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국민신문고는 Q&A형식으로 사례로 알아볼 수 있도록 구성하였습니다.
아래에 항목을 선택하시면 내용을 보실 수 있습니다.
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- 민원처리 업무에 노고가 많으십니다주요내용2년간 살기로 전세계약을 하고 2년이 만료되어 계약내용은 똑같이 하고 계약기간만 1년 더 살기로 하고 기존 계약서에 싸인을 했습니다 (계약내용은 전세:2500만원+월세3만원+월 관리비:3만원) 계약만료일: 2018년 02월 22일 [계약기간만 2년+1년별도 포함]전세기간 만료로 임대해지하고 나가려면 임대차 보호법에 계약만료일: 2018년 02월 22일 기준 한달전에 계약만료 통보하여야 한다고 그러는데 저희는 전세만료 임대해지 통보로 한달이 조금 않되는 만료일 24일 전에 문자를 남겼습니다.질의01.이 경우 한달전 주인에게 통보를 하지 않았으므로 임대차 보호법상의 임의 계속기간으로 계약된걸로 간주하고 집주인이 전세금을 빼주지 않을수 있나요? 아니면 계약해지 통보일부터 한달이 되면 빼주어야 하나요?질의02.또한 집주인 입장에선 빠져 나가는 사람만 있고 들어오는 사람이 거의없어서 많이 기다려야 한다는 식의 얘기를 하는데 세입자 들어올때까지 마냥 기다릴수도 없는 입장인데 임대차 보호법 규정상 어떻게 하는게 적법한지를 알고 싶습니다질의03.그리고 들어오는 세입자가 없어서 시간이 길어질땐 계약만료일 이후는 월세+월 관리비는 내지 않아도 될걸로 보이는데 규정상 어떻게 해야 하는지요?전세금 받을때까지 살고 있을경우의 : 월세+월 관리비의 지급여부?계약만료일 이후 전세금을 받지 않고 나갈 경우 : 월세+월 관리비의 지급여부?상기의 [질의 1~3]에 대하여 국토부 전문가님께서 답변을 하여 주시면 감사 하겠습니다
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1. 질의의 요지
***님께서는 임차인이 임대차계약 갱신거절의 통지기간을 도과하여 계약해지를 통보한 경우 등에 관하여 문의하셨습니다.
2. 검토의견
○ 안녕하십니까? 국민신문고를 통해 법무부 업무와 관련하여 질의하신 민원에 대해 안내드립니다.
질의사항에 대해 검토한 의견은 다음과 같습니다.
○ ｢주택임대차보호법｣ 제6조제1항에 따라 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 타방 당사자에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보아 2년간 해당 계약 기간이 연장됩니다.
[주택임대차보호법]
제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다.
② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.
③ (생 략)
제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
○ ***님께서 적어주신 사안에서, 임차인의 갱신거절의 통지는 임대차기간 만료를 1개월도 남겨두지 않은 상태에서 이루어진 것으로써, 이 경우 ｢주택임대차보호법｣ 제6조에 따른 묵시적 갱신이 된 것으로 간주됩니다.
○ 갱신거절의 통지기간 이후에 임차인이 해지통지를 하였더라도 임대인과 합의가 된 경우에는 해지의 효력이 발생할 수 있으나, 주택임대차보호법령은 강행규정 ｢주택임대차보호법｣ 제10조
이어서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다. 또한, 임차인이 해당 임대차계약에 관하여 갱신거절의 통지를 한 후 3개월간, 즉 해지의 효력이 생기는 시점까지는 임대인에게 차임을 지급하여야 하고, 보증금의 반환과 주택의 인도는 동시이행의 관계에 있으므로 대법원 1988.4.25., 선고, 87다카2509 판결.
임차인은 임대인으로부터 보증금을 반환받기까지 해당 임차주택에 거주할 수 있습니다. 이 경우 통상적인 차임 및 관리비 납부의무는 임차인에게 있습니다. 따라서, 같은 법 제6조의2에 따라 임차인이 2018년 1월 29일에 계약해지를 통지하셨다면, 3개월 후인 2018년 4월 29일부터 그 효력이 발생하고, 그 전까지 임대차관계는 지속됩니다. [질의 1 및 질의 3]
○ 또한, 임대차계약 체결 시 신규임차인 주선에 관하여 계약당사자 간 특별한 약정이 없는 한, 주택임대차보호법령상 임차인에게 신규임차인을 주선해야 할 의무는 없습니다. 다만, 임대인과의 합의로 임차인이 신규임차인을 주선함으로써 해지의 효력이 발생하는 시기를 3개월 이전으로 앞당기는 것은 얼마든지 가능할 것입니다. [질의 2]
○ 본 민원 회신은 귀하의 질의서에 기재되어 있는 내용만을 바탕으로 답변드리는 것이며, 구체적인 사실관계에 대한 판단은 최종적으로 법원이 결정해야 할 사안임을 알려드립니다. 또한, 기타 구체적인 사실관계 확정과 관련된 질의나 사실관계 확정 여하에 따라 그 법률적용 및 효과가 달라지는 질의, 구체적인 분쟁의 해결 절차와 방법 등과 관련된 질의ㆍ법률상담은 대한법률구조공단(http://www.klac.or.kr)에 전화(국번 없이 ☎132) 또는 직접 방문하시어 도움을 받으시기 바랍니다.
○ 보다 나은 법무 서비스 제공을 위해 항상 최선을 다하겠습니다. 늘 건강하시고 원하시는 일들이 순조롭게 이루어지시기를 기원합니다. 감사합니다.
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- 콘텐츠 분류 : 법무
- 정부기관 : 법무부
- 담당부서 : 법무부 기획조정실 정책기획관 혁신행정담당관 (☏ 0000)
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