

  (3) 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

  (4) 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

3. 임대인이 위의 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제3항).

 

4. 위에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 않으면 시효의 완성으로 소멸합니다(「상가건물 임대차보호법」 제10조의4제4항).

 

     ※ 권리금에 관한 보다 자세한 내용은 이 사이트(http://onclick.law.go.kr) 『상가건물 임대차』 콘텐츠의 <임대차의 종료-투하 비용의 회수-권리금> 부분에서 확인하실 수 있습니다.

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  • 이 정보는 2017년 06월 15일 기준으로 작성된 것입니다.
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