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정비사업의 시행
정비사업의 시행방법 등 
정비사업의 개념
“정비사업”이란 「도시 및 주거환경정비법」에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위해 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음의 사업을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제2호).
"정비기반시설"이란 도로·상하수도·구거(溝渠: 도랑)·공원·공용주차장·공동구(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 공동구를 말함), 그 밖에 주민의 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제3조에서 정하는 시설을 말합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제2조제4호).|
구분 |
내용 |
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주거환경개선사업 |
▪ 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설(주민이 공동으로 사용하는 놀이터·마을회관·공동작업장, 그 밖에 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제4조에서 정하는 시설) 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업 |
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재개발사업 |
▪ 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위해 도시환경을 개선하기 위한 사업(이 경우 특정한 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 “공공재개발사업"이라 함) |
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재건축사업 |
▪ 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업(이 경우 특정한 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 “공공재건축사업”이라 함) |
정비사업의 시행방법 정비사업의 시행방법은 다음과 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제23조).|
구분 |
시행방법 |
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주거환경개선사업 |
▪ 자력개량방법: 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법
▪ 수용방법: 사업시행자가 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법
▪ 환지방법: 사업시행자가 환지로 공급하는 방법
▪ 관리처분방법: 사업시행자가 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법 |
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재개발사업 |
▪ 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 건축물을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법 |
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재건축사업 |
▪ 정비구역에서 인가받은 관리처분계획에 따라 주택, 부대시설·복리시설 및 오피스텔(
▪ 오피스텔을 건설하여 공급하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 준주거지역 및 상업지역에서만 건설할 수 있습니다. 이 경우 오피스텔의 연면적은 전체 건축물 연면적의 30/100 이하이어야 합니다. |
정비사업의 시행자|
구분 |
시행자 |
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주거환경개선사업 |
▪ 자력개량방법: 특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수·자치구의 구청장(이하 "시장·군수등"이라 함)이 직접 시행하되, 토지주택공사등을 사업시행자로 지정해 시행하게 하려는 경우에는 공람공고일 현재 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 함(
▪ 수용방법, 환지방법 및 관리처분방법: 시장·군수등이 직접 시행하거나 다음에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있음(
1. 시장·군수등이 한국토지주택공사 또는 「지방공기업법」에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사(이하 "토지주택공사등"이라 함)나 주거환경개선사업을 시행하기 위해 국가, 지방자치단체, 토지주택공사등 또는 공공기관이 총지분의 50/100을 초과하는 출자로 설립한 법인 중 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우
2. 시장·군수등이 위 1.에 해당하는 자와 건설업자 또는 건설업자로 보는 등록사업자 중 어느 하나에 해당하는 자를 공동시행자로 지정하는 경우 |
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재개발사업 |
▪ 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는
▪ 토지등소유자가 20인 미만인 경우에는 토지등소유자가 시행하거나 토지등소유자가 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자 또는 신탁업자, 한국부동산원과 공동으로 시행하는 방법( |
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재건축사업 |
▪ 재건축사업은 조합이 시행하거나 조합이 조합원의 과반수의 동의를 받아 시장·군수등, 토지주택공사등, 건설업자 또는 등록사업자와 공동으로 시행할 수 있음( |
계약의 방법 및 시공자 선정 추진위원장 또는 사업시행자(청산인을 포함)는 계약(공사, 용역, 물품구매 및 제조 등을 포함)을 체결하려면 일반경쟁에 부쳐야 합니다. 다만, 계약규모, 재난의 발생 등의 사유가 있는 경우에는 입찰 참가자를 지명(指名)하여 경쟁에 부치거나 수의계약(隨意契約)으로 할 수 있습니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제29조제1항). 조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 본문). 다만, 100인 이하의 정비사업은 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제29조제4항 단서 및 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제24조제3항). 조합설립추진위원회 및 조합의 설립 등 조합설립추진위원회의 구성·승인 조합을 설립하려는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 ① 추진위원회 위원장(이하 “추진위원장”이라 함)을 포함한 5명 이상의 추진위원회 위원(이하 “추진위원”이라 함)과 ② 운영규정에 대하여 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 시장·군수등의 승인을 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제31조제1항). 조합설립 인가 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제35조제1항 본문).|
구분 |
동의 요건 |
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재개발사업 |
▪ 재개발사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자를 말함)가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 함 |
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재건축사업 |
▪ 주택단지에서 시행하는 경우: 재건축사업의 추진위원회(추진위원회를 구성하지 않는 경우에는 토지등소유자)가 조합을 설립하려면 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 봄)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외)와 주택단지의 전체 구분소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 3/4 이상의 토지소유자의 동의를 받아 사장·군수등의 인가를 받아야 함
▪ 주택단지가 아닌 지역에서 시행하는 경우: 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 함 |
조합의 성립 조합은 법인으로 합니다. 조합은 조합설립인가를 받은 날부터 30일 이내에 주된 사무소의 소재지에서 등기하는 때에 성립하며, 명칭에 “정비사업조합”이라는 문자를 사용해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제38조). 임원, 조합총회등의 구성 조합의 임원, 직무, 조합총회, 대의원회 및 주민대표회의의 구성에 관한 사항은 다음과 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제41조, 제42조, 제44조, 제46조 및 제47조 참조).|
구분 |
구분 |
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임원 |
▪ 임원은 조합장 1명, 이사, 감사를 둠 ▪ 임원의 임기는 3년 이하의 범위에서 정관으로 정하되, 연임 가능 |
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임원의 직무 |
▪ 조합장은 조합을 대표하고 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됨 ▪ 조합장이 대의원회의 의장이 되는 경우에는 대의원으로 봄 ▪ 조합장 또는 이사가 자기를 위해 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표 ▪ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없음 |
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조합총회 |
▪ 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 두며, 총회는 조합장이 직권으로 소집하거나 조합원 1/5 이상(정관의 기재사항 중 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임에 관한 사항을 변경하기 위한 총회의 경우는 10분의 1 이상) 또는 대의원 2/3 이상의 요구로 조합장이 소집 |
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대의원회 |
▪ 조합원 수가 100명 이상인 조합은 대의원회를 두어야 함 ▪ 대의원회는 조합원의 1/10이상으로 구성함(다만, 조합원의 1/10이 100명을 넘는 경우에는 조합원의 1/10의 범위에서 100명 이상으로 구성 가능) ▪ 조합장이 아닌 조합임원은 대의원의 될 수 없음 |
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주민대표회의 |
▪ 토지등소유자가 시장·군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정·고시 후 주민대표회의를 구성해야 함 ▪ 주민대표회의는 위원장을 포함하여 5명이상 25명 이하로 구성 |
사업시행계획 등 사업시행계획인가 사업시행자(공동시행의 경우를 포함하되, 사업시행자가 시장·군수등인 경우는 제외)는 정비사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서에 정관등의 서류를 첨부하여 시장·군수등에게 제출하고 사업시행계획인가를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제1항 본문). 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정해 사업시행자에게 통보해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제4항). 사업시행자(시장·군수등 또는 토지주택공사등은 제외)는 사업시행계획인가를 신청하기 전에 미리 총회의결을 거쳐야 하며, 인가받은 사항을 변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제5항 본문). 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려면 사업시행계획인가 신청 전에 사업시행계획서에 대해 토지등소유자의 3/4 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다. 다만, 인가받은 사항을 변경하려는 경우에는 규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제6항 본문). 지정개발자가 정비사업을 시행하려면 사업시행계획인가를 신청하기 전에 토지등소유자의 과반수의 동의 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제7항 본문). 시장·군수등은 사업시행계획인가(시장·군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우를 포함)를 하거나 정비사업을 변경·중지 또는 폐지하려면 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제50조제9항 본문). 사업시행계획 인가 시 협의사항 시장·군수등은 사업시행계획인가(시장·군수등이 사업시행계획서를 작성한 경우 포함)를 하려는 경우 정비구역부터 200ｍ 이내에 교육시설이 설치되어 있는 때에는 해당 지방자치단체의 교육감 또는 교육장과 협의해야 하며, 인가받은 사항을 변경하는 경우에도 또한 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제57조제5항). 관계 서류의 공람과 의견청취 시장·군수등은 사업시행계획인가를 하거나 사업시행계획서를 작성하려는 경우에는 관계 서류의 사본을 14일 이상 일반인이 공람할 수 있게 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제1항 본문). 토지등소유자 또는 조합원, 그 밖에 정비사업과 관련하여 이해관계를 가지는 자는 위 공람기간 이내에 시장·군수등에게 서면으로 의견을 제출할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제56조제2항). 지정개발자의 정비사업비의 예치 시장·군수등은 재개발사업의 사업시행계획인가를 하는 경우 해당 정비사업의 사업시행자가 지정개발자(지정개발자가 토지등소유자인 경우만 해당)인 때에는 정비사업비의 20/100의 범위에서 시·도조례로 정하는 금액을 예치하게 할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제60조제1항). 정비사업 시행을 위한 조치 등 임시거주시설·임시상가의 설치 사업시행자는 주거환경개선사업 및 재개발사업의 시행으로 철거되는 주택의 소유자 또는 세입자에게 해당 정비구역 안과 밖에 위치한 임대주택 등의 시설에 임시로 거주하게 하거나 주택자금의 융자를 알선하는 등 임시거주에 상응하는 조치를 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제61조제1항). 임시거주시설·임시상가의 설치에 따른 손실보상 사업시행자는 이에 따라 공공단체(지방자치단체 제외) 또는 개인의 시설이나 토지를 일시 사용함으로써 손실을 입은 자가 있는 경우에는 손실을 보상해야 하며, 손실을 보상하는 경우에는 손실을 입은 자와 협의해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제62조제1항). 관리처분계획 등 분양통지 및 공고 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 일정사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고해야 합니다. 다만, 토지등소유자 1인이 시행하는 재개발사업의 경우에는 그렇지 않습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제1항). 분양신청 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 해야 합니다. 다만, 사업시행자는 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일 범위에서 한 차례만 연장할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제72조제2항). 손실보상에 관한 협의 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제73조제1항 본문). 사업시행자는 위 협의가 성립되지 않으면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제73조제2항). 관리처분계획 수립 및 인가 사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 시장·군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항 본문). 사업시행자는 위의 관리처분계획인가를 신청하기 전에 관계 서류의 사본을 30일 이상 토지등소유자에게 공람하게 하고 의견을 들어야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제78조제1항 본문). 관리처분계획에 따른 처분 등 정비사업의 시행으로 조성된 대지 및 건축물은 관리처분계획에 따라 처분 또는 관리해야 하며, 사업시행자는 정비사업의 시행으로 건설된 건축물을 인가받은 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 공급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제79조제1항 및 제2항). 건축물 등의 사용·수익의 중지 및 철거 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제81조제1항 본문). 공사완료에 따른 조치 등 준공인가 준공인가신청을 받은 시장·군수등은 지체 없이 준공검사를 실시해야 합니다. 이 경우 시장·군수등은 효율적인 준공검사를 위해 필요한 때에는 관계 행정기관·공공기관·연구기관, 그 밖의 전문기관 또는 단체에게 준공검사의 실시를 의뢰할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제83조제2항). 공사완료고시 시장·군수등은 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제83조제3항). 소유권의 이전 및 이전고시 사업시행자는 공사완료고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제1항 본문). 사업시행자는 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려면 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장·군수등에게 보고해야 합니다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제86조제2항). 이전등기 사업시행자는 이전고시가 있은 때에는 지체 없이 대지 및 건축물에 관한 등기를 지방법원지원 또는 등기소에 촉탁 또는 신청해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제88조제1항). 청산금 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 청산금을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제89조제1항). 시장·군수등인 사업시행자는 청산금을 납부할 자가 이를 납부하지 않는 경우 지방세 체납처분의 예에 따라 징수할 수 있으며, 시장·군수등이 아닌 사업시행자는 시장·군수등에게 청산금의 징수를 위탁할 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제1항). 청산금을 지급받을 권리 또는 이를 징수할 권리는 이전고시일의 다음 날부터 5년간 행사하지 않으면 소멸합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제90조제3항).