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조합의 구성
조합원 
조합원의 자격
재건축사업의 조합원(사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자를 말함)은 토지등소유자(재건축사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 봅니다(
「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항 본문).|
여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보는 경우 |
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▪ 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때 ▪ 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 ※ 이 경우 동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 않은 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 여러 명의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 않는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가(세대별 주민등록을 달리하고, 실거주지를 분가한 경우만 해당)를 제외하고는 1세대로 봄 ▪ 조합설립인가(조합설립인가 전에 신탁업자를 사업시행자로 지정한 경우에는 사업시행자의 지정을 말함) 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때 |
다만, 「국가균형발전 특별법」 제18조에 따른 공공기관지방이전 및 혁신도시 활성화를 위한 시책 등에 따라 이전하는 공공기관이 소유한 토지 또는 건축물을 양수한 경우 양수한 자(공유의 경우 대표자 1명을 말함)를 조합원으로 봅니다(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제1항 단서). 투기과열지구에서의 조합원 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후 재건축사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매·증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 일체의 행위를 포함하되, 상속·이혼으로 인한 양도·양수의 경우는 제외)한 자는 조합원이 될 수 없습니다. 다만, 양도인이 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 있습니다(「도시 및 주거환경정비법」 제39조제2항).|
다음의 어느 하나에 해당하는 양도인으로부터 건축물 또는 토지를 양수하여 조합원이 될 수 있는 경우 |
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▪ 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말함)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료( ▪ 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 ▪ 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 ▪ 1세대( ▪ 지분형주택을 공급받기 위해 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우 ▪ 공공임대주택, 공공분양주택의 공급 및 공공재개발사업시행자가 상가를 임대하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우 ▪ 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조제3항으로 정하는 경우 |
임원 임원의 구성 등|
구분 |
내용 |
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임원구성 |
▪ 조합장 1명 ▪ 이사 3명 이상, 감사 1명 이상 3명 이하의 범위에서 정관으로 정함 ※ 다만, 토지등소유자의 수가 100인을 초과하는 경우 이사의 수는 5명 이상에서 정관으로 정함 |
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임원자격 |
<공통요건> ▪ 조합원으로서 정비구역에 위치한 건축물과 그 부속토지를 소유한 사람[하나의 건축물 또는 토지의 소유권을 다른 사람과 공유한 때에는 가장 많은 지분을 소유한 경우로 한정하며, 2인 이상의 공유자가 가장 많은 지분을 소유한 경우도 포함] 중 다음 어느 하나의 요건을 갖춘 사람 1. 정비구역에 위치한 건축물 또는 토지를 5년 이상 소유할 것 2. 정비구역에서 거주하고 있는 자로서 선임일 직전 3년 동안 정비구역에서 1년 이상 거주할 것
<추가요건> ▪ 조합장의 경우 선임일부터 관리처분계획인가를 받을 때까지 해당 정비구역에서 거주(영업을 하는 사람의 경우 영업을 의미함)할 것 |
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임원임기 |
▪ 3년 이하의 범위에서 정관으로 정함 ▪ 연임가능 |
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선출방법 |
▪ 정관으로 정함 |
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업무대행 |
▪ 시장·군수등은 다음의 어느 하나에 해당하는 경우 시·도조례로 정하는 바에 따라 변호사·회계사·기술사 등 법령으로 정하는 요건을 갖춘 사람을 전문조합관리인으로 선정하여 조합임원의 업무를 대행하게 할 수 있음 1. 조합임원이 사임, 해임, 임기만료, 그 밖에 불가피한 사유 등으로 직무를 수행할 수 없는 때부터 6개월 이상 선임되지 않은 경우 2. 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의로 전문조합관리인의 선정을 요청하는 경우 |
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임원지위 |
▪ 조합장은 조합을 대표하고, 그 사무를 총괄하며, 총회 또는 대의원회의 의장이 됨 ▪ 조합장이 대의원회의 의장이 되는 경우 대의원으로 봄 ▪ 조합장 또는 이사가 자기를 위하여 조합과 계약이나 소송을 할 때에는 감사가 조합을 대표함 ▪ 조합임원은 같은 목적의 정비사업을 하는 다른 조합의 임원 또는 직원을 겸할 수 없음 |
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결격사유 |
▪ 미성년자·피성년후견인 또는 피한정후견인 ▪ 파산선고를 받고 복권되지 않은 사람 ▪ 금고 이상의 실형을 선고받고 그 집행이 종료(종료된 것으로 보는 경우를 포함)되거나 집행이 면제된 날부터 2년이 경과되지 않은 사람 ▪ 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 사람 ▪ 「도시 및 주거환경정비법」을 위반하여 벌금 100만원 이상의 형을 선고받고 5년이 지나지 않은 사람 ▪ 조합설립 인가권자에 해당하는 지방자치단체의 장, 지방의회의원 또는 그 배우자·직계존속·직계비속 ※ 조합임원이 위 결격사유 중 어느 하나에 해당하게 되거나 선임 당시 그에 해당하는 사람이었음이 판명된 경우 또는 임원의 자격요건을 갖추지 못한 경우에는 당연 퇴임하지만, 퇴임된 임원이 퇴임 전에 관여한 행위는 효력을 유지함 |
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임원해임 |
▪ 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석 조합원 과반수의 동의를 받아 임원 해임 가능 ※ 이 경우 요구자 대표로 선출된 사람이 해임 총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행함 |
정관 정관의 기재사항|
정관의 기재사항 |
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1. 조합의 명칭 및 사무소의 소재지 2. 조합원의 자격 3. 조합원의 제명·탈퇴 및 교체 4. 정비구역의 위치 및 면적 5. 조합임원의 수 및 업무의 범위 6. 조합임원의 권리·의무·보수·선임방법·변경 및 해임 7. 대의원의 수, 선임방법, 선임절차 및 대의원회의 의결방법 8. 조합의 비용부담 및 조합의 회계 9. 정비사업의 시행연도 및 시행방법 10. 총회의 소집 절차·시기 및 의결방법 |
11. 총회의 개최·조합원의 총회소집 요구 12. 13. 정비사업비의 부담 시기 및 절차 14. 정비사업이 종결된 때의 청산절차 15. 청산금의 징수·지급의 방법 및 절차 16. 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 17. 정관의 변경절차 18. 그 밖에 정비사업의 추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항으로서 |
정관의 변경 조합이 정관을 변경하려는 경우에는 총회를 개최하여 조합원 과반수의 찬성으로 시장·군수등의 인가를 받아야 합니다. 다만, 위의 2, 3, 4, 8, 13 또는 16의 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 찬성으로 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제40조제3항). 다만, 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제39조에 따른 경미한 사항을 변경하려는 때에는 「도시 및 주거환경정비법」 또는 정관으로 정하는 방법에 따라 변경하고 시장·군수등에게 신고해야 합니다(「도시 및 주거환경정비법」 제40조제4항).